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Appartement T2 idéal investissement locatif - Les Mées

Bien expiré
VilleMées (04)
Surface47.95
Coût Total102 800
Loyer Annuel5 316
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-146
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 47.95 m²
Prix au m² : 1 251,3 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre agence Passion Immo by C&L vous propose à la vente un appartement T2 en cours de rénovation, idéal investissement locatif. Situation : Idéalement situé au plein coeur du village de les Mées, à proximité immédiate des commodités, commerces et stationnements. Description intérieure : D'une superficie d'environ 47 m2, cet appartement comprend un séjour lumineux de 19 m2, une cuisine, une chambre confortable ainsi qu'une salle de bain. L'adresse du bien, la vidéo de visite virtuelle et toutes les informations financières sont disponibles en ligne sur notre site www.passionimmobycl.com/-- -- Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge du vendeur inclus dans le prix affiché. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Maisons, appartements, terrains à vendre dans les Alpes de Haute Provence : SisteronSaint Geniez, Meyzien,, Salignac, Sourribes, Volonne, L'escale, Malijai, Mirabeau, Mallemoisson, Aiglun, Le Chaffaut, Digne-les-bains, Marcoux, le Brusquet,la Javie, seyne les alpes, Barcelonnette,le Sauze, Praloup, Vars........ Peipin, Aubignosc, Château-Arnoux Saint-Auban, Peyruis, Montfort, Les Mées Château-neuf-val-saint-donnat, Mallefougasse, Cruis Noyers-sur-Jabron, Oraison,Manosque, Villeneuve Mison, Ribiers, Laragne, le Poët, Upaix, Ventavon, Valernes, Vaumeilh, Thèze, La Motte du Caire, Le Caire, Faucon du Caire, La Saulce, Tallard, Gap Honoraires TTC à charge vendeurLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site georisques.gouv.frDécouvrez tous nos biens sur notre site internet https://sisteron.stephaneplazaimmobilier.com Maisons, appartements, terrains à vendre dans les Alpes de Haute Provence sur Sisteron, Château-Arnoux-St-Auban, Monfort, Malijai, Peipin, Aubignosc, Ribiers, Les Mées, Peyruis, Volonne, L'Escale, Mison, Le Poët, Laragne, Thèze, La motte du caire, Noyer sur Jabron, Mallefougasse, Cruis, Châteauneuf Val Saint Donat, Sourribes, Salignac, Mallemoisson, Digne les bains, Le chaffaut, Mirabeau, Aiglun ... - https://3c2l-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Mées
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04190
Coordonnées : 44.031427, 5.977921
Total : 102 800
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 38 000
Valeur du bien : 98 000
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.95
Loyer prédit : 9.24€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 443€/mois
Loyer annuel estimé : 5316€/an
Fourchette totale : 348€ - 564€/mois
Fourchette annuelle : 4175€ - 6769€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 544,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 592,31
Coût de l'assurance :8 995,00
Taxe foncière : 531,59€/an
Soit par mois : 44,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 442,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 477 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 47.95 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol en carrelage usé
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000(792 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres:1 500
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement peinture: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:1 500
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mées (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GF(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 443 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 316 €/an
Calcul : 443 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 800 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 532 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 444
Revenus locatifs : +5 316
Charges déductibles : -42 444
Résultat foncier Année 1 : -37 128(Déficit de 37 128 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 728
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 444 €/an
Revenus locatifs : +5 316
Charges déductibles : -4 444
Résultat foncier Années 2+ : 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15728.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 31642 4483 556-37 13221 400 €15 732 €15 732 €
25 4224 3543 4631 068--14 664 €
35 5314 2583 3671 273--13 391 €
45 6414 1583 2671 483--11 908 €
55 7544 0553 1631 700--10 208 €
65 8693 9473 0561 922--8 287 €
75 9873 8372 9452 150--6 137 €
86 1063 7222 8302 385--3 752 €
96 2283 6032 7112 626--1 126 €
106 3533 4792 5882 874---
116 4803 3522 4603 128---
126 6103 2202 3283 390---
136 7423 0832 1913 659---
146 8772 9412 0503 936---
157 0142 7941 9034 220---
167 1552 6421 7514 512---
177 2982 4851 5944 813---
187 4442 3221 4315 122---
197 5922 1531 2625 439---
207 7441 9791 0875 766---
217 8991 7989066 102---
228 0571 6107196 447---
238 2181 4165256 802---
248 3831 2153247 168---
258 5501 0071167 543---
TOTAL170 271111 87751 59258 39421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 394
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 116 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 116-6 420+7 536
2+1 1160+1 116
3+1 1160+1 116
4+1 1160+1 116
5+1 1160+1 116
6+1 1160+1 116
7+1 1160+1 116
8+1 1160+1 116
9+1 1160+1 116
10+1 116+524+592
11+1 116+938+178
12+1 116+1 017+99
13+1 116+1 098+18
14+1 116+1 181-65
15+1 116+1 266-150
16+1 116+1 354-238
17+1 116+1 444-328
18+1 116+1 536-420
19+1 116+1 632-516
20+1 116+1 730-614
21+1 116+1 830-714
22+1 116+1 934-818
23+1 116+2 041-925
24+1 116+2 150-1 034
25+1 116+2 263-1 147
Total+27 900+17 518+10 382
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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