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Achat : Appartement (58000)

VilleNevers (58)
Surface24m²
Coût Total70 000€
Loyer Annuel3 327€
Rentabilité4.75%
Cashflow/mois-173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 33 000 €
Surface : 24 m²
Prix au m² : 1 375 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 24 m², Studio, 1 salle de bain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Au 1er étage d'une petite résidence, agréable studio de 24 m² donnant sur une cour intérieure. , Cave et parking privatif sécurisé. , Procédures en cours syndicat des copropriétaires: néant Logement à consommation énergétique excessive: classe F. DPE ANCIENNE VERSION Bien en copropriété de 48 lots, charges annuelles: 512 €.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.982990, 3.163750
Total : 70 000€
Prix d'acquisition : 33 000€
Travaux : 34 360€
Valeur du bien : 67 360€
Frais de notaire : 2 640€
Coût estimé : 2 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 24m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 277€/mois
Loyer annuel estimé : 3327€/an
Fourchette totale : 216€ - 355€/mois
Fourchette annuelle : 2596€ - 4265€/an
Rentabilité brute :4.75%
Fourchette de rentabilité :3.71% - 6.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,16 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :26 668 €
Prix d'achat :33 000 €
Décote à l'achat :+6 332€ (+23.7%)
Marge achat-revente :-43 332€ (-162.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :351,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,00€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 379,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 469,13€
Coût de l'assurance :8 400,00€
Taxe foncière : 332,72€/an
Soit par mois : 27,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 42,67€/mois
Soit par an : 512,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 277,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 449,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 24 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation pour 24 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 360 €(1 432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 900€ = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 560€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, Baignoire: 1200€, Lavabo: 500€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 277 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 327 €/an
Calcul : 277 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 440 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 333 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 981 €
Revenus locatifs : +3 327 €
Charges déductibles : -37 981 €
Résultat foncier Année 1 : -34 654 €(Déficit de 34 654 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 254 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 621 €/an
Revenus locatifs : +3 327 €
Charges déductibles : -3 621 €
Résultat foncier Années 2+ : -294 €/an(Déficit de 294 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13253.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450 €(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 327 €37 983 €2 442 €-34 656 €21 400 €13 256 €13 256 €
23 394 €3 559 €2 379 €-166 €166 €-13 256 €
33 462 €3 493 €2 313 €-32 €32 €-13 256 €
43 531 €3 425 €2 244 €106 €--13 150 €
53 601 €3 354 €2 173 €247 €--12 903 €
63 673 €3 281 €2 100 €393 €--12 510 €
73 747 €3 205 €2 024 €542 €--11 968 €
83 822 €3 126 €1 945 €696 €--11 272 €
93 898 €3 045 €1 864 €854 €--10 419 €
103 976 €2 960 €1 779 €1 016 €--9 402 €
114 056 €2 872 €1 692 €1 183 €--8 219 €
124 137 €2 782 €1 601 €1 355 €---
134 220 €2 688 €1 507 €1 532 €---
144 304 €2 591 €1 410 €1 713 €---
154 390 €2 490 €1 309 €1 900 €---
164 478 €2 385 €1 205 €2 092 €---
174 567 €2 277 €1 097 €2 290 €---
184 659 €2 165 €985 €2 494 €---
194 752 €2 049 €869 €2 703 €---
204 847 €1 929 €748 €2 918 €---
214 944 €1 805 €624 €3 139 €---
225 043 €1 676 €495 €3 367 €---
235 144 €1 542 €361 €3 602 €---
245 247 €1 404 €223 €3 843 €---
255 352 €1 260 €80 €4 091 €---
TOTAL106 570 €99 347 €35 469 €7 223 €21 598 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 479 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 7 223 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 327 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +699 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+699 €-6 420 €+7 119 €
2+699 €-50 €+749 €
3+699 €-10 €+709 €
4+699 €0 €+699 €
5+699 €0 €+699 €
6+699 €0 €+699 €
7+699 €0 €+699 €
8+699 €0 €+699 €
9+699 €0 €+699 €
10+699 €0 €+699 €
11+699 €0 €+699 €
12+699 €+407 €+292 €
13+699 €+460 €+239 €
14+699 €+514 €+185 €
15+699 €+570 €+129 €
16+699 €+628 €+71 €
17+699 €+687 €+12 €
18+699 €+748 €-49 €
19+699 €+811 €-112 €
20+699 €+875 €-176 €
21+699 €+942 €-243 €
22+699 €+1 010 €-311 €
23+699 €+1 081 €-382 €
24+699 €+1 153 €-454 €
25+699 €+1 227 €-528 €
Total+17 475 €+4 633 €+12 842 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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