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Maison familiale 5 chambres avec terrain

Bien expiré
VilleNaves (19)
Surface177m²
Coût Total242 320€
Loyer Annuel16 978€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 785,31 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Jardin

Située au calme, en campagne, cette agréable maison familiale d environ 163 m2 vous offre de beaux volumes avec une cuisine séparée avec accès direct sur une terrasse, une spacieuse et lumineuse pièce de vie avec cheminée, 5 chambres dont deux de plain pied ainsi que d?un espace parental, deux salles de bains et deux wc. Un sous sol total, une terrasse et un beau terrain plat d environ 2496m2 rajoutent de belles prestations à cette maison. Double vitrage bois, chauffage électrique et bois, assainissement individuel non conforme. Travaux à prévoir. Superbe emplacement et environnement. Contacter votre agence de Tulle au 05.55.93.94.94 afin d obtenir plus de renseignements et/ou organiser une visite.

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Naves
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19460
Coordonnées : 45.300548, 1.739079
Total : 242 320€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 92 200€
Valeur du bien : 231 200€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 10.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1415€/mois
Loyer annuel estimé : 16978€/an
Fourchette totale : 1087€ - 1841€/mois
Fourchette annuelle : 13048€ - 22091€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 209,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :70,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 279,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 444,72€
Coût de l'assurance :21 203,00€
Taxe foncière : 1 697,76€/an
Soit par mois : 141,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 414,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 421,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 372 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et bois existant
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en double vitrage bois par des fenêtres performantes
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des équipements sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 5 chambres : revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - parquet abîmé et murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement individuel
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement individuel non conforme - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 200 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:14 200€
    Isolation toiture/combles: 177 m² × 40€/m² = 7080€, Main d'œuvre: 20€ = 20€, Total: 7100€
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (coût moyen incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (coût moyen incluant équipements et main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (coût moyen incluant revêtements, peinture et électricité)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Assainissement:6 000€
    Mise aux normes assainissement: 1 système × 6000€ = 6000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Naves (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 978 €/an
Calcul : 1 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 320 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 848 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 698 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 049 €
Revenus locatifs : +16 978 €
Charges déductibles : -103 049 €
Résultat foncier Année 1 : -86 071 €(Déficit de 86 071 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 671 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 849 €/an
Revenus locatifs : +16 978 €
Charges déductibles : -10 849 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64670.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 978 €103 056 €8 311 €-86 079 €21 400 €64 679 €64 679 €
217 317 €10 638 €8 092 €6 679 €--57 999 €
317 664 €10 411 €7 866 €7 252 €--50 747 €
418 017 €10 177 €7 631 €7 840 €--42 908 €
518 377 €9 935 €7 389 €8 442 €--34 465 €
618 745 €9 684 €7 138 €9 061 €--25 404 €
719 120 €9 424 €6 878 €9 696 €--15 708 €
819 502 €9 155 €6 609 €10 347 €--5 361 €
919 892 €8 876 €6 330 €11 016 €---
1020 290 €8 587 €6 042 €11 702 €---
1120 696 €8 289 €5 743 €12 407 €---
1221 110 €7 980 €5 434 €13 130 €---
1321 532 €7 660 €5 114 €13 872 €---
1421 962 €7 328 €4 783 €14 634 €---
1522 402 €6 985 €4 440 €15 416 €---
1622 850 €6 630 €4 085 €16 219 €---
1723 307 €6 263 €3 717 €17 044 €---
1823 773 €5 882 €3 336 €17 891 €---
1924 248 €5 488 €2 942 €18 760 €---
2024 733 €5 080 €2 535 €19 653 €---
2125 228 €4 658 €2 112 €20 570 €---
2225 732 €4 221 €1 675 €21 511 €---
2326 247 €3 768 €1 223 €22 479 €---
2426 772 €3 300 €754 €23 472 €---
2527 307 €2 815 €269 €24 492 €---
TOTAL543 798 €276 292 €120 445 €267 506 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 506 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 565 €-6 420 €+9 985 €
2+3 565 €0 €+3 565 €
3+3 565 €0 €+3 565 €
4+3 565 €0 €+3 565 €
5+3 565 €0 €+3 565 €
6+3 565 €0 €+3 565 €
7+3 565 €0 €+3 565 €
8+3 565 €0 €+3 565 €
9+3 565 €+1 697 €+1 868 €
10+3 565 €+3 511 €+54 €
11+3 565 €+3 722 €-157 €
12+3 565 €+3 939 €-374 €
13+3 565 €+4 162 €-597 €
14+3 565 €+4 390 €-825 €
15+3 565 €+4 625 €-1 060 €
16+3 565 €+4 866 €-1 301 €
17+3 565 €+5 113 €-1 548 €
18+3 565 €+5 367 €-1 802 €
19+3 565 €+5 628 €-2 063 €
20+3 565 €+5 896 €-2 331 €
21+3 565 €+6 171 €-2 606 €
22+3 565 €+6 453 €-2 888 €
23+3 565 €+6 744 €-3 179 €
24+3 565 €+7 042 €-3 477 €
25+3 565 €+7 348 €-3 783 €
Total+89 125 €+80 252 €+8 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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