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Maison à vendre

VilleLadon (45)
Surface88m²
Coût Total161 670€
Loyer Annuel8 197€
Rentabilité5.07%
Cashflow/mois-233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 909,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres

// Visite virtuelle sur demande //

A découvrir, idéal 1er achat ou investisseur, maison comprenant une entrée sur salon, couloir desservant une chambre, une salle d'eau avec wc et cuisine aménagée avec accès courette / atelier. A l'étage, deux chambres et un dressing ou salle d'eau (arrivés et évacuations présentes). Terrain non accolé dispo pour coin jardin/potager.

On visite ?

Cette annonce référence 285790 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier RICHARD DE TOLLENAERE (EIRL) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45100) sous le numéro 53942071100027.

Prix du bien : 80 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/04/2025 Score DPE : 333 kWhEP/m²/an Score GES : 11 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2230.00 euros et 3050.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ladon
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45270
Coordonnées : 48.008012, 2.528794
Total : 161 670€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 75 270€
Valeur du bien : 155 270€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 683€/mois
Loyer annuel estimé : 8197€/an
Fourchette totale : 521€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 6257€ - 10739€/an
Rentabilité brute :5.07%
Fourchette de rentabilité :3.87% - 6.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 228,57 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 114 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-28 114€ (-26.0%)
Marge achat-revente :-53 556€ (-49.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 847,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 544,04€
Coût de l'assurance :14 146,12€
Taxe foncière : 819,69€/an
Soit par mois : 68,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 683,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 333 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 270 €(855 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 780€
    Isolation toiture/combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 500€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:23 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 660€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 580€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Ladon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 683 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 197 €/an
Calcul : 683 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 427 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 670 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 820 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 270 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 082 €
Revenus locatifs : +8 197 €
Charges déductibles : -82 082 €
Résultat foncier Année 1 : -73 886 €(Déficit de 73 886 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 486 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 812 €/an
Revenus locatifs : +8 197 €
Charges déductibles : -6 812 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 384 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52485.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 197 €82 088 €5 432 €-73 891 €21 400 €52 491 €52 491 €
28 361 €6 673 €5 288 €1 687 €--50 803 €
38 528 €6 524 €5 139 €2 004 €--48 799 €
48 699 €6 370 €4 984 €2 329 €--46 471 €
58 873 €6 210 €4 825 €2 662 €--43 808 €
69 050 €6 045 €4 659 €3 005 €--40 803 €
79 231 €5 874 €4 488 €3 357 €--37 446 €
89 416 €5 697 €4 312 €3 718 €--33 728 €
99 604 €5 514 €4 129 €4 090 €--29 638 €
109 796 €5 325 €3 939 €4 471 €--25 167 €
119 992 €5 129 €3 744 €4 863 €--20 304 €
1210 192 €4 927 €3 541 €5 265 €---
1310 396 €4 717 €3 332 €5 679 €---
1410 604 €4 500 €3 115 €6 103 €---
1510 816 €4 276 €2 891 €6 540 €---
1611 032 €4 044 €2 659 €6 988 €---
1711 253 €3 804 €2 419 €7 449 €---
1811 478 €3 556 €2 170 €7 922 €---
1911 707 €3 299 €1 913 €8 408 €---
2011 941 €3 033 €1 648 €8 908 €---
2112 180 €2 758 €1 373 €9 422 €---
2212 424 €2 474 €1 088 €9 950 €---
2312 672 €2 180 €794 €10 493 €---
2412 926 €1 875 €490 €11 051 €---
2513 184 €1 560 €175 €11 624 €---
TOTAL262 548 €188 452 €78 544 €74 096 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 096 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 197 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 721 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 721 €-6 420 €+8 141 €
2+1 721 €0 €+1 721 €
3+1 721 €0 €+1 721 €
4+1 721 €0 €+1 721 €
5+1 721 €0 €+1 721 €
6+1 721 €0 €+1 721 €
7+1 721 €0 €+1 721 €
8+1 721 €0 €+1 721 €
9+1 721 €0 €+1 721 €
10+1 721 €0 €+1 721 €
11+1 721 €0 €+1 721 €
12+1 721 €+1 580 €+141 €
13+1 721 €+1 704 €+17 €
14+1 721 €+1 831 €-110 €
15+1 721 €+1 962 €-241 €
16+1 721 €+2 096 €-375 €
17+1 721 €+2 235 €-514 €
18+1 721 €+2 377 €-656 €
19+1 721 €+2 522 €-801 €
20+1 721 €+2 672 €-951 €
21+1 721 €+2 827 €-1 106 €
22+1 721 €+2 985 €-1 264 €
23+1 721 €+3 148 €-1 427 €
24+1 721 €+3 315 €-1 594 €
25+1 721 €+3 487 €-1 766 €
Total+43 025 €+28 320 €+14 705 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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