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MAISON DE PLAIN PIED

VilleGuilly (36)
Surface110m²
Coût Total107 070€
Loyer Annuel8 738€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 500 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 486,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Electrique, Individuel, Nombre d'égages : 1, Nombre de WC : 1, Cheminée

PROCHE VATAN - maison de plain pied comprenant cuisine aménagée, salle à manger, salon, 2 chambres, salle de bains, wc. Cellier

Garage.

Terrain arboré

L'ensemble sur 1 615 m²

Réf VA3314

DPE F (358) - GES B (10) - estimation annuels des coûts annuels d'énergie compris entre 1764€ et 2386€

Prix net vendeur : 50 000 € - en sus honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur : 7 %

Agence DOMUS VATAN -Valérie PITOIS - 15 Place de la République 36150 VATAN - 02 54 49 80 82

"Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site georisques.gouv.fr"

"Possibilité de s'inscrire sur la liste d'opposition au démarchage téléphonique sur www.bloctel.gouv.fr" - https://www.agencedomus.com/bareme-dhonoraires/

Ville : Guilly
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36150
Coordonnées : 47.072403, 1.723952
Total : 107 070€
Prix d'acquisition : 53 500€
Travaux : 49 290€
Valeur du bien : 102 790€
Frais de notaire : 4 280€
Coût estimé : 4 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.62€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8738€/an
Fourchette totale : 585€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 7026€ - 10868€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :931,71 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :102 488 €
Prix d'achat :53 500 €
Décote à l'achat :-48 988€ (-47.8%)
Marge achat-revente :-4 582€ (-4.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 080,04€
Coût de l'assurance :9 368,62€
Taxe foncière : 873,79€/an
Soit par mois : 72,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 728,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 358 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant des travaux importants.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant des travaux de rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 290 €(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 800€
    Parquet flottant: 28 m² × 100€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 30€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guilly (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 738 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 722 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 070 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 874 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 260 €
Revenus locatifs : +8 738 €
Charges déductibles : -54 260 €
Résultat foncier Année 1 : -45 522 €(Déficit de 45 522 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 122 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 970 €/an
Revenus locatifs : +8 738 €
Charges déductibles : -4 970 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 768 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24122.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 775 €(65% de 53 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 265 €/an
Calcul : 34 775 € × 3,636% = 1 265 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 738 €54 264 €3 725 €-45 526 €21 400 €24 126 €24 126 €
28 913 €4 876 €3 628 €4 036 €--20 090 €
39 091 €4 776 €3 527 €4 315 €--15 774 €
49 273 €4 671 €3 423 €4 602 €--11 173 €
59 458 €4 563 €3 315 €4 895 €--6 278 €
69 647 €4 451 €3 203 €5 196 €--1 082 €
79 840 €4 335 €3 086 €5 505 €---
810 037 €4 215 €2 966 €5 822 €---
910 238 €4 090 €2 842 €6 147 €---
1010 443 €3 961 €2 713 €6 481 €---
1110 651 €3 828 €2 579 €6 824 €---
1210 864 €3 690 €2 441 €7 175 €---
1311 082 €3 546 €2 298 €7 535 €---
1411 303 €3 398 €2 149 €7 906 €---
1511 529 €3 244 €1 996 €8 285 €---
1611 760 €3 085 €1 836 €8 675 €---
1711 995 €2 920 €1 672 €9 075 €---
1812 235 €2 749 €1 501 €9 486 €---
1912 480 €2 572 €1 324 €9 908 €---
2012 729 €2 389 €1 141 €10 340 €---
2112 984 €2 199 €951 €10 785 €---
2213 244 €2 003 €754 €11 241 €---
2313 509 €1 799 €551 €11 709 €---
2413 779 €1 588 €340 €12 191 €---
2514 054 €1 370 €121 €12 685 €---
TOTAL279 877 €134 583 €54 080 €145 294 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 738 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 835 €-6 420 €+8 255 €
2+1 835 €0 €+1 835 €
3+1 835 €0 €+1 835 €
4+1 835 €0 €+1 835 €
5+1 835 €0 €+1 835 €
6+1 835 €0 €+1 835 €
7+1 835 €+1 327 €+508 €
8+1 835 €+1 747 €+88 €
9+1 835 €+1 844 €-9 €
10+1 835 €+1 944 €-109 €
11+1 835 €+2 047 €-212 €
12+1 835 €+2 152 €-317 €
13+1 835 €+2 261 €-426 €
14+1 835 €+2 372 €-537 €
15+1 835 €+2 486 €-651 €
16+1 835 €+2 603 €-768 €
17+1 835 €+2 723 €-888 €
18+1 835 €+2 846 €-1 011 €
19+1 835 €+2 972 €-1 137 €
20+1 835 €+3 102 €-1 267 €
21+1 835 €+3 235 €-1 400 €
22+1 835 €+3 372 €-1 537 €
23+1 835 €+3 513 €-1 678 €
24+1 835 €+3 657 €-1 822 €
25+1 835 €+3 805 €-1 970 €
Total+45 875 €+43 588 €+2 287 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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