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Ferme 4 pièces 160 m²

VilleLavaur (81)
Surface160m²
Coût Total248 720€
Loyer Annuel18 586€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 075 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Corps de Ferme de 4 pièces principales

CORPS DE FERME : Opportunité rare ! À Garrigues (Montastruc/Verfeil), venez réinventer ce corps de ferme de 1860. Plus de 400 m² à rénover (corps principal + dépendances attenante et indépendante) sur 4 hectares de terrain boisé avec entrée privative. Calme absolu, un potentiel unique pour un projet sur mesure. Honoraires à charge acquéreur : 7.1% Référence annonce : 300-3613 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 160 598 €

Ville : Lavaur
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81500
Coordonnées : 43.698353, 1.812132
Total : 248 720€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 62 960€
Valeur du bien : 234 960€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.67€ - 12.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1549€/mois
Loyer annuel estimé : 18586€/an
Fourchette totale : 1227€ - 1955€/mois
Fourchette annuelle : 14726€ - 23459€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 033,66 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :325 385 €
Prix d'achat :172 000 €
Décote à l'achat :-153 385€ (-47.1%)
Marge achat-revente :76 665€ (23.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 225,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :62,18€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 287,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 849,60€
Coût de l'assurance :18 654,00€
Taxe foncière : 1 858,63€/an
Soit par mois : 154,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 548,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 442,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :106,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 160 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée avec installations obsolètes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs et du sol du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état et sol usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 8 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 960 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (installation incluse)
  • Isolation:8 000€
    Isolation combles: 160 m² × 50€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 160€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavaur (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 549 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 586 €/an
Calcul : 1 549 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 225 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 720 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 790 €
Revenus locatifs : +18 586 €
Charges déductibles : -73 790 €
Résultat foncier Année 1 : -55 204 €(Déficit de 55 204 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 804 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 830 €/an
Revenus locatifs : +18 586 €
Charges déductibles : -10 830 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 756 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33803.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 586 €73 798 €8 233 €-55 212 €21 400 €33 812 €33 812 €
218 958 €10 618 €8 013 €8 340 €--25 472 €
319 337 €10 391 €7 786 €8 947 €--16 525 €
419 724 €10 155 €7 550 €9 569 €--6 957 €
520 118 €9 912 €7 307 €10 207 €---
620 521 €9 660 €7 056 €10 860 €---
720 931 €9 400 €6 795 €11 531 €---
821 350 €9 131 €6 526 €12 219 €---
921 777 €8 853 €6 248 €12 924 €---
1022 212 €8 565 €5 961 €13 647 €---
1122 657 €8 268 €5 663 €14 389 €---
1223 110 €7 960 €5 356 €15 149 €---
1323 572 €7 642 €5 038 €15 929 €---
1424 043 €7 314 €4 709 €16 730 €---
1524 524 €6 974 €4 369 €17 551 €---
1625 015 €6 622 €4 017 €18 393 €---
1725 515 €6 259 €3 654 €19 256 €---
1826 025 €5 883 €3 278 €20 143 €---
1926 546 €5 494 €2 889 €21 052 €---
2027 077 €5 092 €2 487 €21 985 €---
2127 618 €4 677 €2 072 €22 942 €---
2228 171 €4 247 €1 642 €23 924 €---
2328 734 €3 803 €1 198 €24 931 €---
2429 309 €3 343 €738 €25 966 €---
2529 895 €2 868 €263 €27 027 €---
TOTAL595 325 €246 929 €118 850 €348 396 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 396 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 586 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 903 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 903 €-6 420 €+10 323 €
2+3 903 €0 €+3 903 €
3+3 903 €0 €+3 903 €
4+3 903 €0 €+3 903 €
5+3 903 €+975 €+2 928 €
6+3 903 €+3 258 €+645 €
7+3 903 €+3 459 €+444 €
8+3 903 €+3 666 €+237 €
9+3 903 €+3 877 €+26 €
10+3 903 €+4 094 €-191 €
11+3 903 €+4 317 €-414 €
12+3 903 €+4 545 €-642 €
13+3 903 €+4 779 €-876 €
14+3 903 €+5 019 €-1 116 €
15+3 903 €+5 265 €-1 362 €
16+3 903 €+5 518 €-1 615 €
17+3 903 €+5 777 €-1 874 €
18+3 903 €+6 043 €-2 140 €
19+3 903 €+6 316 €-2 413 €
20+3 903 €+6 595 €-2 692 €
21+3 903 €+6 882 €-2 979 €
22+3 903 €+7 177 €-3 274 €
23+3 903 €+7 479 €-3 576 €
24+3 903 €+7 790 €-3 887 €
25+3 903 €+8 108 €-4 205 €
Total+97 575 €+104 519 €+-6 944 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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