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Appartement à vendre

VilleVarennes-Vauzelles (58)
Surface88.07m²
Coût Total126 440€
Loyer Annuel8 421€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 88.07 m²
Prix au m² : 1 124,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 26 m²), 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Pas de balcon

VARENNES VAUZELLES, à coté de la mairie. Venez visiter votre futur nid douillet, un appartement type 4 avec de beaux volumes. Il se situe dans une petite résidence qui bénéficie d'une isolation par l'extérieur et d'un raccordement au chauffage urbain lui octroyant un DPE en "C". Il se compose d'un séjour de presque 27m², d'une cuisine équipée moderne avec un cellier, de 3 belles chambres, d'une salle d'eau et d'un WC. Un garage de 17m² complète l'ensemble. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Varennes-Vauzelles
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58640
Coordonnées : 47.015418, 3.146537
Total : 126 440€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 19 520€
Valeur du bien : 118 520€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.07m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 702€/mois
Loyer annuel estimé : 8421€/an
Fourchette totale : 560€ - 879€/mois
Fourchette annuelle : 6724€ - 10547€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 021,1 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 928 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+9 072€ (+10.1%)
Marge achat-revente :-36 512€ (-40.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :36,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 671,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 863,65€
Coût de l'assurance :11 063,50€
Taxe foncière : 842,09€/an
Soit par mois : 70,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 701,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 741,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et finitions.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) pour les 3 chambres, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des meubles de cuisine, changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 10 m² de peinture
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien des meubles si nécessaire.
Quantité: 25 m² de peinture
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 520 €(222 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 420€
    Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (6 m²): 6 × 60€/m² = 360€, Carrelage sol (6 m²): 6 × 60€/m² = 360€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Peinture et finitions: 500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:8 100€
    Parquet (30 m²): 30 × 60€/m² = 1800€, Peinture murs et plafonds (30 m²): 30 × 30€/m² = 900€, Électricité: 800€, Menuiseries intérieures: 1000€, Main d'œuvre: 3600€
  • Cuisine:2 500€
    Peinture murs (10 m²): 10 × 30€/m² = 300€, Changement de robinetterie: 200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 25 × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varennes-Vauzelles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 420€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Salle de bain
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 421 €/an
Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 395 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 440 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 842 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 200 €
Revenus locatifs : +8 421 €
Charges déductibles : -25 200 €
Résultat foncier Année 1 : -16 779 €(Déficit de 16 779 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 079 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 680 €/an
Revenus locatifs : +8 421 €
Charges déductibles : -5 680 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 741 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6078.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 421 €25 204 €4 399 €-16 783 €10 700 €6 083 €6 083 €
28 589 €5 569 €4 284 €3 020 €--3 063 €
38 761 €5 450 €4 165 €3 311 €---
48 936 €5 327 €4 042 €3 610 €---
59 115 €5 199 €3 914 €3 916 €---
69 297 €5 066 €3 782 €4 231 €---
79 483 €4 929 €3 645 €4 554 €---
89 673 €4 788 €3 503 €4 885 €---
99 866 €4 641 €3 356 €5 226 €---
1010 064 €4 488 €3 204 €5 575 €---
1110 265 €4 331 €3 046 €5 934 €---
1210 470 €4 167 €2 883 €6 303 €---
1310 680 €3 998 €2 713 €6 682 €---
1410 893 €3 823 €2 538 €7 070 €---
1511 111 €3 641 €2 357 €7 470 €---
1611 333 €3 453 €2 169 €7 880 €---
1711 560 €3 259 €1 974 €8 301 €---
1811 791 €3 057 €1 772 €8 734 €---
1912 027 €2 848 €1 563 €9 179 €---
2012 268 €2 632 €1 347 €9 636 €---
2112 513 €2 407 €1 123 €10 106 €---
2212 763 €2 175 €891 €10 588 €---
2313 018 €1 935 €650 €11 084 €---
2413 279 €1 686 €401 €11 593 €---
2513 544 €1 428 €143 €12 117 €---
TOTAL269 723 €115 499 €63 864 €154 223 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 223 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 421 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 768 €-3 210 €+4 978 €
2+1 768 €0 €+1 768 €
3+1 768 €+75 €+1 693 €
4+1 768 €+1 083 €+685 €
5+1 768 €+1 175 €+593 €
6+1 768 €+1 269 €+499 €
7+1 768 €+1 366 €+402 €
8+1 768 €+1 466 €+302 €
9+1 768 €+1 568 €+200 €
10+1 768 €+1 673 €+95 €
11+1 768 €+1 780 €-12 €
12+1 768 €+1 891 €-123 €
13+1 768 €+2 004 €-236 €
14+1 768 €+2 121 €-353 €
15+1 768 €+2 241 €-473 €
16+1 768 €+2 364 €-596 €
17+1 768 €+2 490 €-722 €
18+1 768 €+2 620 €-852 €
19+1 768 €+2 754 €-986 €
20+1 768 €+2 891 €-1 123 €
21+1 768 €+3 032 €-1 264 €
22+1 768 €+3 176 €-1 408 €
23+1 768 €+3 325 €-1 557 €
24+1 768 €+3 478 €-1 710 €
25+1 768 €+3 635 €-1 867 €
Total+44 200 €+46 267 €+-2 067 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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