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Maison cv avec terrasse

VilleCastres (81)
Surface271m²
Coût Total403 140€
Loyer Annuel28 878€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 295 000 €
Surface : 271 m²
Prix au m² : 1 088,56 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé en centre-ville de Castres, je vous propose cette maison avec terrasse et local comercial offrant un fort potentiel pour un projet d'investissement ou un projet mixte habitation / activité professionnelle. Le bien se compose en rdc, d'un local commercial avec réserve d'une surface d'environ 94 m2, idéal pour commerce, bureau ou activité libérale. Une partie habitation d'environ 220 m2 est répartie sur les autres niveaux. Des travaux sont à prévoir, offrant la possibilité de réaménager les espaces selon votre projet. Un emplacement recherché en centre-ville, proche commerces et commodités. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.606700, 2.242840
Total : 403 140€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 84 540€
Valeur du bien : 379 540€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 271m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 2406€/mois
Loyer annuel estimé : 28878€/an
Fourchette totale : 1854€ - 3124€/mois
Fourchette annuelle : 22248€ - 37483€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 727,07 €/m²
Basé sur :140 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :468 035 €
Prix d'achat :295 000 €
Décote à l'achat :-173 035€ (-37.0%)
Marge achat-revente :64 895€ (13.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :403 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 968,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :117,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 086,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :187 508,55€
Coût de l'assurance :35 274,75€
Taxe foncière : 2 887,76€/an
Soit par mois : 240,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 406,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 327,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 271 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 271 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement possible
ExtérieurOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'espace extérieur avec nettoyage et peinture
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 - Espace extérieur nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 540 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 340€
    Isolation combles: 271 m² × 40€/m² = 10840€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:36 000€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€/fenêtre = 34000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 250€/m² = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:7 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 700€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 300€
  • Extérieur:1 000€
    Rafraîchissement extérieur: 10 m² × 80€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 60 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 406 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 878 €/an
Calcul : 2 406 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 403 140 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 411 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 888 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 851 €
Revenus locatifs : +28 878 €
Charges déductibles : -101 851 €
Résultat foncier Année 1 : -72 973 €(Déficit de 72 973 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 573 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 311 €/an
Revenus locatifs : +28 878 €
Charges déductibles : -17 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 567 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51573.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 878 €101 863 €13 025 €-72 986 €21 400 €51 586 €51 586 €
229 455 €16 972 €12 673 €12 484 €--39 102 €
330 044 €16 608 €12 309 €13 436 €--25 666 €
430 645 €16 232 €11 934 €14 413 €--11 253 €
531 258 €15 844 €11 545 €15 414 €---
631 883 €15 443 €11 144 €16 440 €---
732 521 €15 029 €10 730 €17 492 €---
833 171 €14 601 €10 302 €18 571 €---
933 835 €14 159 €9 860 €19 676 €---
1034 511 €13 702 €9 403 €20 810 €---
1135 202 €13 229 €8 931 €21 972 €---
1235 906 €12 742 €8 443 €23 164 €---
1336 624 €12 238 €7 939 €24 386 €---
1437 356 €11 717 €7 418 €25 639 €---
1538 103 €11 179 €6 880 €26 925 €---
1638 866 €10 623 €6 324 €28 242 €---
1739 643 €10 049 €5 750 €29 594 €---
1840 436 €9 455 €5 157 €30 980 €---
1941 244 €8 842 €4 544 €32 402 €---
2042 069 €8 209 €3 910 €33 860 €---
2142 911 €7 554 €3 256 €35 356 €---
2243 769 €6 878 €2 579 €36 891 €---
2344 644 €6 180 €1 881 €38 465 €---
2445 537 €5 458 €1 159 €40 079 €---
2546 448 €4 712 €413 €41 736 €---
TOTAL924 960 €379 517 €187 509 €545 442 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 545 442 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 064 €-6 420 €+12 484 €
2+6 064 €0 €+6 064 €
3+6 064 €0 €+6 064 €
4+6 064 €0 €+6 064 €
5+6 064 €+1 248 €+4 816 €
6+6 064 €+4 932 €+1 132 €
7+6 064 €+5 248 €+816 €
8+6 064 €+5 571 €+493 €
9+6 064 €+5 903 €+161 €
10+6 064 €+6 243 €-179 €
11+6 064 €+6 592 €-528 €
12+6 064 €+6 949 €-885 €
13+6 064 €+7 316 €-1 252 €
14+6 064 €+7 692 €-1 628 €
15+6 064 €+8 077 €-2 013 €
16+6 064 €+8 473 €-2 409 €
17+6 064 €+8 878 €-2 814 €
18+6 064 €+9 294 €-3 230 €
19+6 064 €+9 721 €-3 657 €
20+6 064 €+10 158 €-4 094 €
21+6 064 €+10 607 €-4 543 €
22+6 064 €+11 067 €-5 003 €
23+6 064 €+11 539 €-5 475 €
24+6 064 €+12 024 €-5 960 €
25+6 064 €+12 521 €-6 457 €
Total+151 600 €+163 633 €+-12 033 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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