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Appartement 4 pièces 110 m²

VilleParay-le-Monial (71)
Surface110m²
Coût Total153 560€
Loyer Annuel10 745€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 790,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 110 m²

REFERENCE ANNONCE : A-P-B - Appartement à Vendre à Paray-le-Monial (71600) en Saône-et-Loire (71) - Venez découvrir cet appartement à rénover situé au deuxième étage d'une petite copropriété des années 30, située à proximité du centre ville de PARAY LE MONIAL et de la gare SNCF, d'une superficie totale de 110,25 m², comprenant une entrée desservant une cuisine de 11,77m², un salon-séjour de 27,88 m², trois chambres de 14m² environ, une buanderie, une salle d'eau, deux WC; Nombreux rangements; Les annexes se composent de deux caves ainsi que deux parcelles de jardin.

Le prix de vente est fixé à 87 000 euros.

N'hésitez pas à me contacter pour de plus amples renseignements.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 110 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/02/2026

Consommation énergie primaire : 267.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 580 € et 3 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Paray-le-Monial
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71600
Coordonnées : 46.446342, 4.102071
Total : 153 560€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 59 600€
Valeur du bien : 146 600€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.14€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 11.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 895€/mois
Loyer annuel estimé : 10745€/an
Fourchette totale : 661€ - 1213€/mois
Fourchette annuelle : 7932€ - 14557€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :967,74 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 451 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-19 451€ (-18.3%)
Marge achat-revente :-47 109€ (-44.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 794,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 423,85€
Coût de l'assurance :13 436,50€
Taxe foncière : 1 074,52€/an
Soit par mois : 89,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 895,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 884,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 600 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:15 000€
    Rénovation lourde chambres: 42 m² × 300€/m² = 12600€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paray-le-Monial (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 745 €/an
Calcul : 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 075 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 168 €
Revenus locatifs : +10 745 €
Charges déductibles : -66 168 €
Résultat foncier Année 1 : -55 423 €(Déficit de 55 423 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 023 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 568 €/an
Revenus locatifs : +10 745 €
Charges déductibles : -6 568 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 177 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34023.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 745 €66 173 €4 961 €-55 428 €21 400 €34 028 €34 028 €
210 960 €6 439 €4 827 €4 521 €--29 507 €
311 179 €6 301 €4 689 €4 879 €--24 628 €
411 403 €6 158 €4 546 €5 245 €--19 383 €
511 631 €6 010 €4 398 €5 621 €--13 762 €
611 864 €5 857 €4 245 €6 007 €--7 755 €
712 101 €5 699 €4 087 €6 402 €--1 354 €
812 343 €5 536 €3 924 €6 807 €---
912 590 €5 368 €3 756 €7 222 €---
1012 842 €5 194 €3 582 €7 648 €---
1113 098 €5 014 €3 402 €8 085 €---
1213 360 €4 828 €3 216 €8 532 €---
1313 628 €4 636 €3 024 €8 992 €---
1413 900 €4 438 €2 826 €9 462 €---
1514 178 €4 233 €2 621 €9 945 €---
1614 462 €4 021 €2 409 €10 441 €---
1714 751 €3 802 €2 190 €10 949 €---
1815 046 €3 576 €1 964 €11 470 €---
1915 347 €3 343 €1 731 €12 004 €---
2015 654 €3 101 €1 489 €12 552 €---
2115 967 €2 852 €1 240 €13 115 €---
2216 286 €2 595 €983 €13 692 €---
2316 612 €2 328 €716 €14 283 €---
2416 944 €2 053 €441 €14 891 €---
2517 283 €1 769 €157 €15 514 €---
TOTAL344 172 €171 323 €71 424 €172 849 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 849 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 745 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 256 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 256 €-6 420 €+8 676 €
2+2 256 €0 €+2 256 €
3+2 256 €0 €+2 256 €
4+2 256 €0 €+2 256 €
5+2 256 €0 €+2 256 €
6+2 256 €0 €+2 256 €
7+2 256 €0 €+2 256 €
8+2 256 €+1 636 €+620 €
9+2 256 €+2 167 €+89 €
10+2 256 €+2 294 €-38 €
11+2 256 €+2 425 €-169 €
12+2 256 €+2 560 €-304 €
13+2 256 €+2 697 €-441 €
14+2 256 €+2 839 €-583 €
15+2 256 €+2 984 €-728 €
16+2 256 €+3 132 €-876 €
17+2 256 €+3 285 €-1 029 €
18+2 256 €+3 441 €-1 185 €
19+2 256 €+3 601 €-1 345 €
20+2 256 €+3 766 €-1 510 €
21+2 256 €+3 934 €-1 678 €
22+2 256 €+4 107 €-1 851 €
23+2 256 €+4 285 €-2 029 €
24+2 256 €+4 467 €-2 211 €
25+2 256 €+4 654 €-2 398 €
Total+56 400 €+51 855 €+4 545 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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