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Maison 3 pièces 60 m²

Bien expiré
VilleArgent-sur-Sauldre (18)
Surface60m²
Coût Total88 000€
Loyer Annuel4 946€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 60 m²

Charmante maison au bord du canal à Argent-sur-Sauldre, idéale pour profiter d'un cadre paisible. Elle offre une entrée avec WC et lave-main, un séjour lumineux ouvert sur une cuisine. À l'étage, deux chambres et une salle de bains avec WC. À l'extérieur, un petit jardinet donne directement sur le canal, parfait pour se détendre au calme ou profiter des soirées au bord de l'eau.

Surface : 60 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/07/2022

Consommation énergie primaire : 204 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 780 € et 1 090 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Argent-sur-Sauldre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18410
Coordonnées : 47.535820, 2.417687
Total : 88 000€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 44 800€
Valeur du bien : 84 800€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 9.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 412€/mois
Loyer annuel estimé : 4946€/an
Fourchette totale : 310€ - 549€/mois
Fourchette annuelle : 3717€ - 6582€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :434,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 460,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 471,68€
Coût de l'assurance :7 700,00€
Taxe foncière : 494,60€/an
Soit par mois : 41,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 412,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 501,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet abîmé dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - parquet en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800 €(747 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 400€
    Isolation toiture: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1250€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 750€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds hall d'entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argent-sur-Sauldre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 412 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 946 €/an
Calcul : 412 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 936 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 495 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 539 €
Revenus locatifs : +4 946 €
Charges déductibles : -48 539 €
Résultat foncier Année 1 : -43 593 €(Déficit de 43 593 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 193 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 739 €/an
Revenus locatifs : +4 946 €
Charges déductibles : -3 739 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22193.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 946 €48 542 €2 939 €-43 596 €21 400 €22 196 €22 196 €
25 045 €3 664 €2 861 €1 381 €--20 815 €
35 146 €3 583 €2 780 €1 563 €--19 252 €
45 249 €3 499 €2 696 €1 750 €--17 502 €
55 354 €3 412 €2 610 €1 941 €--15 561 €
65 461 €3 323 €2 520 €2 138 €--13 423 €
75 570 €3 230 €2 428 €2 340 €--11 083 €
85 681 €3 134 €2 332 €2 547 €--8 536 €
95 795 €3 035 €2 233 €2 760 €--5 776 €
105 911 €2 933 €2 130 €2 978 €--2 798 €
116 029 €2 827 €2 024 €3 202 €---
126 150 €2 717 €1 914 €3 433 €---
136 273 €2 604 €1 801 €3 669 €---
146 398 €2 486 €1 684 €3 912 €---
156 526 €2 365 €1 562 €4 161 €---
166 657 €2 239 €1 437 €4 417 €---
176 790 €2 110 €1 307 €4 680 €---
186 926 €1 975 €1 173 €4 950 €---
197 064 €1 836 €1 034 €5 228 €---
207 205 €1 693 €890 €5 513 €---
217 349 €1 544 €742 €5 805 €---
227 496 €1 390 €588 €6 106 €---
237 646 €1 231 €429 €6 415 €---
247 799 €1 067 €264 €6 732 €---
257 955 €897 €94 €7 058 €---
TOTAL158 420 €107 337 €42 472 €51 084 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 084 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 946 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 039 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 039 €-6 420 €+7 459 €
2+1 039 €0 €+1 039 €
3+1 039 €0 €+1 039 €
4+1 039 €0 €+1 039 €
5+1 039 €0 €+1 039 €
6+1 039 €0 €+1 039 €
7+1 039 €0 €+1 039 €
8+1 039 €0 €+1 039 €
9+1 039 €0 €+1 039 €
10+1 039 €0 €+1 039 €
11+1 039 €+121 €+918 €
12+1 039 €+1 030 €+9 €
13+1 039 €+1 101 €-62 €
14+1 039 €+1 174 €-135 €
15+1 039 €+1 248 €-209 €
16+1 039 €+1 325 €-286 €
17+1 039 €+1 404 €-365 €
18+1 039 €+1 485 €-446 €
19+1 039 €+1 568 €-529 €
20+1 039 €+1 654 €-615 €
21+1 039 €+1 742 €-703 €
22+1 039 €+1 832 €-793 €
23+1 039 €+1 924 €-885 €
24+1 039 €+2 020 €-981 €
25+1 039 €+2 118 €-1 079 €
Total+25 975 €+15 325 €+10 650 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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