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Duplex 189m2 à rénover - Centre ville & Fort potentiel

VillePierrelatte (26)
Surface91m²
Coût Total142 600€
Loyer Annuel10 126€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 318,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 91 m², 5 pièces, Cheminée, Parquet, Chauffage central au gaz, Étage 1

Au coeur du centre ville, dans une petite copropriété de trois logements, découvrez ce duplex de 189m2.

De beaux volumes, une vue dégagée.

91m2 sont aménagés. Un étage est entièrement à repenser : de nombreuses possibbilités d'aménagement et de division s'offrent à vous.

Rénovation Complète à prévoir.

Un bien rare par son volume, son emplacement et son potentiel. Amandine SALARD ,800 € Honoraires d'agence non inclus - Honoraires agence: 6.38%TTC Honoraires à la charge de l'acquéreur - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : 3230€ ~ 4420€ - Amandine SALARD - Agent commercial - EI - RSAC 105 612 758 / Romans-sur-Isère

Ville : Pierrelatte
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26700
Coordonnées : 44.371282, 4.700753
Total : 142 600€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 133 000€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 9.27€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10126€/an
Fourchette totale : 690€ - 1032€/mois
Fourchette annuelle : 8281€ - 12381€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 261,75 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 819 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :+5 181€ (+4.5%)
Marge achat-revente :-27 781€ (-24.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :715,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :41,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 757,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 025,91€
Coût de l'assurance :12 477,50€
Taxe foncière : 1 012,57€/an
Soit par mois : 84,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 843,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 841,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation du plafond, peinture des murs et remplacement du parquet si nécessaire
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de la robinetterie
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 126 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 468 €
Revenus locatifs : +10 126 €
Charges déductibles : -19 468 €
Résultat foncier Année 1 : -9 343 €(Déficit de 9 343 €)
Imputable sur revenu global : 9 343 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 468 €/an
Revenus locatifs : +10 126 €
Charges déductibles : -6 468 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 657 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 126 €19 473 €4 961 €-9 347 €9 347 €--
210 328 €6 343 €4 832 €3 985 €---
310 535 €6 209 €4 698 €4 326 €---
410 745 €6 070 €4 558 €4 675 €---
510 960 €5 926 €4 414 €5 034 €---
611 180 €5 777 €4 265 €5 403 €---
711 403 €5 622 €4 111 €5 781 €---
811 631 €5 462 €3 951 €6 169 €---
911 864 €5 297 €3 785 €6 567 €---
1012 101 €5 125 €3 613 €6 976 €---
1112 343 €4 947 €3 435 €7 396 €---
1212 590 €4 763 €3 251 €7 827 €---
1312 842 €4 572 €3 060 €8 270 €---
1413 099 €4 374 €2 863 €8 724 €---
1513 361 €4 170 €2 658 €9 191 €---
1613 628 €3 957 €2 446 €9 670 €---
1713 900 €3 738 €2 226 €10 163 €---
1814 178 €3 510 €1 999 €10 668 €---
1914 462 €3 275 €1 763 €11 187 €---
2014 751 €3 031 €1 519 €11 720 €---
2115 046 €2 778 €1 266 €12 268 €---
2215 347 €2 516 €1 004 €12 831 €---
2315 654 €2 245 €733 €13 409 €---
2415 967 €1 964 €452 €14 003 €---
2516 287 €1 673 €161 €14 613 €---
TOTAL324 329 €122 818 €72 026 €201 511 €9 347 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 804 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 511 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 126 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 126 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 126 €-2 804 €+4 930 €
2+2 126 €+1 195 €+931 €
3+2 126 €+1 298 €+828 €
4+2 126 €+1 403 €+723 €
5+2 126 €+1 510 €+616 €
6+2 126 €+1 621 €+505 €
7+2 126 €+1 734 €+392 €
8+2 126 €+1 851 €+275 €
9+2 126 €+1 970 €+156 €
10+2 126 €+2 093 €+33 €
11+2 126 €+2 219 €-93 €
12+2 126 €+2 348 €-222 €
13+2 126 €+2 481 €-355 €
14+2 126 €+2 617 €-491 €
15+2 126 €+2 757 €-631 €
16+2 126 €+2 901 €-775 €
17+2 126 €+3 049 €-923 €
18+2 126 €+3 200 €-1 074 €
19+2 126 €+3 356 €-1 230 €
20+2 126 €+3 516 €-1 390 €
21+2 126 €+3 680 €-1 554 €
22+2 126 €+3 849 €-1 723 €
23+2 126 €+4 023 €-1 897 €
24+2 126 €+4 201 €-2 075 €
25+2 126 €+4 384 €-2 258 €
Total+53 150 €+60 453 €+-7 303 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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