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Appartement 2 pièces 33 m²

VilleRoanne (42)
Surface33m²
Coût Total73 820€
Loyer Annuel4 246€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 030,3 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 33 m² - Appartement 2 pièces 33 m²

Région Auvergne - Rhône-Alpes - Département Loire (42) Votre agence immobilière IMMO FACTORY à Roanne vous propose sur la commune de Roanne à deux pas de la gare,

Cet appartement de type 2 à rénover d'environ 33 m² habitables, situé au deuxième et dernier étage d'une petite copropriété, comprenant : cuisine / séjour, une chambre et une salle d'eau avec W.C.

IDEAL PRODUIT D'INVESTISSEMENT ET DEFICIT FONCIER

Surface : 33 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/10/2023

Consommation énergie primaire : 221 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 211 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1129.90 € et 14301.10 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.044334, 4.056735
Total : 73 820€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 71 100€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 354€/mois
Loyer annuel estimé : 4246€/an
Fourchette totale : 273€ - 459€/mois
Fourchette annuelle : 3272€ - 5511€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 264,29 €/m²
Basé sur :296 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 721 €
Prix d'achat :34 000 €
Décote à l'achat :-7 721€ (-18.5%)
Marge achat-revente :-32 099€ (-76.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :365,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 387,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 863,93€
Coût de l'assurance :6 459,25€
Taxe foncière : 424,64€/an
Soit par mois : 35,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 353,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 422,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 5/5 visible - chambre en excellent état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(1 124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 unité × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 000€
    Peinture chambre: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Rafraîchissement parquet: 25 m² × 8€/m² = 200€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 354 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 246 €/an
Calcul : 354 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 258 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 425 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 261 €
Revenus locatifs : +4 246 €
Charges déductibles : -40 261 €
Résultat foncier Année 1 : -36 015 €(Déficit de 36 015 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 615 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 161 €/an
Revenus locatifs : +4 246 €
Charges déductibles : -3 161 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 085 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14614.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 246 €40 263 €2 480 €-36 017 €21 400 €14 617 €14 617 €
24 331 €3 097 €2 414 €1 234 €--13 383 €
34 418 €3 029 €2 346 €1 389 €--11 995 €
44 506 €2 959 €2 276 €1 547 €--10 447 €
54 596 €2 886 €2 203 €1 710 €--8 737 €
64 688 €2 811 €2 128 €1 878 €--6 859 €
74 782 €2 732 €2 049 €2 050 €--4 809 €
84 878 €2 652 €1 969 €2 226 €--2 583 €
94 975 €2 568 €1 885 €2 407 €--176 €
105 075 €2 482 €1 799 €2 593 €---
115 176 €2 392 €1 709 €2 784 €---
125 280 €2 300 €1 617 €2 980 €---
135 385 €2 204 €1 521 €3 181 €---
145 493 €2 105 €1 422 €3 388 €---
155 603 €2 003 €1 320 €3 600 €---
165 715 €1 897 €1 214 €3 818 €---
175 829 €1 787 €1 104 €4 042 €---
185 946 €1 674 €991 €4 272 €---
196 065 €1 557 €874 €4 508 €---
206 186 €1 435 €752 €4 751 €---
216 310 €1 310 €627 €5 000 €---
226 436 €1 180 €497 €5 256 €---
236 565 €1 046 €363 €5 519 €---
246 696 €907 €224 €5 790 €---
256 830 €763 €80 €6 067 €---
TOTAL136 013 €90 039 €35 864 €45 974 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 974 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +892 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+892 €-6 420 €+7 312 €
2+892 €0 €+892 €
3+892 €0 €+892 €
4+892 €0 €+892 €
5+892 €0 €+892 €
6+892 €0 €+892 €
7+892 €0 €+892 €
8+892 €0 €+892 €
9+892 €0 €+892 €
10+892 €+725 €+167 €
11+892 €+835 €+57 €
12+892 €+894 €-2 €
13+892 €+954 €-62 €
14+892 €+1 016 €-124 €
15+892 €+1 080 €-188 €
16+892 €+1 145 €-253 €
17+892 €+1 213 €-321 €
18+892 €+1 282 €-390 €
19+892 €+1 352 €-460 €
20+892 €+1 425 €-533 €
21+892 €+1 500 €-608 €
22+892 €+1 577 €-685 €
23+892 €+1 656 €-764 €
24+892 €+1 737 €-845 €
25+892 €+1 820 €-928 €
Total+22 300 €+13 792 €+8 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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