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Maison Tilhouse 204m² : 7 ch, grand terrain

VilleTilhouse (65)
Surface204
Coût Total297 430
Loyer Annuel21 394
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 970,59 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

Située dans la charmante commune de Tilhouse (65130), cette propriété offre un cadre paisible et verdoyant, idéal pour les amoureux de la nature. Bénéficiant d'une exposition plein Sud, elle promet une luminosité agréable tout au long de la journée. Dotée de tous les aménagements extérieurs nécessaires, comme une terrasse, un jardin bien entretenu, ainsi que des places de parking, cette maison offre un bel espace extérieur pour profiter des journées ensoleillées.

Construite en 1977, cette maison traditionnelle de 204 m² sur un terrain de 1206 m² propose un agencement intérieur pratique et spacieux. Avec 9 pièces au total, dont 7 chambres, elle offre suffisamment d'espace pour une grande famille ou la possibilité de diviser le rez-de-chaussée de l'étage pour créer deux logements indépendants. Les 2 salles de bain et 2 toilettes assurent un confort optimal pour les résidents. Les 4 places de parking, le garage et les dépendances viennent compléter cet ensemble résidentiel fonctionnel et polyvalent, à fort potentiel d'aménagement. Proche de Lannemezan et de ses commerces et son marché, également proche stations de skis.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 198 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Pedro BUTRON, Tél. : 0628823730, E-mail : pedro.butron@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Toulouse sous le numéro 529826166 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Tilhouse
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65130
Coordonnées : 43.080240, 0.303817
Total : 297 430
Prix d'acquisition : 198 000
Travaux : 83 590
Valeur du bien : 281 590
Frais de notaire : 15 840
Coût estimé : 15 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.90€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1783€/mois
Loyer annuel estimé : 21394€/an
Fourchette totale : 1408€ - 2258€/mois
Fourchette annuelle : 16896€ - 27090€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 682,09 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :343 145
Prix d'achat :198 000
Décote à l'achat :-145 145 (-42.3%)
Marge achat-revente :45 715€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 430
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 485,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :89,23€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 575,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 314,88
Coût de l'assurance :26 768,70
Taxe foncière : 2 139,42€/an
Soit par mois : 178,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 782,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 753,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 204 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 204 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - électroménager daté, nécessite mise aux normes
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 590(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:12 240
    Isolation toiture/combles: 204 m² × 60€/m² = 12240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 750
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 750€ = 18750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4500€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 400
    Rénovation chambres: 70 m² × 120€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:12 000
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tilhouse (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 990✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 394 €/an
Calcul : 1 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 430 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 071 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 590
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 021
Revenus locatifs : +21 394
Charges déductibles : -97 021
Résultat foncier Année 1 : -75 626(Déficit de 75 626 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 226
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 431 €/an
Revenus locatifs : +21 394
Charges déductibles : -13 431
Résultat foncier Années 2+ : 7 964 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54226.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 39497 03010 230-75 63621 400 €54 236 €54 236 €
221 82213 1729 9618 651--45 585 €
322 25912 8939 6839 365--36 220 €
422 70412 6059 39510 098--26 122 €
523 15812 3079 09710 851--15 271 €
623 62111 9988 78811 623--3 648 €
724 09311 6788 46812 415---
824 57511 3478 13713 228---
925 06711 0057 79514 062---
1025 56810 6507 44014 918---
1126 07910 2827 07215 797---
1226 6019 9026 69216 699---
1327 1339 5086 29817 625---
1427 6769 1005 89018 575---
1528 2298 6785 46819 551---
1628 7948 2415 03120 553---
1729 3707 7894 57821 581---
1829 9577 3204 11022 637---
1930 5566 8353 62523 721---
2031 1676 3333 12224 835---
2131 7915 8132 60225 978---
2232 4275 2742 06427 152---
2333 0754 7171 50628 358---
2433 7374 13992929 597---
2534 4113 54233230 870---
TOTAL685 264312 159148 315373 10521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 373 105
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 493-6 420+10 913
2+4 4930+4 493
3+4 4930+4 493
4+4 4930+4 493
5+4 4930+4 493
6+4 4930+4 493
7+4 493+2 630+1 863
8+4 493+3 968+525
9+4 493+4 219+274
10+4 493+4 475+18
11+4 493+4 739-246
12+4 493+5 010-517
13+4 493+5 287-794
14+4 493+5 573-1 080
15+4 493+5 865-1 372
16+4 493+6 166-1 673
17+4 493+6 474-1 981
18+4 493+6 791-2 298
19+4 493+7 116-2 623
20+4 493+7 450-2 957
21+4 493+7 793-3 300
22+4 493+8 146-3 653
23+4 493+8 508-4 015
24+4 493+8 879-4 386
25+4 493+9 261-4 768
Total+112 325+111 932+393
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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