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vente - appartement

Bien expiré
VilleNogent-sur-Marne (94)
Surface73.33m²
Coût Total211 840€
Loyer Annuel20 463€
Rentabilité9.66%
Cashflow/mois-561€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 500 €
Surface : 73.33 m²
Prix au m² : 2 529,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Box, Cave, Garage, Gardien, Salle de bain, Petit prix

DANS UNE RESIDENCE SERVICES SENIORS, nous vous proposons un bel appartement de 3 pièces traversant, calme, ensoleillé, avec une vue dégagée sur la Vallée de la Marne. Il comprend une entrée, un séjour avec balcon, une cuisine, 2 chambres avec balcon, une salle de bains, wc séparés. Une cave et un double emplacement de parking sont associés à ce bien. Vous pourrez bénéficier au sein de notre résidence d'une sécurité 24h24, d'un restaurant, d'un salon, d'un bar et de divers activités et services. Pour organiser un rendez-vous de visite vous pouvez contacter Sabine Vailland au 07 87 14 39 82 ou svailland@leshesperides.fr

Ville : Nogent-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94130
Coordonnées : 48.833580, 2.476500
Total : 211 840€
Prix d'acquisition : 185 500€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 197 000€
Frais de notaire : 14 840€
Coût estimé : 14 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.33m²
Loyer prédit : 23.25€/m²/mois
Fourchette : 18.55€ - 29.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1705€/mois
Loyer annuel estimé : 20463€/an
Fourchette totale : 1360€ - 2138€/mois
Fourchette annuelle : 16321€ - 25657€/an
Rentabilité brute :9.66%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 12.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 033,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :61,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 095,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 195,03€
Coût de l'assurance :18 536,00€
Taxe foncière : 2 046,31€/an
Soit par mois : 170,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 000,00€/mois
Soit par an : 12 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 705,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 265,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-560,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73.33 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(157 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 463 €/an
Calcul : 1 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 840 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 741 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 046 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 12 000 €/an
Calcul : 1 000 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 104 €
Revenus locatifs : +20 463 €
Charges déductibles : -33 104 €
Résultat foncier Année 1 : -12 641 €(Déficit de 12 641 €)
Imputable sur revenu global : 12 641 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 604 €/an
Revenus locatifs : +20 463 €
Charges déductibles : -21 604 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 141 €/an(Déficit de 1 141 €)
Prix d'achat du bien : 185 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 575 €(65% de 185 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 385 €/an
Calcul : 120 575 € × 3,636% = 4 385 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 463 €33 111 €6 823 €-12 648 €12 648 €--
220 872 €21 426 €6 639 €-554 €554 €--
321 290 €21 236 €6 448 €54 €---
421 716 €21 039 €6 251 €677 €---
522 150 €20 835 €6 047 €1 315 €---
622 593 €20 625 €5 837 €1 968 €---
723 045 €20 408 €5 620 €2 637 €---
823 506 €20 183 €5 395 €3 323 €---
923 976 €19 951 €5 164 €4 025 €---
1024 455 €19 712 €4 924 €4 744 €---
1124 944 €19 464 €4 677 €5 480 €---
1225 443 €19 209 €4 421 €6 235 €---
1325 952 €18 945 €4 157 €7 008 €---
1426 471 €18 672 €3 884 €7 799 €---
1527 001 €18 390 €3 602 €8 611 €---
1627 541 €18 099 €3 311 €9 442 €---
1728 091 €17 798 €3 010 €10 294 €---
1828 653 €17 487 €2 699 €11 166 €---
1929 226 €17 166 €2 378 €12 060 €---
2029 811 €16 834 €2 047 €12 976 €---
2130 407 €16 492 €1 704 €13 915 €---
2231 015 €16 138 €1 350 €14 877 €---
2331 636 €15 772 €984 €15 863 €---
2432 268 €15 394 €607 €16 874 €---
2532 914 €15 004 €216 €17 910 €---
TOTAL655 440 €479 389 €98 195 €176 051 €13 202 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 960 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 051 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 297 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 297 €-3 794 €+8 091 €
2+4 297 €-166 €+4 463 €
3+4 297 €+16 €+4 281 €
4+4 297 €+203 €+4 094 €
5+4 297 €+394 €+3 903 €
6+4 297 €+590 €+3 707 €
7+4 297 €+791 €+3 506 €
8+4 297 €+997 €+3 300 €
9+4 297 €+1 207 €+3 090 €
10+4 297 €+1 423 €+2 874 €
11+4 297 €+1 644 €+2 653 €
12+4 297 €+1 870 €+2 427 €
13+4 297 €+2 102 €+2 195 €
14+4 297 €+2 340 €+1 957 €
15+4 297 €+2 583 €+1 714 €
16+4 297 €+2 833 €+1 464 €
17+4 297 €+3 088 €+1 209 €
18+4 297 €+3 350 €+947 €
19+4 297 €+3 618 €+679 €
20+4 297 €+3 893 €+404 €
21+4 297 €+4 175 €+122 €
22+4 297 €+4 463 €-166 €
23+4 297 €+4 759 €-462 €
24+4 297 €+5 062 €-765 €
25+4 297 €+5 373 €-1 076 €
Total+107 425 €+52 815 €+54 610 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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