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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAlbi (81)
Surface126m²
Coût Total298 920€
Loyer Annuel17 022€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-306€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 1 309,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1 étage, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Jardin, Terrasse

Située à Albi, à proximité de toutes les commodités, la maison dispose d'un jardin ainsi que d'un garage attenant avec portail automatique. Entrée par le rez de chaussée par un couloir qui dessert la cuisine et le grand séjour, accès direct vers le garage, toilettes et escalier desservant l’étage A l’étage, le hall dessert les trois chambres dont une avec accès direct à la salle de bain (9m2) et aux toilettes, une autre dispose d’un coin bidet lavabo, aménageable en petite salle de bain, la troisième donne sur le balcon ? Chaque chambre fait au moins 15m2 Accès également par l’étage, par un escalier amovible, à un grenier complet aménageable si besoin avec possibilité d’isolation.

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.927169, 2.162534
Total : 298 920€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 120 720€
Valeur du bien : 285 720€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1418€/mois
Loyer annuel estimé : 17022€/an
Fourchette totale : 1139€ - 1766€/mois
Fourchette annuelle : 13669€ - 21196€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 098,84 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :264 453 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-99 453€ (-37.6%)
Marge achat-revente :-34 467€ (-13.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 493,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :89,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 582,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 057,88€
Coût de l'assurance :26 902,80€
Taxe foncière : 1 702,15€/an
Soit par mois : 141,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 418,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 724,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-306,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité thermique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (9 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par du parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 1 système complet
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :120 720 €(958 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 560€
    Isolation des combles: 126 m² × 60€/m² = 7560€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9 m² × 1000€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Plomberie:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 système × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:58 060€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albi (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 022 €/an
Calcul : 1 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 920 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 076 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 702 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 120 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 133 770 €
Revenus locatifs : +17 022 €
Charges déductibles : -133 770 €
Résultat foncier Année 1 : -116 748 €(Déficit de 116 748 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 95 348 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 050 €/an
Revenus locatifs : +17 022 €
Charges déductibles : -13 050 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 972 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 95348.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 022 €133 780 €10 281 €-116 758 €21 400 €95 358 €95 358 €
217 362 €12 790 €10 011 €4 572 €--90 786 €
317 709 €12 510 €9 732 €5 199 €--85 586 €
418 063 €12 220 €9 442 €5 843 €--79 743 €
518 425 €11 921 €9 142 €6 504 €--73 239 €
618 793 €11 610 €8 832 €7 183 €--66 057 €
719 169 €11 289 €8 511 €7 880 €--58 176 €
819 552 €10 956 €8 178 €8 596 €--49 580 €
919 943 €10 612 €7 834 €9 332 €--40 249 €
1020 342 €10 255 €7 477 €10 087 €--30 162 €
1120 749 €9 886 €7 108 €10 863 €--19 298 €
1221 164 €9 504 €6 725 €11 660 €---
1321 587 €9 108 €6 330 €12 480 €---
1422 019 €8 698 €5 920 €13 321 €---
1522 460 €8 274 €5 496 €14 186 €---
1622 909 €7 834 €5 056 €15 074 €---
1723 367 €7 380 €4 601 €15 987 €---
1823 834 €6 909 €4 130 €16 926 €---
1924 311 €6 421 €3 643 €17 890 €---
2024 797 €5 916 €3 138 €18 881 €---
2125 293 €5 394 €2 615 €19 899 €---
2225 799 €4 853 €2 074 €20 946 €---
2326 315 €4 292 €1 514 €22 023 €---
2426 841 €3 712 €934 €23 129 €---
2527 378 €3 112 €333 €24 267 €---
TOTAL545 205 €339 235 €149 058 €205 971 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 971 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 575 €-6 420 €+9 995 €
2+3 575 €0 €+3 575 €
3+3 575 €0 €+3 575 €
4+3 575 €0 €+3 575 €
5+3 575 €0 €+3 575 €
6+3 575 €0 €+3 575 €
7+3 575 €0 €+3 575 €
8+3 575 €0 €+3 575 €
9+3 575 €0 €+3 575 €
10+3 575 €0 €+3 575 €
11+3 575 €0 €+3 575 €
12+3 575 €+3 498 €+77 €
13+3 575 €+3 744 €-169 €
14+3 575 €+3 996 €-421 €
15+3 575 €+4 256 €-681 €
16+3 575 €+4 522 €-947 €
17+3 575 €+4 796 €-1 221 €
18+3 575 €+5 078 €-1 503 €
19+3 575 €+5 367 €-1 792 €
20+3 575 €+5 664 €-2 089 €
21+3 575 €+5 970 €-2 395 €
22+3 575 €+6 284 €-2 709 €
23+3 575 €+6 607 €-3 032 €
24+3 575 €+6 939 €-3 364 €
25+3 575 €+7 280 €-3 705 €
Total+89 375 €+67 581 €+21 794 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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