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Maison 11 pièces 300 m²

Bien expiré
VilleHomps (11)
Surface300m²
Coût Total285 100€
Loyer Annuel28 454€
Rentabilité9.98%
Cashflow/mois+624€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 730 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 11
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Spacieuse maison de 5 chambres avec vue imprenable, près du Canal du Midi, avec un appartement de 2 chambres

A22370GA11 - Cette maison est répartie sur 3 étages, avec un appartement séparé de 2 chambres au rez-de-chaussée, qui dispose de sa propre cour-jardin. L'appartement a des compteurs d'électricité et d'eau séparés. La maison principale : Au premier étage, il y a un espace de vie ouvert à l'avant de la maison de 45m2 (qui pourrait être un espace de yoga ou de pilates et de gymnastique) et une cuisine, des toilettes / buanderie et un salon vers l'arrière de la maison, avec un large couloir menant à une porte vers la terrasse de 16m2, qui donne sur le jardin de la cour en contrebas. Au deuxième étage, il y a 5 chambres très spacieuses avec une grande salle de bain. Au rez-de-chaussée, la porte d'entrée du bâtiment mène à deux portes, l'une menant à l'appartement et l'autre à la maison située à l'étage. Il y a également une grande salle de stockage juste à l'intérieur de l'entrée, qui mène aux escaliers qui montent à la maison principale.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A22370GA11 Date de réalisation du diagnostic : 14/03/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 750 € et 3 800 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Homps
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11200
Coordonnées : 43.268185, 2.718413
Total : 285 100€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 48 580€
Valeur du bien : 267 580€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 2371€/mois
Loyer annuel estimé : 28454€/an
Fourchette totale : 1793€ - 3135€/mois
Fourchette annuelle : 21519€ - 37623€/an
Rentabilité brute :9.98%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 13.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 884,62 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :565 386 €
Prix d'achat :219 000 €
Décote à l'achat :-346 386€ (-61.3%)
Marge achat-revente :280 286€ (49.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 427,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :83,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 510,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 083,34€
Coût de l'assurance :24 946,25€
Taxe foncière : 2 845,35€/an
Soit par mois : 237,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 371,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 747,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :623,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, mise aux normes de l'électricité
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE C - Maison - Vérification recommandée pour assurer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage ou en mauvais état
Quantité: estimation selon surface (environ 30 fenêtres)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 580 €(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:7 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 700€/m² = 7000€ (incluant éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (incluant installation et mise aux normes plomberie/électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Système de chauffage:180€
    Vérification système chauffage: 1 système × 180€ = 180€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Remplacement fenêtres: 30 fenêtres × 800€/fenêtre = 24000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Homps (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 454 €/an
Calcul : 2 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 853 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 998 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 845 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 277 €
Revenus locatifs : +28 454 €
Charges déductibles : -62 277 €
Résultat foncier Année 1 : -33 823 €(Déficit de 33 823 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 423 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 697 €/an
Revenus locatifs : +28 454 €
Charges déductibles : -13 697 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 757 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12423.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 454 €62 286 €9 863 €-33 832 €21 400 €12 432 €12 432 €
229 023 €13 448 €9 604 €15 575 €---
329 603 €13 180 €9 337 €16 423 €---
430 195 €12 903 €9 060 €17 292 €---
530 799 €12 616 €8 773 €18 183 €---
631 415 €12 319 €8 476 €19 096 €---
732 043 €12 011 €8 168 €20 032 €---
832 684 €11 692 €7 849 €20 992 €---
933 338 €11 362 €7 519 €21 975 €---
1034 005 €11 021 €7 177 €22 984 €---
1134 685 €10 667 €6 824 €24 018 €---
1235 378 €10 300 €6 457 €25 078 €---
1336 086 €9 921 €6 078 €26 165 €---
1436 808 €9 528 €5 685 €27 280 €---
1537 544 €9 121 €5 278 €28 423 €---
1638 295 €8 699 €4 856 €29 595 €---
1739 061 €8 263 €4 420 €30 798 €---
1839 842 €7 811 €3 968 €32 031 €---
1940 639 €7 343 €3 500 €33 296 €---
2041 451 €6 858 €3 015 €34 593 €---
2142 280 €6 356 €2 513 €35 924 €---
2243 126 €5 836 €1 993 €37 290 €---
2343 989 €5 298 €1 455 €38 690 €---
2444 868 €4 741 €898 €40 128 €---
2545 766 €4 164 €320 €41 602 €---
TOTAL911 374 €287 743 €143 083 €623 631 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 623 631 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 975 €-6 420 €+12 395 €
2+5 975 €+943 €+5 032 €
3+5 975 €+4 927 €+1 048 €
4+5 975 €+5 188 €+787 €
5+5 975 €+5 455 €+520 €
6+5 975 €+5 729 €+246 €
7+5 975 €+6 010 €-35 €
8+5 975 €+6 298 €-323 €
9+5 975 €+6 593 €-618 €
10+5 975 €+6 895 €-920 €
11+5 975 €+7 205 €-1 230 €
12+5 975 €+7 523 €-1 548 €
13+5 975 €+7 850 €-1 875 €
14+5 975 €+8 184 €-2 209 €
15+5 975 €+8 527 €-2 552 €
16+5 975 €+8 879 €-2 904 €
17+5 975 €+9 239 €-3 264 €
18+5 975 €+9 609 €-3 634 €
19+5 975 €+9 989 €-4 014 €
20+5 975 €+10 378 €-4 403 €
21+5 975 €+10 777 €-4 802 €
22+5 975 €+11 187 €-5 212 €
23+5 975 €+11 607 €-5 632 €
24+5 975 €+12 038 €-6 063 €
25+5 975 €+12 481 €-6 506 €
Total+149 375 €+187 089 €+-37 714 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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