Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface64.49m²
Coût Total174 000€
Loyer Annuel12 943€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois-173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 64.49 m²
Prix au m² : 2 325,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 10
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10/10 étage, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon

Votre agence Laforêt AULNAY , vous présente ce charmant appartement composé d'une entrée, d'un séjour avec balcon, de deux chambres, d'une salle de bain ainsi qu'une buanderie. Une cave et un box complètent ce bien. Proche de la future ligne de métro 16.

Copropriété de 42 lots (Procédure en cours).

Charges annuelles : 3000.00 euros.

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.951092, 2.508097
Total : 174 000€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 162 000€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.49m²
Loyer prédit : 16.72€/m²/mois
Fourchette : 12.61€ - 22.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1079€/mois
Loyer annuel estimé : 12943€/an
Fourchette totale : 813€ - 1431€/mois
Fourchette annuelle : 9758€ - 17167€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 971,83 €/m²
Basé sur :143 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 163 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :+22 837€ (+18.0%)
Marge achat-revente :-46 837€ (-36.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :843,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :50,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 894,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 002,43€
Coût de l'assurance :15 225,00€
Taxe foncière : 1 294,25€/an
Soit par mois : 107,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 078,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 251,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 411 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64.49 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, mise aux normes plomberie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(186 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aulnay-sous-Bois (Île-de-France). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 079 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 943 €/an
Calcul : 1 079 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 495 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 000 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 609 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 294 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 398 €
Revenus locatifs : +12 943 €
Charges déductibles : -22 398 €
Résultat foncier Année 1 : -9 456 €(Déficit de 9 456 €)
Imputable sur revenu global : 9 456 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 398 €/an
Revenus locatifs : +12 943 €
Charges déductibles : -10 398 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 544 €/an
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 943 €22 404 €5 501 €-9 461 €9 461 €--
213 201 €10 254 €5 351 €2 947 €---
313 465 €10 099 €5 196 €3 366 €---
413 735 €9 939 €5 036 €3 796 €---
514 009 €9 774 €4 871 €4 235 €---
614 290 €9 604 €4 700 €4 686 €---
714 575 €9 428 €4 524 €5 148 €---
814 867 €9 246 €4 343 €5 621 €---
915 164 €9 058 €4 155 €6 106 €---
1015 468 €8 864 €3 961 €6 603 €---
1115 777 €8 664 €3 761 €7 112 €---
1216 092 €8 458 €3 555 €7 634 €---
1316 414 €8 245 €3 342 €8 169 €---
1416 743 €8 025 €3 121 €8 718 €---
1517 077 €7 797 €2 894 €9 280 €---
1617 419 €7 563 €2 659 €9 856 €---
1717 767 €7 320 €2 417 €10 447 €---
1818 123 €7 070 €2 167 €11 052 €---
1918 485 €6 812 €1 909 €11 673 €---
2018 855 €6 545 €1 642 €12 309 €---
2119 232 €6 270 €1 367 €12 962 €---
2219 617 €5 986 €1 083 €13 631 €---
2320 009 €5 692 €789 €14 316 €---
2420 409 €5 389 €486 €15 020 €---
2520 817 €5 077 €173 €15 741 €---
TOTAL414 553 €213 584 €79 002 €200 969 €9 461 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 838 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 718 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 718 €-2 838 €+5 556 €
2+2 718 €+884 €+1 834 €
3+2 718 €+1 010 €+1 708 €
4+2 718 €+1 139 €+1 579 €
5+2 718 €+1 271 €+1 447 €
6+2 718 €+1 406 €+1 312 €
7+2 718 €+1 544 €+1 174 €
8+2 718 €+1 686 €+1 032 €
9+2 718 €+1 832 €+886 €
10+2 718 €+1 981 €+737 €
11+2 718 €+2 134 €+584 €
12+2 718 €+2 290 €+428 €
13+2 718 €+2 451 €+267 €
14+2 718 €+2 615 €+103 €
15+2 718 €+2 784 €-66 €
16+2 718 €+2 957 €-239 €
17+2 718 €+3 134 €-416 €
18+2 718 €+3 316 €-598 €
19+2 718 €+3 502 €-784 €
20+2 718 €+3 693 €-975 €
21+2 718 €+3 889 €-1 171 €
22+2 718 €+4 089 €-1 371 €
23+2 718 €+4 295 €-1 577 €
24+2 718 €+4 506 €-1 788 €
25+2 718 €+4 722 €-2 004 €
Total+67 950 €+60 291 €+7 659 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →