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Détails du bien

VilleToulouse (31)
Surface70m²
Coût Total177 260€
Loyer Annuel10 365€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 120 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 714,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 15, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans la résidence LE CRISTAL, au pied du tramway, métro, bus, et de toutes commodités, appartement T4 avec 2 stationnement collectif dans la résidence. L'appartement est traversant et lumineux. Résidence très prisée pour sa forte demande locative. Vendu loué.

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31300
Total : 177 260€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 47 660€
Valeur du bien : 167 660€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 864€/mois
Loyer annuel estimé : 10365€/an
Fourchette totale : 676€ - 1103€/mois
Fourchette annuelle : 8115€ - 13240€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 122,66 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :218 586 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-98 586€ (-45.1%)
Marge achat-revente :41 326€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 929,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 118,12€
Coût de l'assurance :15 510,25€
Taxe foncière : 1 036,55€/an
Soit par mois : 86,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 863,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 016,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante et murs abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration datée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 660 €(681 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Autres pièces - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 365 €/an
Calcul : 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 950 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 037 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 267 €
Revenus locatifs : +10 365 €
Charges déductibles : -55 267 €
Résultat foncier Année 1 : -44 902 €(Déficit de 44 902 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 502 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 607 €/an
Revenus locatifs : +10 365 €
Charges déductibles : -7 607 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 758 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23501.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 365 €55 273 €5 956 €-44 907 €21 400 €23 507 €23 507 €
210 573 €7 455 €5 798 €3 118 €--20 389 €
310 784 €7 291 €5 634 €3 493 €--16 896 €
411 000 €7 122 €5 465 €3 878 €--13 018 €
511 220 €6 947 €5 290 €4 273 €--8 745 €
611 444 €6 766 €5 109 €4 679 €--4 066 €
711 673 €6 578 €4 921 €5 095 €---
811 907 €6 384 €4 727 €5 522 €---
912 145 €6 184 €4 527 €5 961 €---
1012 388 €5 976 €4 319 €6 411 €---
1112 635 €5 762 €4 105 €6 874 €---
1212 888 €5 540 €3 883 €7 349 €---
1313 146 €5 310 €3 653 €7 836 €---
1413 409 €5 072 €3 415 €8 337 €---
1513 677 €4 826 €3 169 €8 851 €---
1613 951 €4 572 €2 915 €9 379 €---
1714 230 €4 309 €2 652 €9 921 €---
1814 514 €4 036 €2 379 €10 478 €---
1914 804 €3 755 €2 098 €11 050 €---
2015 101 €3 463 €1 806 €11 637 €---
2115 403 €3 162 €1 505 €12 241 €---
2215 711 €2 850 €1 193 €12 861 €---
2316 025 €2 527 €871 €13 497 €---
2416 345 €2 194 €537 €14 152 €---
2516 672 €1 848 €191 €14 824 €---
TOTAL332 010 €175 202 €86 118 €156 808 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 808 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 365 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 177 €-6 420 €+8 597 €
2+2 177 €0 €+2 177 €
3+2 177 €0 €+2 177 €
4+2 177 €0 €+2 177 €
5+2 177 €0 €+2 177 €
6+2 177 €0 €+2 177 €
7+2 177 €+309 €+1 868 €
8+2 177 €+1 657 €+520 €
9+2 177 €+1 788 €+389 €
10+2 177 €+1 923 €+254 €
11+2 177 €+2 062 €+115 €
12+2 177 €+2 205 €-28 €
13+2 177 €+2 351 €-174 €
14+2 177 €+2 501 €-324 €
15+2 177 €+2 655 €-478 €
16+2 177 €+2 814 €-637 €
17+2 177 €+2 976 €-799 €
18+2 177 €+3 143 €-966 €
19+2 177 €+3 315 €-1 138 €
20+2 177 €+3 491 €-1 314 €
21+2 177 €+3 672 €-1 495 €
22+2 177 €+3 858 €-1 681 €
23+2 177 €+4 049 €-1 872 €
24+2 177 €+4 245 €-2 068 €
25+2 177 €+4 447 €-2 270 €
Total+54 425 €+47 042 €+7 383 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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