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Appartement T2 idéal investissement locatif - Les Mées

Bien expiré
VilleMées (04)
Surface47.95m²
Coût Total102 800€
Loyer Annuel5 316€
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 47.95 m²
Prix au m² : 1 251,3 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre agence Passion Immo by C&L vous propose à la vente un appartement T2 en cours de rénovation, idéal investissement locatif. Situation : Idéalement situé au plein coeur du village de les Mées, à proximité immédiate des commodités, commerces et stationnements. Description intérieure : D'une superficie d'environ 47 m2, cet appartement comprend un séjour lumineux de 19 m2, une cuisine, une chambre confortable ainsi qu'une salle de bain. L'adresse du bien, la vidéo de visite virtuelle et toutes les informations financières sont disponibles en ligne sur notre site www.passionimmobycl.com/-- -- Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge du vendeur inclus dans le prix affiché. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Maisons, appartements, terrains à vendre dans les Alpes de Haute Provence : SisteronSaint Geniez, Meyzien,, Salignac, Sourribes, Volonne, L'escale, Malijai, Mirabeau, Mallemoisson, Aiglun, Le Chaffaut, Digne-les-bains, Marcoux, le Brusquet,la Javie, seyne les alpes, Barcelonnette,le Sauze, Praloup, Vars........ Peipin, Aubignosc, Château-Arnoux Saint-Auban, Peyruis, Montfort, Les Mées Château-neuf-val-saint-donnat, Mallefougasse, Cruis Noyers-sur-Jabron, Oraison,Manosque, Villeneuve Mison, Ribiers, Laragne, le Poët, Upaix, Ventavon, Valernes, Vaumeilh, Thèze, La Motte du Caire, Le Caire, Faucon du Caire, La Saulce, Tallard, Gap Honoraires TTC à charge vendeurLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site georisques.gouv.frDécouvrez tous nos biens sur notre site internet https://sisteron.stephaneplazaimmobilier.com Maisons, appartements, terrains à vendre dans les Alpes de Haute Provence sur Sisteron, Château-Arnoux-St-Auban, Monfort, Malijai, Peipin, Aubignosc, Ribiers, Les Mées, Peyruis, Volonne, L'Escale, Mison, Le Poët, Laragne, Thèze, La motte du caire, Noyer sur Jabron, Mallefougasse, Cruis, Châteauneuf Val Saint Donat, Sourribes, Salignac, Mallemoisson, Digne les bains, Le chaffaut, Mirabeau, Aiglun ... - https://3c2l-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Mées
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04190
Coordonnées : 44.031427, 5.977921
Total : 102 800€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 38 000€
Valeur du bien : 98 000€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.95m²
Loyer prédit : 9.24€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 443€/mois
Loyer annuel estimé : 5316€/an
Fourchette totale : 348€ - 564€/mois
Fourchette annuelle : 4175€ - 6769€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 544,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 592,31€
Coût de l'assurance :8 995,00€
Taxe foncière : 531,59€/an
Soit par mois : 44,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 442,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 477 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 47.95 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol en carrelage usé
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000 €(792 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement peinture: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mées (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 443 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 316 €/an
Calcul : 443 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 532 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 444 €
Revenus locatifs : +5 316 €
Charges déductibles : -42 444 €
Résultat foncier Année 1 : -37 128 €(Déficit de 37 128 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 728 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 444 €/an
Revenus locatifs : +5 316 €
Charges déductibles : -4 444 €
Résultat foncier Années 2+ : 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15728.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 316 €42 448 €3 556 €-37 132 €21 400 €15 732 €15 732 €
25 422 €4 354 €3 463 €1 068 €--14 664 €
35 531 €4 258 €3 367 €1 273 €--13 391 €
45 641 €4 158 €3 267 €1 483 €--11 908 €
55 754 €4 055 €3 163 €1 700 €--10 208 €
65 869 €3 947 €3 056 €1 922 €--8 287 €
75 987 €3 837 €2 945 €2 150 €--6 137 €
86 106 €3 722 €2 830 €2 385 €--3 752 €
96 228 €3 603 €2 711 €2 626 €--1 126 €
106 353 €3 479 €2 588 €2 874 €---
116 480 €3 352 €2 460 €3 128 €---
126 610 €3 220 €2 328 €3 390 €---
136 742 €3 083 €2 191 €3 659 €---
146 877 €2 941 €2 050 €3 936 €---
157 014 €2 794 €1 903 €4 220 €---
167 155 €2 642 €1 751 €4 512 €---
177 298 €2 485 €1 594 €4 813 €---
187 444 €2 322 €1 431 €5 122 €---
197 592 €2 153 €1 262 €5 439 €---
207 744 €1 979 €1 087 €5 766 €---
217 899 €1 798 €906 €6 102 €---
228 057 €1 610 €719 €6 447 €---
238 218 €1 416 €525 €6 802 €---
248 383 €1 215 €324 €7 168 €---
258 550 €1 007 €116 €7 543 €---
TOTAL170 271 €111 877 €51 592 €58 394 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 394 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 116 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 116 €-6 420 €+7 536 €
2+1 116 €0 €+1 116 €
3+1 116 €0 €+1 116 €
4+1 116 €0 €+1 116 €
5+1 116 €0 €+1 116 €
6+1 116 €0 €+1 116 €
7+1 116 €0 €+1 116 €
8+1 116 €0 €+1 116 €
9+1 116 €0 €+1 116 €
10+1 116 €+524 €+592 €
11+1 116 €+938 €+178 €
12+1 116 €+1 017 €+99 €
13+1 116 €+1 098 €+18 €
14+1 116 €+1 181 €-65 €
15+1 116 €+1 266 €-150 €
16+1 116 €+1 354 €-238 €
17+1 116 €+1 444 €-328 €
18+1 116 €+1 536 €-420 €
19+1 116 €+1 632 €-516 €
20+1 116 €+1 730 €-614 €
21+1 116 €+1 830 €-714 €
22+1 116 €+1 934 €-818 €
23+1 116 €+2 041 €-925 €
24+1 116 €+2 150 €-1 034 €
25+1 116 €+2 263 €-1 147 €
Total+27 900 €+17 518 €+10 382 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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