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Maison 4 pièces 78 m²

VilleMontferrier (09)
Surface78m²
Coût Total135 700€
Loyer Annuel7 317€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 961,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 78 m²

À proximité immédiate des Monts d'Olmes et du célèbre Château de Montségur, découvrez cette maison mitoyenne sur 3 niveaux idéale pour un investissement rentable en location saisonnière ou annuelle.

  • Cave en sous-sol (stockage)
  • Pièce de vie avec entrée au 1er niveau
  • 3 chambres + salle de bain au dernier étage

✔️ Extérieur :petite jardin facile d’entretien

✔️ Atouts investisseurs :

  • Secteur touristique
  • Bonne capacité d’accueil
  • Faible contrainte d’entretien
  • Idéal Airbnb / location saisonnière

? Produit parfait pour générer des revenus locatifs dans un secteur porteur été comme hiver.

⚡ À saisir rapidement

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 75 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jean-Philippe MAGRINO, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de FOIX sous le numéro 831 539 192

Surface : 78 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Montferrier
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.896717, 1.796409
Total : 135 700€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 54 700€
Valeur du bien : 129 700€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7317€/an
Fourchette totale : 460€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 5517€ - 9704€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.07% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :887,04 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 189 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+5 811€ (+8.4%)
Marge achat-revente :-66 511€ (-96.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 710,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 927,05€
Coût de l'assurance :11 534,50€
Taxe foncière : 731,70€/an
Soit par mois : 60,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 609,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 771,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation pour 78 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine avec carrelage ancien et électroménager obsolète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 700 €(701 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 800€
    Isolation toiture/combles: 78 m² × 100€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montferrier (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 317 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 555 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 448 €
Revenus locatifs : +7 317 €
Charges déductibles : -60 448 €
Résultat foncier Année 1 : -53 131 €(Déficit de 53 131 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 731 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 748 €/an
Revenus locatifs : +7 317 €
Charges déductibles : -5 748 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 569 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31731.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 317 €60 453 €4 560 €-53 136 €21 400 €31 736 €31 736 €
27 463 €5 632 €4 438 €1 832 €--29 904 €
37 613 €5 506 €4 313 €2 106 €--27 797 €
47 765 €5 377 €4 184 €2 388 €--25 409 €
57 920 €5 243 €4 050 €2 678 €--22 732 €
68 079 €5 104 €3 911 €2 975 €--19 757 €
78 240 €4 961 €3 767 €3 280 €--16 477 €
88 405 €4 812 €3 619 €3 593 €--12 884 €
98 573 €4 659 €3 465 €3 915 €--8 970 €
108 745 €4 500 €3 307 €4 245 €--4 725 €
118 919 €4 335 €3 142 €4 584 €--141 €
129 098 €4 165 €2 972 €4 932 €---
139 280 €3 989 €2 796 €5 290 €---
149 465 €3 808 €2 614 €5 658 €---
159 655 €3 619 €2 426 €6 035 €---
169 848 €3 425 €2 231 €6 423 €---
1710 045 €3 223 €2 030 €6 822 €---
1810 246 €3 015 €1 822 €7 231 €---
1910 451 €2 799 €1 606 €7 651 €---
2010 660 €2 576 €1 383 €8 084 €---
2110 873 €2 345 €1 152 €8 528 €---
2211 090 €2 107 €913 €8 984 €---
2311 312 €1 860 €666 €9 452 €---
2411 538 €1 604 €411 €9 934 €---
2511 769 €1 340 €147 €10 429 €---
TOTAL234 367 €150 454 €65 927 €83 913 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 537 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 537 €-6 420 €+7 957 €
2+1 537 €0 €+1 537 €
3+1 537 €0 €+1 537 €
4+1 537 €0 €+1 537 €
5+1 537 €0 €+1 537 €
6+1 537 €0 €+1 537 €
7+1 537 €0 €+1 537 €
8+1 537 €0 €+1 537 €
9+1 537 €0 €+1 537 €
10+1 537 €0 €+1 537 €
11+1 537 €0 €+1 537 €
12+1 537 €+1 480 €+57 €
13+1 537 €+1 587 €-50 €
14+1 537 €+1 697 €-160 €
15+1 537 €+1 811 €-274 €
16+1 537 €+1 927 €-390 €
17+1 537 €+2 046 €-509 €
18+1 537 €+2 169 €-632 €
19+1 537 €+2 295 €-758 €
20+1 537 €+2 425 €-888 €
21+1 537 €+2 558 €-1 021 €
22+1 537 €+2 695 €-1 158 €
23+1 537 €+2 836 €-1 299 €
24+1 537 €+2 980 €-1 443 €
25+1 537 €+3 129 €-1 592 €
Total+38 425 €+25 216 €+13 209 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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