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Maison à vendre

VilleCelle-Saint-Avant (37)
Surface137.52m²
Coût Total194 940€
Loyer Annuel12 152€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 137.52 m²
Prix au m² : 872,6 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, Salon (total 15,64 m²), 6 chambres, Entrée séparée, 5 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 2 parkings, Jardin, calme, Belle vue, Exposition est

Pauline vous propose en exclusivité, cette agréable maison familiale des années 60 de 126 m² habitables, idéalement implantée sur un terrain clos et arboré de 1 866 m². Élevée sur sous-sol complet, cette maison lumineuse offre de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Le rez-de-chaussée surélevé comprend une entrée desservant une cuisine indépendante, une salle à manger, trois chambres, une salle d'eau ainsi qu'un WC indépendant. À l'étage, vous découvrirez trois chambres supplémentaires et une pièce permettant la création d'une seconde salle d'eau selon vos besoins. Le sous-sol complet se compose d'un garage, d'une chaufferie, d'une cave avec puits et d'une cuisine d'été. À l'extérieur, plusieurs dépendances complètent l'ensemble sur un terrain clos. A découvrir sans tarder, Nous sommes joignables du lundi au samedi de 8h00 à 19h00.

Ville : Celle-Saint-Avant
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37160
Coordonnées : 47.020275, 0.615182
Total : 194 940€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 65 340€
Valeur du bien : 185 340€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137.52m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 9.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1013€/mois
Loyer annuel estimé : 12152€/an
Fourchette totale : 795€ - 1290€/mois
Fourchette annuelle : 9537€ - 15483€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 468,48 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 945 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-81 945€ (-40.6%)
Marge achat-revente :7 005€ (3.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :979,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :77,98€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 057,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 776,46€
Coût de l'assurance :23 392,80€
Taxe foncière : 1 215,20€/an
Soit par mois : 101,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 012,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137.52 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 137.52 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 340 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 250€
    Isolation des combles: 137.52 m² × 60€/m² = 8250€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse.
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre incluse.
  • Menuiseries - Fenêtres:18 750€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€/fenêtre = 18750€, Main d'œuvre incluse.
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Pose de revêtement sol (parquet): 72 m² × 100€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Pose de revêtement sol (parquet): 20 m² × 120€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Celle-Saint-Avant) avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 152 €/an
Calcul : 1 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 795 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 940 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 936 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 215 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 286 €
Revenus locatifs : +12 152 €
Charges déductibles : -74 286 €
Résultat foncier Année 1 : -62 134 €(Déficit de 62 134 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 734 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 946 €/an
Revenus locatifs : +12 152 €
Charges déductibles : -8 946 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 206 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40734.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 152 €74 293 €6 802 €-62 141 €21 400 €40 741 €40 741 €
212 395 €8 775 €6 624 €3 620 €--37 121 €
312 643 €8 591 €6 441 €4 051 €--33 070 €
412 896 €8 401 €6 250 €4 495 €--28 575 €
513 154 €8 204 €6 053 €4 950 €--23 625 €
613 417 €7 999 €5 848 €5 417 €--18 207 €
713 685 €7 788 €5 637 €5 897 €--12 310 €
813 959 €7 568 €5 418 €6 390 €--5 920 €
914 238 €7 341 €5 190 €6 897 €---
1014 523 €7 106 €4 955 €7 417 €---
1114 813 €6 862 €4 711 €7 951 €---
1215 109 €6 610 €4 459 €8 500 €---
1315 412 €6 348 €4 197 €9 063 €---
1415 720 €6 077 €3 926 €9 643 €---
1516 034 €5 797 €3 646 €10 238 €---
1616 355 €5 506 €3 355 €10 849 €---
1716 682 €5 205 €3 054 €11 477 €---
1817 016 €4 893 €2 742 €12 123 €---
1917 356 €4 570 €2 419 €12 786 €---
2017 703 €4 235 €2 084 €13 468 €---
2118 057 €3 888 €1 737 €14 169 €---
2218 418 €3 529 €1 378 €14 889 €---
2318 787 €3 157 €1 006 €15 630 €---
2419 162 €2 772 €621 €16 391 €---
2519 546 €2 373 €222 €17 173 €---
TOTAL389 232 €217 889 €98 776 €171 343 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 552 €-6 420 €+8 972 €
2+2 552 €0 €+2 552 €
3+2 552 €0 €+2 552 €
4+2 552 €0 €+2 552 €
5+2 552 €0 €+2 552 €
6+2 552 €0 €+2 552 €
7+2 552 €0 €+2 552 €
8+2 552 €0 €+2 552 €
9+2 552 €+293 €+2 259 €
10+2 552 €+2 225 €+327 €
11+2 552 €+2 385 €+167 €
12+2 552 €+2 550 €+2 €
13+2 552 €+2 719 €-167 €
14+2 552 €+2 893 €-341 €
15+2 552 €+3 071 €-519 €
16+2 552 €+3 255 €-703 €
17+2 552 €+3 443 €-891 €
18+2 552 €+3 637 €-1 085 €
19+2 552 €+3 836 €-1 284 €
20+2 552 €+4 040 €-1 488 €
21+2 552 €+4 251 €-1 699 €
22+2 552 €+4 467 €-1 915 €
23+2 552 €+4 689 €-2 137 €
24+2 552 €+4 917 €-2 365 €
25+2 552 €+5 152 €-2 600 €
Total+63 800 €+51 403 €+12 397 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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