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Maison Tilhouse 204m² : 7 ch, grand terrain

Bien expiré
VilleTilhouse (65)
Surface204m²
Coût Total297 430€
Loyer Annuel21 394€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 970,59 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

Située dans la charmante commune de Tilhouse (65130), cette propriété offre un cadre paisible et verdoyant, idéal pour les amoureux de la nature. Bénéficiant d'une exposition plein Sud, elle promet une luminosité agréable tout au long de la journée. Dotée de tous les aménagements extérieurs nécessaires, comme une terrasse, un jardin bien entretenu, ainsi que des places de parking, cette maison offre un bel espace extérieur pour profiter des journées ensoleillées.

Construite en 1977, cette maison traditionnelle de 204 m² sur un terrain de 1206 m² propose un agencement intérieur pratique et spacieux. Avec 9 pièces au total, dont 7 chambres, elle offre suffisamment d'espace pour une grande famille ou la possibilité de diviser le rez-de-chaussée de l'étage pour créer deux logements indépendants. Les 2 salles de bain et 2 toilettes assurent un confort optimal pour les résidents. Les 4 places de parking, le garage et les dépendances viennent compléter cet ensemble résidentiel fonctionnel et polyvalent, à fort potentiel d'aménagement. Proche de Lannemezan et de ses commerces et son marché, également proche stations de skis.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 198 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Pedro BUTRON, Tél. : 0628823730, E-mail : pedro.butron@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Toulouse sous le numéro 529826166 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Tilhouse
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65130
Coordonnées : 43.080240, 0.303817
Total : 297 430€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 83 590€
Valeur du bien : 281 590€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204m²
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.90€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1783€/mois
Loyer annuel estimé : 21394€/an
Fourchette totale : 1408€ - 2258€/mois
Fourchette annuelle : 16896€ - 27090€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 682,09 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :343 145 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :-145 145€ (-42.3%)
Marge achat-revente :45 715€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 485,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :89,23€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 575,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 314,88€
Coût de l'assurance :26 768,70€
Taxe foncière : 2 139,42€/an
Soit par mois : 178,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 782,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 753,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 204 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 204 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - électroménager daté, nécessite mise aux normes
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 590 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:12 240€
    Isolation toiture/combles: 204 m² × 60€/m² = 12240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 750€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 750€ = 18750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4500€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 400€
    Rénovation chambres: 70 m² × 120€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:12 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tilhouse (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 990€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 394 €/an
Calcul : 1 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 430 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 071 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 021 €
Revenus locatifs : +21 394 €
Charges déductibles : -97 021 €
Résultat foncier Année 1 : -75 626 €(Déficit de 75 626 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 226 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 431 €/an
Revenus locatifs : +21 394 €
Charges déductibles : -13 431 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 964 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54226.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 394 €97 030 €10 230 €-75 636 €21 400 €54 236 €54 236 €
221 822 €13 172 €9 961 €8 651 €--45 585 €
322 259 €12 893 €9 683 €9 365 €--36 220 €
422 704 €12 605 €9 395 €10 098 €--26 122 €
523 158 €12 307 €9 097 €10 851 €--15 271 €
623 621 €11 998 €8 788 €11 623 €--3 648 €
724 093 €11 678 €8 468 €12 415 €---
824 575 €11 347 €8 137 €13 228 €---
925 067 €11 005 €7 795 €14 062 €---
1025 568 €10 650 €7 440 €14 918 €---
1126 079 €10 282 €7 072 €15 797 €---
1226 601 €9 902 €6 692 €16 699 €---
1327 133 €9 508 €6 298 €17 625 €---
1427 676 €9 100 €5 890 €18 575 €---
1528 229 €8 678 €5 468 €19 551 €---
1628 794 €8 241 €5 031 €20 553 €---
1729 370 €7 789 €4 578 €21 581 €---
1829 957 €7 320 €4 110 €22 637 €---
1930 556 €6 835 €3 625 €23 721 €---
2031 167 €6 333 €3 122 €24 835 €---
2131 791 €5 813 €2 602 €25 978 €---
2232 427 €5 274 €2 064 €27 152 €---
2333 075 €4 717 €1 506 €28 358 €---
2433 737 €4 139 €929 €29 597 €---
2534 411 €3 542 €332 €30 870 €---
TOTAL685 264 €312 159 €148 315 €373 105 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 373 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 493 €-6 420 €+10 913 €
2+4 493 €0 €+4 493 €
3+4 493 €0 €+4 493 €
4+4 493 €0 €+4 493 €
5+4 493 €0 €+4 493 €
6+4 493 €0 €+4 493 €
7+4 493 €+2 630 €+1 863 €
8+4 493 €+3 968 €+525 €
9+4 493 €+4 219 €+274 €
10+4 493 €+4 475 €+18 €
11+4 493 €+4 739 €-246 €
12+4 493 €+5 010 €-517 €
13+4 493 €+5 287 €-794 €
14+4 493 €+5 573 €-1 080 €
15+4 493 €+5 865 €-1 372 €
16+4 493 €+6 166 €-1 673 €
17+4 493 €+6 474 €-1 981 €
18+4 493 €+6 791 €-2 298 €
19+4 493 €+7 116 €-2 623 €
20+4 493 €+7 450 €-2 957 €
21+4 493 €+7 793 €-3 300 €
22+4 493 €+8 146 €-3 653 €
23+4 493 €+8 508 €-4 015 €
24+4 493 €+8 879 €-4 386 €
25+4 493 €+9 261 €-4 768 €
Total+112 325 €+111 932 €+393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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