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Maison 4 pièces 136 m²

VilleVigeant (86)
Surface136m²
Coût Total134 020€
Loyer Annuel9 195€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 558,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 136 m²

Eric (EP) vous propose en exclusivité cette demeure de charme, à rafraichir, dans le village du Vigeant comprenant entrée, cuisine, salon - salle à manger avec cheminée donnant sur cour et jardin, toilettes. A l'étage, palier , trois chambres, salle de bains. Grenier au-dessus entièrement aménageable. dépendance, atelier. 2ieme jardin, non attenant, en face. Le plus: TAE, Double vitrage PVC, toiture récente, beaucoup de charme. visite virtuelle sur demande

Surface : 136 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/06/2026

Consommation énergie primaire : 347 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 400 € et 5 980 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vigeant
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86150
Coordonnées : 46.226150, 0.647802
Total : 134 020€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 51 940€
Valeur du bien : 127 940€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 5.63€/m²/mois
Fourchette : 4.27€ - 7.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9195€/an
Fourchette totale : 581€ - 1011€/mois
Fourchette annuelle : 6966€ - 12137€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 015,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 131 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-62 131€ (-45.0%)
Marge achat-revente :4 111€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :673,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 712,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 908,18€
Coût de l'assurance :11 726,75€
Taxe foncière : 919,51€/an
Soit par mois : 76,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes, y compris les placards, plan de travail, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - équipements anciens nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - usure visible nécessitant des travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 940 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 440€
    Isolation combles: 136 m² × 40€/m² = 5440€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol - Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Peinture - Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (moyenne incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vigeant (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 195 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 672 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 020 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 000 €
Revenus locatifs : +9 195 €
Charges déductibles : -58 000 €
Résultat foncier Année 1 : -48 805 €(Déficit de 48 805 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 405 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 060 €/an
Revenus locatifs : +9 195 €
Charges déductibles : -6 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27405.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 195 €58 005 €4 676 €-48 810 €21 400 €27 410 €27 410 €
29 379 €5 943 €4 554 €3 436 €--23 973 €
39 567 €5 816 €4 428 €3 750 €--20 223 €
49 758 €5 685 €4 297 €4 072 €--16 151 €
59 953 €5 550 €4 161 €4 403 €--11 748 €
610 152 €5 409 €4 021 €4 743 €--7 005 €
710 355 €5 264 €3 875 €5 091 €--1 913 €
810 562 €5 113 €3 725 €5 449 €---
910 774 €4 957 €3 568 €5 817 €---
1010 989 €4 795 €3 407 €6 194 €---
1111 209 €4 628 €3 239 €6 581 €---
1211 433 €4 454 €3 065 €6 979 €---
1311 662 €4 274 €2 886 €7 387 €---
1411 895 €4 088 €2 699 €7 807 €---
1512 133 €3 895 €2 506 €8 238 €---
1612 375 €3 695 €2 307 €8 680 €---
1712 623 €3 488 €2 100 €9 135 €---
1812 875 €3 274 €1 885 €9 602 €---
1913 133 €3 052 €1 663 €10 081 €---
2013 396 €2 821 €1 433 €10 574 €---
2113 663 €2 583 €1 194 €11 080 €---
2213 937 €2 336 €948 €11 601 €---
2314 215 €2 080 €692 €12 135 €---
2414 500 €1 815 €427 €12 684 €---
2514 790 €1 541 €152 €13 249 €---
TOTAL294 523 €154 563 €67 908 €139 960 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 960 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 931 €-6 420 €+8 351 €
2+1 931 €0 €+1 931 €
3+1 931 €0 €+1 931 €
4+1 931 €0 €+1 931 €
5+1 931 €0 €+1 931 €
6+1 931 €0 €+1 931 €
7+1 931 €0 €+1 931 €
8+1 931 €+1 061 €+870 €
9+1 931 €+1 745 €+186 €
10+1 931 €+1 858 €+73 €
11+1 931 €+1 974 €-43 €
12+1 931 €+2 094 €-163 €
13+1 931 €+2 216 €-285 €
14+1 931 €+2 342 €-411 €
15+1 931 €+2 471 €-540 €
16+1 931 €+2 604 €-673 €
17+1 931 €+2 740 €-809 €
18+1 931 €+2 881 €-950 €
19+1 931 €+3 024 €-1 093 €
20+1 931 €+3 172 €-1 241 €
21+1 931 €+3 324 €-1 393 €
22+1 931 €+3 480 €-1 549 €
23+1 931 €+3 641 €-1 710 €
24+1 931 €+3 805 €-1 874 €
25+1 931 €+3 975 €-2 044 €
Total+48 275 €+41 988 €+6 287 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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