Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleSaint-André-de-Valborgne (30)
Surface354m²
Coût Total365 200€
Loyer Annuel30 959€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+357€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 354 m²
Prix au m² : 598,87 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 13
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Et si votre prochain projet de vie se trouvait dans un village où l'on prend encore le temps de se connaître, d'échanger sur la place et de profiter d'un environnement préservé ?

Au cœur d'un charmant village situé aux portes du Gard et de la Lozère, cette grande maison de village bénéficie d'un emplacement privilégié, directement ouvert sur la place communale. Lumineuse et généreuse par ses volumes, elle offre 10 chambres, chacune avec sa salle d'eau et ses toilettes, et laisse ainsi toute liberté pour imaginer un projet qui vous ressemble. Grande maison de famille, résidence principale ou secondaire, maison avec activité, quelques chambres d'hôtes ou encore lieu convivial autour d'un café, d'un salon de thé ou d'une petite restauration : les possibilités sont nombreuses. La vaste salle donnant sur la place se prête particulièrement bien à un espace chaleureux et convivial. Une terrasse pourrait également être envisagée sur la place communale, sous réserve de l'accord de la commune : l'occasion de créer un véritable lieu de rencontre pour les habitants comme pour les visiteurs de passage. Pour accompagner ce projet, la maison dispose d'une cuisine professionnelle équipée, permettant d'envisager sereinement une activité de petite restauration.

Ici, pas d'agitation ni de circulation incessante : un village à taille humaine, une atmosphère paisible, un environnement naturel remarquable et une vie locale qui invite à ralentir. Les premières commodités sont présentes à proximité et le secteur attire aussi bien de nouveaux habitants que des visiteurs séduits par la beauté des paysages entre Gard et Lozère.

Une adresse idéale pour celles et ceux qui rêvent de changer de rythme, de s'installer dans un environnement authentique et de donner vie à un projet personnel et professionnel au cœur d'un village accueillant.

Une maison à vivre, à partager et à imaginer.. à vous d'écrire la suite.

Honoraires 6.00 % TTC inclus charge acquéreur (200 000,00 € hors honoraires).

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

AV TRANSACTION Coralie CERRET

Votre agent commercial et conseiller(e) spécialiste en immobilier RSAC N° 532 388 329 (EI) Ville du greffe : Nimes

Plus d'informations sur notre site av-transaction immo - Référence: 7501823927 Le réseau AV Transaction recrute des agents commerciaux dans toute la France. Percevez 100% de vos commissions. avtransaction-recrutement fr.

Ville : Saint-André-de-Valborgne
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30940
Coordonnées : 44.146827, 3.690025
Total : 365 200€
Prix d'acquisition : 212 000€
Travaux : 136 240€
Valeur du bien : 348 240€
Frais de notaire : 16 960€
Coût estimé : 16 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 354m²
Loyer prédit : 7.29€/m²/mois
Fourchette : 5.61€ - 9.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2580€/mois
Loyer annuel estimé : 30959€/an
Fourchette totale : 1986€ - 3352€/mois
Fourchette annuelle : 23830€ - 40220€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 532,81 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :542 615 €
Prix d'achat :212 000 €
Décote à l'achat :-330 615€ (-60.9%)
Marge achat-revente :177 415€ (32.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :365 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 818,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :146,08€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 964,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :180 349,65€
Coût de l'assurance :43 824,00€
Taxe foncière : 3 095,87€/an
Soit par mois : 257,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 579,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 222,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :357,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 354 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 354 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 44 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 354 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine professionnelle équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :136 240 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 240€
    Isolation toiture/combles: 354 m² × 60€/m² = 21240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:66 000€
    Fenêtres double vitrage: 44 fenêtres × 1500€/fenêtre = 66000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:800€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 160€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600€
    Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 120 m² × 20€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 600€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1600€ = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-de-Valborgne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué pour la plupart des travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 99 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 959 €/an
Calcul : 2 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 440 €/an
Base de calcul : Emprunt de 365 200 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 753 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 096 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 136 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 153 529 €
Revenus locatifs : +30 959 €
Charges déductibles : -153 529 €
Résultat foncier Année 1 : -122 570 €(Déficit de 122 570 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 101 170 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 289 €/an
Revenus locatifs : +30 959 €
Charges déductibles : -17 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 670 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 101170.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 212 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800 €(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 959 €153 541 €12 452 €-122 582 €21 400 €101 182 €101 182 €
231 578 €16 973 €12 124 €14 605 €--86 577 €
332 209 €16 633 €11 784 €15 577 €--71 000 €
432 854 €16 281 €11 432 €16 573 €--54 427 €
533 511 €15 917 €11 068 €17 594 €--36 833 €
634 181 €15 540 €10 691 €18 641 €--18 192 €
734 865 €15 150 €10 301 €19 715 €---
835 562 €14 746 €9 897 €20 816 €---
936 273 €14 328 €9 479 €21 945 €---
1036 999 €13 895 €9 046 €23 103 €---
1137 738 €13 447 €8 598 €24 291 €---
1238 493 €12 984 €8 135 €25 509 €---
1339 263 €12 504 €7 655 €26 759 €---
1440 048 €12 007 €7 159 €28 041 €---
1540 849 €11 494 €6 645 €29 356 €---
1641 666 €10 962 €6 113 €30 705 €---
1742 500 €10 411 €5 562 €32 089 €---
1843 350 €9 841 €4 992 €33 509 €---
1944 217 €9 251 €4 402 €34 966 €---
2045 101 €8 641 €3 792 €36 460 €---
2146 003 €8 009 €3 160 €37 994 €---
2246 923 €7 354 €2 506 €39 569 €---
2347 862 €6 677 €1 829 €41 184 €---
2448 819 €5 977 €1 128 €42 842 €---
2549 795 €5 251 €402 €44 544 €---
TOTAL991 617 €437 810 €180 350 €553 806 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 553 806 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 959 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 501 €-6 420 €+12 921 €
2+6 501 €0 €+6 501 €
3+6 501 €0 €+6 501 €
4+6 501 €0 €+6 501 €
5+6 501 €0 €+6 501 €
6+6 501 €0 €+6 501 €
7+6 501 €+457 €+6 044 €
8+6 501 €+6 245 €+256 €
9+6 501 €+6 584 €-83 €
10+6 501 €+6 931 €-430 €
11+6 501 €+7 287 €-786 €
12+6 501 €+7 653 €-1 152 €
13+6 501 €+8 028 €-1 527 €
14+6 501 €+8 412 €-1 911 €
15+6 501 €+8 807 €-2 306 €
16+6 501 €+9 211 €-2 710 €
17+6 501 €+9 627 €-3 126 €
18+6 501 €+10 053 €-3 552 €
19+6 501 €+10 490 €-3 989 €
20+6 501 €+10 938 €-4 437 €
21+6 501 €+11 398 €-4 897 €
22+6 501 €+11 871 €-5 370 €
23+6 501 €+12 355 €-5 854 €
24+6 501 €+12 853 €-6 352 €
25+6 501 €+13 363 €-6 862 €
Total+162 525 €+166 142 €+-3 617 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →