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Appartement 2 pièces 53 m²

VilleDraguignan (83)
Surface53m²
Coût Total132 840€
Loyer Annuel9 476€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 849,06 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 53 m²

Appartement de type 2 avec balcon. Au coeur du centre-ville de Draguignan, découvrez cet appartement de type 2, idéalement situé à proximité immédiate des commodités. L'appartement se compose d'une cuisine, d'une salle à manger, d'un salon, ainsi que d'une chambre donnant accès à un agréable petit balcon exposé Sud. Vous trouverez également une salle de bains ainsi qu'un WC indépendant.Le bien est équipé d'une chaudière individuelle au gaz. Les ouvrants sont en PVC double vitrage et les volets en bois. Une cave en sous-sol et un grenier au quatrième complète le bien. Un bien idéal pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif.

À découvrir sans tarder ! Magali JUAREZ (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 898740154 - DRAGUIGNAN.

Surface : 53 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 13 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/07/2026

Consommation énergie primaire : 119 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 115 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 708 € et 958 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.538464, 6.468784
Total : 132 840€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 27 000€
Valeur du bien : 125 000€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 14.90€/m²/mois
Fourchette : 11.78€ - 18.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 790€/mois
Loyer annuel estimé : 9476€/an
Fourchette totale : 624€ - 999€/mois
Fourchette annuelle : 7490€ - 11987€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 028,57 €/m²
Basé sur :413 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 514 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-9 514€ (-8.8%)
Marge achat-revente :-25 326€ (-23.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :38,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 700,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 601,44€
Coût de l'assurance :11 623,50€
Taxe foncière : 947,57€/an
Soit par mois : 78,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 789,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 779,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 119 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire indiquée dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 000 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Carrelage murs et sol (15 m²): 50€/m² × 15 = 750€, Plomberie: 1500€, Électricité: 750€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambre:3 650€
    Parquet flottant (12 m²): 50€/m² × 12 = 600€, Peinture murs (30 m²): 25€/m² × 30 = 750€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 350€
    Peinture murs et plafonds (15 m²): 25€/m² × 15 = 375€, Main d'œuvre: 975€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 476 €/an
Calcul : 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 840 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 948 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 938 €
Revenus locatifs : +9 476 €
Charges déductibles : -32 938 €
Résultat foncier Année 1 : -23 462 €(Déficit de 23 462 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 762 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 938 €/an
Revenus locatifs : +9 476 €
Charges déductibles : -5 938 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 538 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12761.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 476 €32 942 €4 529 €-23 466 €10 700 €12 766 €12 766 €
29 665 €5 822 €4 410 €3 843 €--8 923 €
39 859 €5 699 €4 286 €4 160 €--4 764 €
410 056 €5 571 €4 158 €4 485 €--279 €
510 257 €5 438 €4 026 €4 818 €---
610 462 €5 301 €3 889 €5 161 €---
710 671 €5 159 €3 747 €5 512 €---
810 885 €5 012 €3 600 €5 872 €---
911 102 €4 860 €3 448 €6 242 €---
1011 324 €4 703 €3 291 €6 621 €---
1111 551 €4 540 €3 128 €7 011 €---
1211 782 €4 372 €2 959 €7 410 €---
1312 018 €4 197 €2 785 €7 820 €---
1412 258 €4 016 €2 604 €8 241 €---
1512 503 €3 829 €2 417 €8 674 €---
1612 753 €3 636 €2 223 €9 117 €---
1713 008 €3 436 €2 023 €9 572 €---
1813 268 €3 228 €1 816 €10 040 €---
1913 534 €3 014 €1 601 €10 520 €---
2013 804 €2 792 €1 379 €11 013 €---
2114 080 €2 562 €1 149 €11 519 €---
2214 362 €2 324 €911 €12 038 €---
2314 649 €2 078 €665 €12 572 €---
2414 942 €1 823 €410 €13 120 €---
2515 241 €1 559 €146 €13 682 €---
TOTAL303 511 €127 914 €65 601 €175 596 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 596 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 476 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 990 €-3 210 €+5 200 €
2+1 990 €0 €+1 990 €
3+1 990 €0 €+1 990 €
4+1 990 €0 €+1 990 €
5+1 990 €+1 362 €+628 €
6+1 990 €+1 548 €+442 €
7+1 990 €+1 654 €+336 €
8+1 990 €+1 762 €+228 €
9+1 990 €+1 873 €+117 €
10+1 990 €+1 986 €+4 €
11+1 990 €+2 103 €-113 €
12+1 990 €+2 223 €-233 €
13+1 990 €+2 346 €-356 €
14+1 990 €+2 472 €-482 €
15+1 990 €+2 602 €-612 €
16+1 990 €+2 735 €-745 €
17+1 990 €+2 872 €-882 €
18+1 990 €+3 012 €-1 022 €
19+1 990 €+3 156 €-1 166 €
20+1 990 €+3 304 €-1 314 €
21+1 990 €+3 456 €-1 466 €
22+1 990 €+3 611 €-1 621 €
23+1 990 €+3 772 €-1 782 €
24+1 990 €+3 936 €-1 946 €
25+1 990 €+4 105 €-2 115 €
Total+49 750 €+52 679 €+-2 929 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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