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Appartement T4 de 64 m2 Belfort

VilleBelfort (90)
Surface63m²
Coût Total104 420€
Loyer Annuel6 918€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 78 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 238,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 64 m² situé en rez-de-chaussée dans une copropriété calme, idéal pour un premier achat ou un investissement.

L'appartement se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux avec balcon exposé plein ouest ouvrant sur une cuisine ouverte équipée 3 chambres Salle de bains moderne + WC séparés Cave

✅ Confort : Double vitrage PVC Volets électriques Chauffage collectif gaz Sols carrelage + parquet

📍 Emplacement : Quartier des Résidences Proche centre-ville & Essert Proche commerces (Super U, pharmacie) Proche établissements scolaires Bus Optymo à proximité Stationnement facile et gratuit

⚠️ Appartement à rafraîchir → beau potentiel ! 📄 Documents attestant de la capacité de financement demandés avant visite 👉 Bonne opportunité

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.638320, 6.835170
Total : 104 420€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 20 180€
Valeur du bien : 98 180€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6918€/an
Fourchette totale : 449€ - 740€/mois
Fourchette annuelle : 5388€ - 8882€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :709,09 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 673 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :+33 327€ (+74.6%)
Marge achat-revente :-59 747€ (-133.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :26,11€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 547,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 069,53€
Coût de l'assurance :7 831,50€
Taxe foncière : 691,78€/an
Soit par mois : 57,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 576,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif gaz actuel
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 180 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:180€
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 30€/m² = 180€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 918 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 420 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 773 €
Revenus locatifs : +6 918 €
Charges déductibles : -24 773 €
Résultat foncier Année 1 : -17 855 €(Déficit de 17 855 €)
Imputable sur revenu global : 17 855 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 593 €/an
Revenus locatifs : +6 918 €
Charges déductibles : -4 593 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 325 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 918 €24 777 €3 592 €-17 859 €17 859 €--
27 056 €4 502 €3 497 €2 554 €---
37 197 €4 405 €3 400 €2 793 €---
47 341 €4 303 €3 298 €3 038 €---
57 488 €4 199 €3 194 €3 289 €---
67 638 €4 090 €3 085 €3 548 €---
77 791 €3 978 €2 973 €3 813 €---
87 946 €3 862 €2 857 €4 085 €---
98 105 €3 742 €2 736 €4 364 €---
108 267 €3 617 €2 612 €4 651 €---
118 433 €3 488 €2 483 €4 945 €---
128 601 €3 354 €2 349 €5 247 €---
138 773 €3 216 €2 211 €5 557 €---
148 949 €3 073 €2 068 €5 876 €---
159 128 €2 925 €1 920 €6 203 €---
169 310 €2 771 €1 766 €6 539 €---
179 497 €2 612 €1 607 €6 884 €---
189 687 €2 448 €1 443 €7 239 €---
199 880 €2 278 €1 273 €7 603 €---
2010 078 €2 101 €1 096 €7 977 €---
2110 280 €1 919 €914 €8 361 €---
2210 485 €1 730 €725 €8 755 €---
2310 695 €1 534 €529 €9 161 €---
2410 909 €1 331 €326 €9 577 €---
2511 127 €1 121 €116 €10 005 €---
TOTAL221 580 €97 376 €52 070 €124 204 €17 859 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 358 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 204 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 453 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 453 €-5 358 €+6 811 €
2+1 453 €+766 €+687 €
3+1 453 €+838 €+615 €
4+1 453 €+911 €+542 €
5+1 453 €+987 €+466 €
6+1 453 €+1 064 €+389 €
7+1 453 €+1 144 €+309 €
8+1 453 €+1 225 €+228 €
9+1 453 €+1 309 €+144 €
10+1 453 €+1 395 €+58 €
11+1 453 €+1 483 €-30 €
12+1 453 €+1 574 €-121 €
13+1 453 €+1 667 €-214 €
14+1 453 €+1 763 €-310 €
15+1 453 €+1 861 €-408 €
16+1 453 €+1 962 €-509 €
17+1 453 €+2 065 €-612 €
18+1 453 €+2 172 €-719 €
19+1 453 €+2 281 €-828 €
20+1 453 €+2 393 €-940 €
21+1 453 €+2 508 €-1 055 €
22+1 453 €+2 627 €-1 174 €
23+1 453 €+2 748 €-1 295 €
24+1 453 €+2 873 €-1 420 €
25+1 453 €+3 002 €-1 549 €
Total+36 325 €+37 261 €+-936 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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