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Maison à rénover

VilleCotignac (83)
Surface106m²
Coût Total147 280€
Loyer Annuel11 646€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 811,32 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 salle de douche

Au coeur du village Maison 106m2 + 2 caves voûtées

A rénover complètement

Ville : Cotignac
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83570
Coordonnées : 43.521560, 6.157620
Total : 147 280€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 54 400€
Valeur du bien : 140 400€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11646€/an
Fourchette totale : 762€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 9144€ - 14834€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 113,44 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :224 025 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-138 025€ (-61.6%)
Marge achat-revente :76 745€ (34.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :737,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 780,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 915,52€
Coût de l'assurance :12 887,00€
Taxe foncière : 1 164,65€/an
Soit par mois : 97,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 970,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation complète nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation complète nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation complète nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 400 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 300€
    Isolation combles: 106 m² × 50€/m² = 5300€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€
  • Cuisine - Rénovation complète:8 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8500€ = 8500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Salon - Rénovation complète:1 600€
    Rénovation salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€
  • Chambres - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation chambres: 48 m² × 200€/m² = 9600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cotignac (coefficient 1.2 appliqué pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 646 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 090 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 280 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 170 €
Revenus locatifs : +11 646 €
Charges déductibles : -61 170 €
Résultat foncier Année 1 : -49 524 €(Déficit de 49 524 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 124 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 770 €/an
Revenus locatifs : +11 646 €
Charges déductibles : -6 770 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 876 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28123.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 646 €61 175 €5 095 €-49 529 €21 400 €28 129 €28 129 €
211 879 €6 642 €4 962 €5 238 €--22 891 €
312 117 €6 503 €4 823 €5 614 €--17 277 €
412 359 €6 360 €4 680 €5 999 €--11 278 €
512 607 €6 212 €4 532 €6 394 €--4 884 €
612 859 €6 059 €4 378 €6 800 €---
713 116 €5 900 €4 219 €7 216 €---
813 378 €5 735 €4 055 €7 643 €---
913 646 €5 564 €3 884 €8 081 €---
1013 919 €5 388 €3 708 €8 531 €---
1114 197 €5 205 €3 525 €8 992 €---
1214 481 €5 016 €3 336 €9 465 €---
1314 771 €4 820 €3 140 €9 951 €---
1415 066 €4 617 €2 937 €10 449 €---
1515 367 €4 406 €2 726 €10 961 €---
1615 675 €4 189 €2 509 €11 486 €---
1715 988 €3 963 €2 283 €12 025 €---
1816 308 €3 730 €2 050 €12 578 €---
1916 634 €3 488 €1 808 €13 146 €---
2016 967 €3 238 €1 558 €13 729 €---
2117 306 €2 978 €1 298 €14 328 €---
2217 652 €2 710 €1 030 €14 942 €---
2318 005 €2 432 €752 €15 573 €---
2418 365 €2 144 €464 €16 222 €---
2518 733 €1 846 €165 €16 887 €---
TOTAL373 040 €170 319 €73 916 €202 721 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 721 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 446 €-6 420 €+8 866 €
2+2 446 €0 €+2 446 €
3+2 446 €0 €+2 446 €
4+2 446 €0 €+2 446 €
5+2 446 €0 €+2 446 €
6+2 446 €+575 €+1 871 €
7+2 446 €+2 165 €+281 €
8+2 446 €+2 293 €+153 €
9+2 446 €+2 424 €+22 €
10+2 446 €+2 559 €-113 €
11+2 446 €+2 698 €-252 €
12+2 446 €+2 840 €-394 €
13+2 446 €+2 985 €-539 €
14+2 446 €+3 135 €-689 €
15+2 446 €+3 288 €-842 €
16+2 446 €+3 446 €-1 000 €
17+2 446 €+3 607 €-1 161 €
18+2 446 €+3 773 €-1 327 €
19+2 446 €+3 944 €-1 498 €
20+2 446 €+4 119 €-1 673 €
21+2 446 €+4 298 €-1 852 €
22+2 446 €+4 483 €-2 037 €
23+2 446 €+4 672 €-2 226 €
24+2 446 €+4 866 €-2 420 €
25+2 446 €+5 066 €-2 620 €
Total+61 150 €+60 816 €+334 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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