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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCaderousse (84)
Surface115.4m²
Coût Total201 020€
Loyer Annuel13 344€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 000 €
Surface : 115.4 m²
Prix au m² : 1 533,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 32,73 m²), 3 chambres, Terrasse, calme, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Pas de cave

Situé au cœur de Caderousse, dans une impasse calme, ce spacieux duplex de 115 m² offre un beau potentiel pour un projet de rénovation personnalisé. Le premier niveau propose une grande pièce de vie lumineuse de plus de 32 m² exposée nord/sud, ainsi qu'une cuisine de 20 m². Vous y trouverez également une salle de bain avec douche et baignoire, et un WC séparé. À l'étage, l'espace nuit se compose de trois chambres, dont une de 24,6 m² exposée sud/nord avec la possibilité d'y créer une salle d'eau supplémentaire. Une terrasse, exposée plein sud, complète cet étage et permet de profiter d'un extérieur agréable et ensoleillé. Situé dans un environnement calme, à proximité immédiate des commodités du village, cet appartement nécessite plusieurs travaux de finition, idéal pour un investisseur ou pour aménager un logement à votre goût.

  • Honoraires charge Vendeur
  • DPE : Consommation D (189) GES B (6) Réseau : Groupement Immobilier Vos agents : Sylvie & Thomas
  • Ei Sylvie ROCHE RSAC 750 573 529 Avignon - Cette annonce vous est proposée par Roche Sylvie - EI - N°RSAC: 750 573 529, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de AVIGNON
Ville : Caderousse
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84860
Coordonnées : 44.104503, 4.762222
Total : 201 020€
Prix d'acquisition : 177 000€
Travaux : 9 860€
Valeur du bien : 186 860€
Frais de notaire : 14 160€
Coût estimé : 14 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115.4m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.92€ - 11.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1112€/mois
Loyer annuel estimé : 13344€/an
Fourchette totale : 914€ - 1353€/mois
Fourchette annuelle : 10963€ - 16241€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 876,4 €/m²
Basé sur :291 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :216 537 €
Prix d'achat :177 000 €
Décote à l'achat :-39 537€ (-18.3%)
Marge achat-revente :15 517€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :995,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 054,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 661,43€
Coût de l'assurance :17 589,25€
Taxe foncière : 1 334,39€/an
Soit par mois : 111,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 111,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 165,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol durable dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - moquette usée nécessitant un remplacement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et des joints de la salle de bain.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, mais un rafraîchissement pourrait améliorer l'esthétique.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans tout l'appartement.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 860 €(85 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Robinetterie: 200€, Joints: 100€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Peinture:960€
    Peinture cuisine: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:4 500€
    Mise aux normes électricité: 4500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caderousse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 344 €/an
Calcul : 1 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 704 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 334 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 646 €
Revenus locatifs : +13 344 €
Charges déductibles : -18 646 €
Résultat foncier Année 1 : -5 302 €(Déficit de 5 302 €)
Imputable sur revenu global : 5 302 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 786 €/an
Revenus locatifs : +13 344 €
Charges déductibles : -8 786 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 558 €/an
Prix d'achat du bien : 177 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050 €(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 344 €18 652 €6 754 €-5 308 €5 308 €--
213 611 €8 613 €6 575 €4 998 €---
313 883 €8 427 €6 389 €5 456 €---
414 161 €8 235 €6 197 €5 925 €---
514 444 €8 037 €5 999 €6 407 €---
614 733 €7 831 €5 793 €6 901 €---
715 027 €7 619 €5 581 €7 409 €---
815 328 €7 399 €5 361 €7 929 €---
915 635 €7 172 €5 134 €8 463 €---
1015 947 €6 936 €4 898 €9 011 €---
1116 266 €6 693 €4 655 €9 573 €---
1216 592 €6 441 €4 403 €10 151 €---
1316 923 €6 180 €4 142 €10 743 €---
1417 262 €5 911 €3 873 €11 351 €---
1517 607 €5 632 €3 594 €11 975 €---
1617 959 €5 344 €3 306 €12 616 €---
1718 318 €5 045 €3 007 €13 273 €---
1818 685 €4 736 €2 698 €13 948 €---
1919 058 €4 417 €2 379 €14 641 €---
2019 440 €4 087 €2 049 €15 353 €---
2119 828 €3 745 €1 707 €16 084 €---
2220 225 €3 391 €1 353 €16 834 €---
2320 629 €3 025 €987 €17 604 €---
2421 042 €2 647 €609 €18 395 €---
2521 463 €2 255 €217 €19 208 €---
TOTAL427 410 €158 471 €97 661 €268 940 €5 308 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 592 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 940 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 802 €-1 592 €+4 394 €
2+2 802 €+1 499 €+1 303 €
3+2 802 €+1 637 €+1 165 €
4+2 802 €+1 778 €+1 024 €
5+2 802 €+1 922 €+880 €
6+2 802 €+2 070 €+732 €
7+2 802 €+2 223 €+579 €
8+2 802 €+2 379 €+423 €
9+2 802 €+2 539 €+263 €
10+2 802 €+2 703 €+99 €
11+2 802 €+2 872 €-70 €
12+2 802 €+3 045 €-243 €
13+2 802 €+3 223 €-421 €
14+2 802 €+3 405 €-603 €
15+2 802 €+3 592 €-790 €
16+2 802 €+3 785 €-983 €
17+2 802 €+3 982 €-1 180 €
18+2 802 €+4 184 €-1 382 €
19+2 802 €+4 392 €-1 590 €
20+2 802 €+4 606 €-1 804 €
21+2 802 €+4 825 €-2 023 €
22+2 802 €+5 050 €-2 248 €
23+2 802 €+5 281 €-2 479 €
24+2 802 €+5 519 €-2 717 €
25+2 802 €+5 762 €-2 960 €
Total+70 050 €+80 682 €+-10 632 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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