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Appartement 4 pièces 67 m²

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface67m²
Coût Total151 270€
Loyer Annuel9 600€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 925,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 67 m²

Appartement T4 en excellent état de 67 m2 à vendre rue Général Férrié, dans une résidence sécurisée. Situé au 4ème étage avec ascenseur, très lumineux, cet appartement dispose d'une pièce à vivre, d'une cuisine avec loggia et de 3 chambres. La salle d'eau est récente, les toilettes séparées. Présence d'une cave. Parking commun sécurisé au pied de l'immeuble. Chauffage gaz individuel, double vitrage. Proximité des commerces et des transports et des écoles. Annonce rédigée par Francoise GIRAUD agent commercial indépendant immatriculé au RSAC du tribunal de commerce de Grenoble sous le numéro 788976090. Médiateur : Association MEDIMMOCONSO Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 67 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 156 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/08/2025

Consommation énergie primaire : 218 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 350 € et 1 870 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.176040, 5.724860
Total : 151 270€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 11 950€
Valeur du bien : 140 950€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9600€/an
Fourchette totale : 623€ - 1027€/mois
Fourchette annuelle : 7481€ - 12320€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 791,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 007,85€
Coût de l'assurance :13 236,12€
Taxe foncière : 960,01€/an
Soit par mois : 80,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 871,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage gaz individuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit en bon état, une vérification est recommandée pour garantir l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour des installations électriques et de plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments un peu datés nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification des installations et rafraîchissement de la peinture si nécessaire
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne, peu de travaux nécessaires.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquets en bon état, mais un léger rafraîchissement peut être bénéfique.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification du parquet et rafraîchissement de la peinture si nécessaire
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon lumineux avec parquet en bon état, peu de travaux nécessaires.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 950 €(178 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 200€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:6 500€
    Cuisine complète: 8 m² × 800€/m² = 6400€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:250€
    Rafraîchissement peinture salle de bain: 5 m² × 50€/m² = 250€
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement parquet: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:600€
    Rafraîchissement peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 600 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 048 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 270 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 487 €
Revenus locatifs : +9 600 €
Charges déductibles : -18 487 €
Résultat foncier Année 1 : -8 887 €(Déficit de 8 887 €)
Imputable sur revenu global : 8 887 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 537 €/an
Revenus locatifs : +9 600 €
Charges déductibles : -6 537 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 063 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 600 €18 492 €5 053 €-8 892 €8 892 €--
29 792 €6 408 €4 918 €3 385 €---
39 988 €6 268 €4 779 €3 720 €---
410 188 €6 124 €4 635 €4 063 €---
510 391 €5 976 €4 486 €4 416 €---
610 599 €5 822 €4 332 €4 778 €---
710 811 €5 662 €4 173 €5 149 €---
811 027 €5 498 €4 008 €5 530 €---
911 248 €5 327 €3 838 €5 921 €---
1011 473 €5 151 €3 662 €6 322 €---
1111 702 €4 969 €3 479 €6 734 €---
1211 936 €4 780 €3 291 €7 156 €---
1312 175 €4 585 €3 096 €7 590 €---
1412 419 €4 384 €2 894 €8 035 €---
1512 667 €4 175 €2 686 €8 492 €---
1612 920 €3 959 €2 470 €8 961 €---
1713 179 €3 736 €2 247 €9 443 €---
1813 442 €3 505 €2 016 €9 937 €---
1913 711 €3 266 €1 777 €10 445 €---
2013 985 €3 020 €1 530 €10 966 €---
2114 265 €2 764 €1 275 €11 501 €---
2214 550 €2 500 €1 010 €12 051 €---
2314 841 €2 227 €737 €12 615 €---
2415 138 €1 944 €454 €13 194 €---
2515 441 €1 652 €162 €13 790 €---
TOTAL307 493 €122 194 €73 008 €185 298 €8 892 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 668 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 298 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 600 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 016 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 016 €-2 668 €+4 684 €
2+2 016 €+1 015 €+1 001 €
3+2 016 €+1 116 €+900 €
4+2 016 €+1 219 €+797 €
5+2 016 €+1 325 €+691 €
6+2 016 €+1 433 €+583 €
7+2 016 €+1 545 €+471 €
8+2 016 €+1 659 €+357 €
9+2 016 €+1 776 €+240 €
10+2 016 €+1 897 €+119 €
11+2 016 €+2 020 €-4 €
12+2 016 €+2 147 €-131 €
13+2 016 €+2 277 €-261 €
14+2 016 €+2 411 €-395 €
15+2 016 €+2 548 €-532 €
16+2 016 €+2 688 €-672 €
17+2 016 €+2 833 €-817 €
18+2 016 €+2 981 €-965 €
19+2 016 €+3 133 €-1 117 €
20+2 016 €+3 290 €-1 274 €
21+2 016 €+3 450 €-1 434 €
22+2 016 €+3 615 €-1 599 €
23+2 016 €+3 784 €-1 768 €
24+2 016 €+3 958 €-1 942 €
25+2 016 €+4 137 €-2 121 €
Total+50 400 €+55 590 €+-5 190 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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