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Maison 11 pièces 300 m²

VilleHomps (11)
Surface300
Coût Total285 100
Loyer Annuel28 454
Rentabilité9.98%
Cashflow/mois+624
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 730 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 11
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Spacieuse maison de 5 chambres avec vue imprenable, près du Canal du Midi, avec un appartement de 2 chambres

A22370GA11 - Cette maison est répartie sur 3 étages, avec un appartement séparé de 2 chambres au rez-de-chaussée, qui dispose de sa propre cour-jardin. L'appartement a des compteurs d'électricité et d'eau séparés. La maison principale : Au premier étage, il y a un espace de vie ouvert à l'avant de la maison de 45m2 (qui pourrait être un espace de yoga ou de pilates et de gymnastique) et une cuisine, des toilettes / buanderie et un salon vers l'arrière de la maison, avec un large couloir menant à une porte vers la terrasse de 16m2, qui donne sur le jardin de la cour en contrebas. Au deuxième étage, il y a 5 chambres très spacieuses avec une grande salle de bain. Au rez-de-chaussée, la porte d'entrée du bâtiment mène à deux portes, l'une menant à l'appartement et l'autre à la maison située à l'étage. Il y a également une grande salle de stockage juste à l'intérieur de l'entrée, qui mène aux escaliers qui montent à la maison principale.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A22370GA11 Date de réalisation du diagnostic : 14/03/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 750 € et 3 800 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Homps
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11200
Coordonnées : 43.268185, 2.718413
Total : 285 100
Prix d'acquisition : 219 000
Travaux : 48 580
Valeur du bien : 267 580
Frais de notaire : 17 520
Coût estimé : 17 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 2371€/mois
Loyer annuel estimé : 28454€/an
Fourchette totale : 1793€ - 3135€/mois
Fourchette annuelle : 21519€ - 37623€/an
Rentabilité brute :9.98%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 13.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 884,62 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :565 386
Prix d'achat :219 000
Décote à l'achat :-346 386 (-61.3%)
Marge achat-revente :280 286€ (49.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 427,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :83,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 510,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 083,34
Coût de l'assurance :24 946,25
Taxe foncière : 2 845,35€/an
Soit par mois : 237,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 371,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 747,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :623,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, mise aux normes de l'électricité
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE C - Maison - Vérification recommandée pour assurer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage ou en mauvais état
Quantité: estimation selon surface (environ 30 fenêtres)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 580(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:7 000
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 700€/m² = 7000€ (incluant éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 12000€ (incluant installation et mise aux normes plomberie/électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Système de chauffage:180
    Vérification système chauffage: 1 système × 180€ = 180€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000
    Remplacement fenêtres: 30 fenêtres × 800€/fenêtre = 24000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Homps (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 180✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 454 €/an
Calcul : 2 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 853 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 100 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 998 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 845 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 277
Revenus locatifs : +28 454
Charges déductibles : -62 277
Résultat foncier Année 1 : -33 823(Déficit de 33 823 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 423
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 697 €/an
Revenus locatifs : +28 454
Charges déductibles : -13 697
Résultat foncier Années 2+ : 14 757 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12423.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 45462 2869 863-33 83221 400 €12 432 €12 432 €
229 02313 4489 60415 575---
329 60313 1809 33716 423---
430 19512 9039 06017 292---
530 79912 6168 77318 183---
631 41512 3198 47619 096---
732 04312 0118 16820 032---
832 68411 6927 84920 992---
933 33811 3627 51921 975---
1034 00511 0217 17722 984---
1134 68510 6676 82424 018---
1235 37810 3006 45725 078---
1336 0869 9216 07826 165---
1436 8089 5285 68527 280---
1537 5449 1215 27828 423---
1638 2958 6994 85629 595---
1739 0618 2634 42030 798---
1839 8427 8113 96832 031---
1940 6397 3433 50033 296---
2041 4516 8583 01534 593---
2142 2806 3562 51335 924---
2243 1265 8361 99337 290---
2343 9895 2981 45538 690---
2444 8684 74189840 128---
2545 7664 16432041 602---
TOTAL911 374287 743143 083623 63121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 623 631
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 975-6 420+12 395
2+5 975+943+5 032
3+5 975+4 927+1 048
4+5 975+5 188+787
5+5 975+5 455+520
6+5 975+5 729+246
7+5 975+6 010-35
8+5 975+6 298-323
9+5 975+6 593-618
10+5 975+6 895-920
11+5 975+7 205-1 230
12+5 975+7 523-1 548
13+5 975+7 850-1 875
14+5 975+8 184-2 209
15+5 975+8 527-2 552
16+5 975+8 879-2 904
17+5 975+9 239-3 264
18+5 975+9 609-3 634
19+5 975+9 989-4 014
20+5 975+10 378-4 403
21+5 975+10 777-4 802
22+5 975+11 187-5 212
23+5 975+11 607-5 632
24+5 975+12 038-6 063
25+5 975+12 481-6 506
Total+149 375+187 089+-37 714
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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