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Propriété 6 pièces 147 m²

VilleChalette-sur-Voire (10)
Surface147m²
Coût Total173 240€
Loyer Annuel10 922€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 605,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 6 pièces 147 m²

Située dans un village calme, doté d'un ramassage scolaire et à 10 minutes de Brienne le Chateau, cette propriété entièrement clôturée de 1058 m2 se compose d'une spacieuse maison traditionnelle à rénover et d'une grange de 200m2 environ. La maison, en pan de bois est complétée d'une extension plus récente construite en 1975. Les travaux à prévoir ( électricité, chauffage, isolation) ne concernent pas le gros œuvre. Vous trouverez ici la place pour une grande famille grâce notamment aux 4 chambres et aux pièces de vie volumineuses. Le grenier, est également parfaitement aménageable. La cave est un réel plus. La grande grange dispose de plusieurs anciennes écuries sur dalle. Un cabanon de jardin complète le tout.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 89 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jean-Philippe DE ZUTTER, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TROYES sous le numéro 483151700

Surface : 147 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Chalette-sur-Voire
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10500
Coordonnées : 48.444317, 4.421271
Total : 173 240€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 77 120€
Valeur du bien : 166 120€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 6.19€/m²/mois
Fourchette : 4.98€ - 7.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 910€/mois
Loyer annuel estimé : 10922€/an
Fourchette totale : 733€ - 1131€/mois
Fourchette annuelle : 8791€ - 13570€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 115,28 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :163 945 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-74 945€ (-45.7%)
Marge achat-revente :-9 295€ (-5.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :847,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :69,30€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 917,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 127,52€
Coût de l'assurance :20 788,80€
Taxe foncière : 1 092,19€/an
Soit par mois : 91,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 910,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 008,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (147 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé et rafraîchissement des murs
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 120 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (coût moyen 10000-13000€), Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:10 320€
    Isolation combles: 147 m² × 60€/m² = 8820€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:23 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1200€ = 21600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:4 200€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Peinture murs: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalette-sur-Voire (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 910 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 922 €/an
Calcul : 910 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 240 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 832 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 092 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 670 €
Revenus locatifs : +10 922 €
Charges déductibles : -84 670 €
Résultat foncier Année 1 : -73 748 €(Déficit de 73 748 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 348 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 550 €/an
Revenus locatifs : +10 922 €
Charges déductibles : -7 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 372 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52347.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 922 €84 675 €5 631 €-73 753 €21 400 €52 353 €52 353 €
211 140 €7 403 €5 480 €3 737 €--48 616 €
311 363 €7 247 €5 323 €4 117 €--44 500 €
411 590 €7 085 €5 161 €4 506 €--39 994 €
511 822 €6 917 €4 993 €4 905 €--35 089 €
612 059 €6 744 €4 820 €5 315 €--29 774 €
712 300 €6 565 €4 642 €5 735 €--24 040 €
812 546 €6 380 €4 457 €6 165 €--17 874 €
912 797 €6 189 €4 266 €6 607 €--11 267 €
1013 053 €5 992 €4 068 €7 061 €--4 206 €
1113 314 €5 788 €3 864 €7 526 €---
1213 580 €5 577 €3 654 €8 003 €---
1313 852 €5 360 €3 436 €8 492 €---
1414 129 €5 134 €3 211 €8 994 €---
1514 411 €4 902 €2 978 €9 509 €---
1614 699 €4 662 €2 738 €10 038 €---
1714 993 €4 413 €2 489 €10 580 €---
1815 293 €4 156 €2 233 €11 137 €---
1915 599 €3 891 €1 967 €11 708 €---
2015 911 €3 617 €1 693 €12 294 €---
2116 229 €3 334 €1 410 €12 896 €---
2216 554 €3 041 €1 117 €13 513 €---
2316 885 €2 738 €815 €14 147 €---
2417 223 €2 426 €502 €14 797 €---
2517 567 €2 103 €179 €15 464 €---
TOTAL349 833 €206 341 €81 128 €143 492 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 922 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 294 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 294 €-6 420 €+8 714 €
2+2 294 €0 €+2 294 €
3+2 294 €0 €+2 294 €
4+2 294 €0 €+2 294 €
5+2 294 €0 €+2 294 €
6+2 294 €0 €+2 294 €
7+2 294 €0 €+2 294 €
8+2 294 €0 €+2 294 €
9+2 294 €0 €+2 294 €
10+2 294 €0 €+2 294 €
11+2 294 €+996 €+1 298 €
12+2 294 €+2 401 €-107 €
13+2 294 €+2 548 €-254 €
14+2 294 €+2 698 €-404 €
15+2 294 €+2 853 €-559 €
16+2 294 €+3 011 €-717 €
17+2 294 €+3 174 €-880 €
18+2 294 €+3 341 €-1 047 €
19+2 294 €+3 512 €-1 218 €
20+2 294 €+3 688 €-1 394 €
21+2 294 €+3 869 €-1 575 €
22+2 294 €+4 054 €-1 760 €
23+2 294 €+4 244 €-1 950 €
24+2 294 €+4 439 €-2 145 €
25+2 294 €+4 639 €-2 345 €
Total+57 350 €+43 048 €+14 302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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