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Maison - 4 pièce(s) - 285 m²

Bien expiré
VilleTournay (65)
Surface285
Coût Total272 520
Loyer Annuel29 320
Rentabilité10.76%
Cashflow/mois+770
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 285 m²
Prix au m² : 628,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TOURNAY - Votre agence immobilière CENTURY 21 GM Immobilier à Tarbes vous propose à la vente cette maison de ville entièrement réhabilité .

Cette maison de 4 pièces, située dans le village de Tournay, offre un cadre de vie idéal pour une famille ou un couple. D'une surface de 154 mètres carrés, elle comprend une entrée, un séjour, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau dans chaque une des chambres et un WC. Un espace supplémentaire, tel qu'une grange, peut être aménagé pour créer une suite parentale, ajoutant ainsi une touche de confort supplémentaire.

Les familles apprécieront la proximité immédiate des établissements scolaires, avec une maternelle et un collège accessibles à pied en quelques minutes. Pour les passionnés de sport, un terrain et un gymnase sont également à quelques pas. Ce bien combine harmonieusement vie familiale, travail et loisirs, dans un environnement à la fois calme et pratique. Une occasion unique de vivre dans un village charmant tout en bénéficiant des commodités urbaines à proximité.

Pour plus de renseignements, nous sommes à votre disposition à l'agence Century 21 GM Immobilier située 4 Place de Verdun , 65 000 Tarbes du lundi au vendredi de 09h00 à 12h00 et de 14h00 à 18h00. Prix : 179000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 820.0 € et 1168.0 €, indexées à l'année 2025 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 154

Ville : Tournay
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65190
Total : 272 520
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 79 200
Valeur du bien : 258 200
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 285
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 2443€/mois
Loyer annuel estimé : 29320€/an
Fourchette totale : 1887€ - 3164€/mois
Fourchette annuelle : 22639€ - 37971€/an
Rentabilité brute :10.76%
Fourchette de rentabilité :8.31% - 13.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 304,11 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :371 671
Prix d'achat :179 000
Décote à l'achat :-192 671 (-51.8%)
Marge achat-revente :99 151€ (26.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 349,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 429,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 398,23
Coût de l'assurance :23 845,50
Taxe foncière : 2 931,97€/an
Soit par mois : 244,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 443,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 673,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :769,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 285 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 285 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (1 par chambre)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et tableau électrique
Quantité: 1 installation pour 285 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation pour 285 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 200(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 100
    Isolation toiture/combles: 285 m² × 60€/m² = 17100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 500
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 700€ = 24500€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol - Parquet flottant:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:4 500
    Mise aux normes électricité: 285 m² × 15€/m² = 4275€, Main d'œuvre: 225€
  • Plomberie - Réfection complète:6 000
    Réfection plomberie: 285 m² × 20€/m² = 5700€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 443 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 320 €/an
Calcul : 2 443 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 520 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 954 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 234
Revenus locatifs : +29 320
Charges déductibles : -92 234
Résultat foncier Année 1 : -62 914(Déficit de 62 914 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 514
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 034 €/an
Revenus locatifs : +29 320
Charges déductibles : -13 034
Résultat foncier Années 2+ : 16 286 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41513.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 32092 2429 157-62 92321 400 €41 523 €41 523 €
229 90612 7998 91417 107--24 416 €
330 50412 5488 66217 956--6 460 €
431 11412 2888 40218 827---
531 73712 0188 13319 718---
632 37111 7407 85420 631---
733 01911 4527 56621 567---
833 67911 1547 26822 525---
934 35310 8456 96023 507---
1035 04010 5266 64124 513---
1135 74110 1966 31125 544---
1236 4559 8555 96926 600---
1337 1849 5025 61627 683---
1437 9289 1365 25028 792---
1538 6878 7584 87229 928---
1639 4608 3674 48131 093---
1740 2507 9634 07732 287---
1841 0557 5443 65833 511---
1941 8767 1113 22534 765---
2042 7136 6632 77736 050---
2143 5676 2002 31437 368---
2244 4395 7201 83438 719---
2345 3285 2241 33840 103---
2446 2344 71182541 523---
2547 1594 18029442 979---
TOTAL939 118308 743132 398630 37521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 630 375
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 320 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 157 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 157-6 420+12 577
2+6 1570+6 157
3+6 1570+6 157
4+6 157+3 710+2 447
5+6 157+5 915+242
6+6 157+6 189-32
7+6 157+6 470-313
8+6 157+6 758-601
9+6 157+7 052-895
10+6 157+7 354-1 197
11+6 157+7 663-1 506
12+6 157+7 980-1 823
13+6 157+8 305-2 148
14+6 157+8 638-2 481
15+6 157+8 979-2 822
16+6 157+9 328-3 171
17+6 157+9 686-3 529
18+6 157+10 053-3 896
19+6 157+10 429-4 272
20+6 157+10 815-4 658
21+6 157+11 210-5 053
22+6 157+11 616-5 459
23+6 157+12 031-5 874
24+6 157+12 457-6 300
25+6 157+12 894-6 737
Total+153 925+189 112+-35 187
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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