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Vente maison 9 pièces 630 m² Madiran (65700) - Superimmo

Bien expiré
VilleMadiran (65)
Surface630m²
Coût Total497 920€
Loyer Annuel61 891€
Rentabilité12.43%
Cashflow/mois+2 031€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 630 m²
Prix au m² : 633,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

#Madiran #MaisonDeMaitre #ImmobilierGers #PropriétéDeCharme #GîteDeLuxe #InvestissementImmobilier #MaisonsEtManoirs #VieDeCampagne #SudOuest #MaisonAVendre Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie C, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 3284 : entre 2428.00 et 3284.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller Maisons et Manoirs : Tracy CONWAY Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Madiran
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65700
Coordonnées : 43.550710, -0.060150
Total : 497 920€
Prix d'acquisition : 399 000€
Travaux : 67 000€
Valeur du bien : 466 000€
Frais de notaire : 31 920€
Coût estimé : 31 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 630m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 5158€/mois
Loyer annuel estimé : 61891€/an
Fourchette totale : 3959€ - 6718€/mois
Fourchette annuelle : 47512€ - 80621€/an
Rentabilité brute :12.43%
Fourchette de rentabilité :9.54% - 16.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 301,2 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :819 756 €
Prix d'achat :399 000 €
Décote à l'achat :-420 756€ (-51.3%)
Marge achat-revente :321 836€ (39.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :497 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 466,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :145,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 611,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :241 904,19€
Coût de l'assurance :43 568,00€
Taxe foncière : 6 189,11€/an
Soit par mois : 515,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 157,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 127,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 030,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 115 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 000 €(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:33 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ (cuisine complète) + 3 000€ (électroménager) + 2 000€ (plomberie et électricité) + Main d'œuvre: 2 000€ = 18000€
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 000€ (remplacement douche, lavabo, WC) + 2 000€ (carrelage) + 1 000€ (plomberie et électricité) + Main d'œuvre: 1 000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Pose de parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 600€ (fourniture et pose) + Main d'œuvre: 300€ = 900€
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 2 000€ (fourniture et mise à jour) + Main d'œuvre: 1 000€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Madiran) avec un coefficient de 0.8 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 158 €/mois
Revenus locatifs annuels : 61 891 €/an
Calcul : 5 158 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 497 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 743 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 646 €
Revenus locatifs : +61 891 €
Charges déductibles : -91 646 €
Résultat foncier Année 1 : -29 755 €(Déficit de 29 755 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 055 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 646 €/an
Revenus locatifs : +61 891 €
Charges déductibles : -24 646 €
Résultat foncier Années 2+ : 37 245 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19054.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350 €(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
161 891 €91 662 €16 730 €-29 771 €10 700 €19 071 €19 071 €
263 129 €24 218 €16 286 €38 911 €---
364 391 €23 758 €15 826 €40 633 €---
465 679 €23 283 €15 351 €42 397 €---
566 993 €22 791 €14 859 €44 202 €---
668 333 €22 282 €14 350 €46 051 €---
769 699 €21 756 €13 824 €47 944 €---
871 093 €21 211 €13 279 €49 882 €---
972 515 €20 648 €12 716 €51 868 €---
1073 966 €20 065 €12 133 €53 901 €---
1175 445 €19 462 €11 530 €55 983 €---
1276 954 €18 838 €10 906 €58 116 €---
1378 493 €18 193 €10 261 €60 300 €---
1480 063 €17 525 €9 593 €62 538 €---
1581 664 €16 834 €8 902 €64 830 €---
1683 297 €16 120 €8 188 €67 177 €---
1784 963 €15 381 €7 449 €69 583 €---
1886 662 €14 616 €6 684 €72 047 €---
1988 396 €13 825 €5 893 €74 571 €---
2090 164 €13 006 €5 074 €77 157 €---
2191 967 €12 159 €4 228 €79 807 €---
2293 806 €11 283 €3 352 €82 523 €---
2395 682 €10 377 €2 445 €85 305 €---
2497 596 €9 440 €1 508 €88 156 €---
2599 548 €8 470 €538 €91 078 €---
TOTAL1 982 389 €507 200 €241 904 €1 475 189 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 475 189 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 61 891 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 997 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 997 €-3 210 €+16 207 €
2+12 997 €+5 952 €+7 045 €
3+12 997 €+12 190 €+807 €
4+12 997 €+12 719 €+278 €
5+12 997 €+13 261 €-264 €
6+12 997 €+13 815 €-818 €
7+12 997 €+14 383 €-1 386 €
8+12 997 €+14 965 €-1 968 €
9+12 997 €+15 560 €-2 563 €
10+12 997 €+16 170 €-3 173 €
11+12 997 €+16 795 €-3 798 €
12+12 997 €+17 435 €-4 438 €
13+12 997 €+18 090 €-5 093 €
14+12 997 €+18 761 €-5 764 €
15+12 997 €+19 449 €-6 452 €
16+12 997 €+20 153 €-7 156 €
17+12 997 €+20 875 €-7 878 €
18+12 997 €+21 614 €-8 617 €
19+12 997 €+22 371 €-9 374 €
20+12 997 €+23 147 €-10 150 €
21+12 997 €+23 942 €-10 945 €
22+12 997 €+24 757 €-11 760 €
23+12 997 €+25 592 €-12 595 €
24+12 997 €+26 447 €-13 450 €
25+12 997 €+27 323 €-14 326 €
Total+324 925 €+442 557 €+-117 632 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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