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Appartement à vendre

VilleGrigny (91)
Surface56.4m²
Coût Total136 072€
Loyer Annuel8 863€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-369€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 56.4 m²
Prix au m² : 1 593,97 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 12
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 12/12 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Belle vue, Gardien, Non meublé

4900 IMMO vous propose :

Ce lumineux 3 pièces de 56,40m2 Carrez, au 12ème et dernier étage avec ascenseur, avec une très belle vue dégagée. Il se compose d'une entrée, d'un double séjour avec un balcon de 6m2, d'une cuisine fermée équipée, d'une chambre, d'une salle de bain et d'un WC indépendant.

Un box et une cave accompagnent ce bien.

Charges de copropriété : 266 euros/mois (eau chaude, eau froide, chauffage, ascenseur, gardien) Taxe foncière : 1 533 euros EDF : 35 euros /mois

DPE : E

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 900 lots. Procédure en cours : Plan de sauvegarde et administrateur judiciaire. Classe énergie E, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1370.00 euros et 0 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Coordonnées : 48.653454, 2.386281
Total : 136 072€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 38 980€
Valeur du bien : 128 880€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56.4m²
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.53€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 739€/mois
Loyer annuel estimé : 8863€/an
Fourchette totale : 594€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 7130€ - 11017€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 152,17 €/m²
Basé sur :243 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 982 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :+24 918€ (+38.3%)
Marge achat-revente :-71 090€ (-109.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 072€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :673,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 713,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 107,78€
Coût de l'assurance :11 906,30€
Taxe foncière : 1 533,00€/an
Soit par mois : 127,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 266,00€/mois
Soit par an : 3 192,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 738,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 107,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-368,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 980 €(691 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 280€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 320€ = 800€
  • Salon:2 500€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 863 €/an
Calcul : 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 072 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 533 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 192 €/an
Calcul : 266 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 749 €
Revenus locatifs : +8 863 €
Charges déductibles : -48 749 €
Résultat foncier Année 1 : -39 886 €(Déficit de 39 886 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 486 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 769 €/an
Revenus locatifs : +8 863 €
Charges déductibles : -9 769 €
Résultat foncier Années 2+ : -906 €/an(Déficit de 906 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18486.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 863 €48 753 €4 572 €-39 891 €21 400 €18 491 €18 491 €
29 040 €9 652 €4 451 €-612 €612 €-18 491 €
39 221 €9 526 €4 325 €-306 €306 €-18 491 €
49 405 €9 396 €4 195 €9 €--18 482 €
59 593 €9 262 €4 061 €331 €--18 151 €
69 785 €9 123 €3 922 €662 €--17 488 €
79 981 €8 979 €3 778 €1 002 €--16 487 €
810 180 €8 830 €3 629 €1 350 €--15 136 €
910 384 €8 676 €3 475 €1 708 €--13 429 €
1010 592 €8 517 €3 316 €2 075 €--11 354 €
1110 804 €8 352 €3 151 €2 451 €--8 903 €
1211 020 €8 182 €2 980 €2 838 €---
1311 240 €8 005 €2 804 €3 235 €---
1411 465 €7 823 €2 622 €3 642 €---
1511 694 €7 634 €2 433 €4 060 €---
1611 928 €7 439 €2 238 €4 489 €---
1712 167 €7 237 €2 036 €4 930 €---
1812 410 €7 028 €1 827 €5 382 €---
1912 658 €6 812 €1 610 €5 846 €---
2012 911 €6 588 €1 387 €6 323 €---
2113 169 €6 357 €1 155 €6 813 €---
2213 433 €6 117 €916 €7 316 €---
2313 701 €5 870 €668 €7 832 €---
2413 975 €5 613 €412 €8 362 €---
2514 255 €5 348 €147 €8 907 €---
TOTAL283 873 €235 119 €66 108 €48 754 €22 318 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 695 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 754 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 863 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 861 €-6 420 €+8 281 €
2+1 861 €-184 €+2 045 €
3+1 861 €-92 €+1 953 €
4+1 861 €0 €+1 861 €
5+1 861 €0 €+1 861 €
6+1 861 €0 €+1 861 €
7+1 861 €0 €+1 861 €
8+1 861 €0 €+1 861 €
9+1 861 €0 €+1 861 €
10+1 861 €0 €+1 861 €
11+1 861 €0 €+1 861 €
12+1 861 €+851 €+1 010 €
13+1 861 €+970 €+891 €
14+1 861 €+1 093 €+768 €
15+1 861 €+1 218 €+643 €
16+1 861 €+1 347 €+514 €
17+1 861 €+1 479 €+382 €
18+1 861 €+1 615 €+246 €
19+1 861 €+1 754 €+107 €
20+1 861 €+1 897 €-36 €
21+1 861 €+2 044 €-183 €
22+1 861 €+2 195 €-334 €
23+1 861 €+2 350 €-489 €
24+1 861 €+2 509 €-648 €
25+1 861 €+2 672 €-811 €
Total+46 525 €+17 297 €+29 228 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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