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Maison à vendre

VilleMaillezais (85)
Surface196m²
Coût Total192 040€
Loyer Annuel17 940€
Rentabilité9.34%
Cashflow/mois+325€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 196 m²
Prix au m² : 857,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 50 m²), 3 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Exposition sud, Pas de balcon

Idéalement située au coeur de Maillezais, cette agréable maison lumineuse vous séduira par ses beaux volumes et son confort de vie. Elle comprend une cuisine aménagée, un salon chaleureux équipé d'un poêle à granulés, ainsi qu'un grand séjour Côté nuit, vous disposez de 2 belles chambres, avec la possibilité d'une 3ème, 2 salles d'eau, une buanderie, une cave et un grand garage.

Ville : Maillezais
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85420
Coordonnées : 46.364537, -0.745889
Total : 192 040€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 10 600€
Valeur du bien : 178 600€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 196m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1495€/mois
Loyer annuel estimé : 17940€/an
Fourchette totale : 1173€ - 1905€/mois
Fourchette annuelle : 14077€ - 22863€/an
Rentabilité brute :9.34%
Fourchette de rentabilité :7.33% - 11.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 560,61 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :305 879 €
Prix d'achat :168 000 €
Décote à l'achat :-137 879€ (-45.1%)
Marge achat-revente :113 839€ (37.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :964,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 020,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 307,03€
Coût de l'assurance :16 803,50€
Taxe foncière : 1 793,95€/an
Soit par mois : 149,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 494,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 170,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :324,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC), carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 55 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 600 €(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:500€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 100€
    Peinture des murs et plafonds: 55 m² × 20€/m² = 1100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafond: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maillezais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 940 €/an
Calcul : 1 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 040 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 760 €
Revenus locatifs : +17 940 €
Charges déductibles : -19 760 €
Résultat foncier Année 1 : -1 821 €(Déficit de 1 821 €)
Imputable sur revenu global : 1 821 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 160 €/an
Revenus locatifs : +17 940 €
Charges déductibles : -9 160 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 779 €/an
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 940 €19 767 €6 701 €-1 827 €1 827 €--
218 298 €8 992 €6 526 €9 306 €---
318 664 €8 811 €6 345 €9 853 €---
419 038 €8 623 €6 157 €10 414 €---
519 418 €8 429 €5 963 €10 989 €---
619 807 €8 228 €5 761 €11 579 €---
720 203 €8 019 €5 553 €12 184 €---
820 607 €7 803 €5 337 €12 804 €---
921 019 €7 579 €5 113 €13 440 €---
1021 439 €7 347 €4 881 €14 092 €---
1121 868 €7 107 €4 641 €14 761 €---
1222 306 €6 859 €4 393 €15 447 €---
1322 752 €6 601 €4 135 €16 151 €---
1423 207 €6 334 €3 868 €16 873 €---
1523 671 €6 058 €3 592 €17 613 €---
1624 144 €5 771 €3 305 €18 373 €---
1724 627 €5 475 €3 009 €19 152 €---
1825 120 €5 167 €2 701 €19 952 €---
1925 622 €4 849 €2 383 €20 773 €---
2026 134 €4 519 €2 053 €21 615 €---
2126 657 €4 178 €1 712 €22 479 €---
2227 190 €3 824 €1 358 €23 366 €---
2327 734 €3 457 €991 €24 277 €---
2428 289 €3 078 €612 €25 211 €---
2528 855 €2 684 €218 €26 170 €---
TOTAL574 608 €169 559 €97 307 €405 048 €1 827 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 548 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 940 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 767 €-548 €+4 315 €
2+3 767 €+2 792 €+975 €
3+3 767 €+2 956 €+811 €
4+3 767 €+3 124 €+643 €
5+3 767 €+3 297 €+470 €
6+3 767 €+3 474 €+293 €
7+3 767 €+3 655 €+112 €
8+3 767 €+3 841 €-74 €
9+3 767 €+4 032 €-265 €
10+3 767 €+4 228 €-461 €
11+3 767 €+4 428 €-661 €
12+3 767 €+4 634 €-867 €
13+3 767 €+4 845 €-1 078 €
14+3 767 €+5 062 €-1 295 €
15+3 767 €+5 284 €-1 517 €
16+3 767 €+5 512 €-1 745 €
17+3 767 €+5 746 €-1 979 €
18+3 767 €+5 986 €-2 219 €
19+3 767 €+6 232 €-2 465 €
20+3 767 €+6 485 €-2 718 €
21+3 767 €+6 744 €-2 977 €
22+3 767 €+7 010 €-3 243 €
23+3 767 €+7 283 €-3 516 €
24+3 767 €+7 563 €-3 796 €
25+3 767 €+7 851 €-4 084 €
Total+94 175 €+121 515 €+-27 340 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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