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T3 - Centre Ville Calme & Lumineux

Bien expiré
VilleÉpernay (51)
Surface66m²
Coût Total143 620€
Loyer Annuel7 150€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 - 66 m2 au sol (52m2 loi Carrez) Proche centre ville à 200m du marché couvert. L’appartement est exposé côté jardin, lumineux et au calme. Il dispose d’une cuisine équipée, d’un séjour spacieux de 25m2 avec placard aménagé À l’étage, 1 chambre spacieuse et SDB, ainsi qu’une autre pièce bureau/chambre (10m2 au sol) avec fenêtre sur jardin 2 caves d’une surface totale de 10m2. Interphone. Agréable jardin partagé Copropriété de 4 appartements avec faibles charges. Taxe foncière : 375€ Stationnement gratuit dans la rue ou garages en location à 50m.

Idéal 1ere acquisition ou investisseur locatif Pas d’agence merci 1er contact par mail

Ville : Épernay
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51200
Coordonnées : 49.040850, 3.951850
Total : 143 620€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 36 700€
Valeur du bien : 135 700€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.03€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7150€/an
Fourchette totale : 465€ - 763€/mois
Fourchette annuelle : 5583€ - 9156€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 6.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :43,09€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 753,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 545,20€
Coût de l'assurance :12 925,80€
Taxe foncière : 375,00€/an
Soit par mois : 31,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 784,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire (ex: radiateurs électriques basse consommation)
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère usure, rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état, entretien recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 700 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:450€
    Peinture chambre: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Entretien parquet chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épernay. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des coûts moyens pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 150 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 620 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 399 €
Revenus locatifs : +7 150 €
Charges déductibles : -42 399 €
Résultat foncier Année 1 : -35 249 €(Déficit de 35 249 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 849 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 699 €/an
Revenus locatifs : +7 150 €
Charges déductibles : -5 699 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 451 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13849.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 150 €42 403 €4 811 €-35 254 €21 400 €13 854 €13 854 €
27 293 €5 575 €4 683 €1 717 €--12 136 €
37 439 €5 443 €4 551 €1 995 €--10 141 €
47 587 €5 306 €4 414 €2 281 €--7 860 €
57 739 €5 165 €4 273 €2 574 €--5 285 €
67 894 €5 018 €4 126 €2 876 €--2 410 €
78 052 €4 867 €3 975 €3 185 €---
88 213 €4 710 €3 818 €3 503 €---
98 377 €4 548 €3 656 €3 829 €---
108 545 €4 380 €3 488 €4 165 €---
118 716 €4 207 €3 315 €4 509 €---
128 890 €4 027 €3 135 €4 863 €---
139 068 €3 842 €2 949 €5 226 €---
149 249 €3 649 €2 757 €5 599 €---
159 434 €3 451 €2 559 €5 983 €---
169 623 €3 245 €2 353 €6 377 €---
179 815 €3 033 €2 141 €6 782 €---
1810 011 €2 813 €1 921 €7 198 €---
1910 212 €2 585 €1 693 €7 626 €---
2010 416 €2 350 €1 458 €8 066 €---
2110 624 €2 107 €1 215 €8 517 €---
2210 837 €1 855 €963 €8 982 €---
2311 053 €1 595 €703 €9 459 €---
2411 274 €1 325 €433 €9 949 €---
2511 500 €1 047 €155 €10 453 €---
TOTAL229 009 €128 546 €69 545 €100 463 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 463 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 501 €-6 420 €+7 921 €
2+1 501 €0 €+1 501 €
3+1 501 €0 €+1 501 €
4+1 501 €0 €+1 501 €
5+1 501 €0 €+1 501 €
6+1 501 €0 €+1 501 €
7+1 501 €+233 €+1 268 €
8+1 501 €+1 051 €+450 €
9+1 501 €+1 149 €+352 €
10+1 501 €+1 249 €+252 €
11+1 501 €+1 353 €+148 €
12+1 501 €+1 459 €+42 €
13+1 501 €+1 568 €-67 €
14+1 501 €+1 680 €-179 €
15+1 501 €+1 795 €-294 €
16+1 501 €+1 913 €-412 €
17+1 501 €+2 035 €-534 €
18+1 501 €+2 160 €-659 €
19+1 501 €+2 288 €-787 €
20+1 501 €+2 420 €-919 €
21+1 501 €+2 555 €-1 054 €
22+1 501 €+2 694 €-1 193 €
23+1 501 €+2 838 €-1 337 €
24+1 501 €+2 985 €-1 484 €
25+1 501 €+3 136 €-1 635 €
Total+37 525 €+30 139 €+7 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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