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Maison 3 pièces 104 m²

Bien expiré
VilleCoust (18)
Surface104
Coût Total128 740
Loyer Annuel7 591
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-111
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 740,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de charme avec grand terrain et dépendances à Coust, au calme, à 10 min de Saint-Amand-Montrond

Référence : 2425 Située sur la commune de Coust, à seulement 10 minutes de Saint-Amand-Montrond et de toutes ses commodités, cette charmante maison vous séduira par son environnement paisible au cœur d'un hameau calme, à proximité immédiate d'un petit cours d'eau offrant le doux bruit de l'eau au quotidien. Implantée sur un joli terrain d'environ 4 000 m², elle bénéficie d'un cadre verdoyant idéal pour les amoureux de la nature et du calme. La maison se compose d'une cuisine, d'un séjour, de deux chambres ainsi que d'une salle d'eau avec WC, et offre de belles possibilités d'aménagement avec la création de pièces supplémentaires et de chambres selon vos besoins. Plusieurs dépendances viennent compléter l'ensemble, dont un garage et une grange, apportant un fort potentiel pour du stockage, des projets ou des aménagements annexes. Un bien plein de charme, parfait pour une résidence principale ou secondaire, à découvrir sans tarder. dpe : en cours Venez découvrir ce bien avec votre agence Orpi Saint Amand Montrond Bourges Avaricum au [Coordonnées masquées] 794 634 667 Référence agence : 2425 Référence annonce : HO5N-AV2-EMM Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Coust
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18210
Coordonnées : 46.691139, 2.599188
Total : 128 740
Prix d'acquisition : 77 000
Travaux : 45 580
Valeur du bien : 122 580
Frais de notaire : 6 160
Coût estimé : 6 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104
Loyer prédit : 6.08€/m²/mois
Fourchette : 4.78€ - 7.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7591€/an
Fourchette totale : 497€ - 804€/mois
Fourchette annuelle : 5970€ - 9652€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :37,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 679,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 989,99
Coût de l'assurance :11 264,75
Taxe foncière : 759,06€/an
Soit par mois : 63,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 743,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 580(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 160
    Isolation des combles perdus: 104 m² × 40€/m² = 4160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400
    Remplacement fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 200
    Revêtement sol et peinture murs: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Peinture plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Rafraîchissement:1 520
    Peinture murs: 18 m² × 40€/m² = 720€, Réfection électricité: 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:800
    Peinture cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€, Petits travaux cosmétiques: 700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 591 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 740 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 201
Revenus locatifs : +7 591
Charges déductibles : -51 201
Résultat foncier Année 1 : -43 610(Déficit de 43 610 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 210
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 621 €/an
Revenus locatifs : +7 591
Charges déductibles : -5 621
Résultat foncier Années 2+ : 1 970 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22210.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 59151 2054 415-43 61421 400 €22 214 €22 214 €
27 7425 5094 2992 234--19 981 €
37 8975 3884 1792 509--17 472 €
48 0555 2644 0542 791--14 681 €
58 2165 1353 9263 081--11 600 €
68 3815 0023 7923 379--8 221 €
78 5484 8643 6543 685--4 536 €
88 7194 7213 5113 999--538 €
98 8944 5733 3634 321---
109 0714 4193 2104 652---
119 2534 2613 0514 992---
129 4384 0972 8875 341---
139 6273 9272 7175 700---
149 8193 7512 5416 069---
1510 0163 5682 3596 447---
1610 2163 3802 1706 836---
1710 4203 1841 9757 236---
1810 6292 9821 7737 646---
1910 8412 7731 5638 068---
2011 0582 5561 3478 502---
2111 2792 3321 1228 947---
2211 5052 1008909 405---
2311 7351 8596509 876---
2411 9701 61040110 359---
2512 2091 35314310 856---
TOTAL243 129139 81163 990103 31721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 317
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 594-6 420+8 014
2+1 5940+1 594
3+1 5940+1 594
4+1 5940+1 594
5+1 5940+1 594
6+1 5940+1 594
7+1 5940+1 594
8+1 5940+1 594
9+1 594+1 135+459
10+1 594+1 396+198
11+1 594+1 498+96
12+1 594+1 602-8
13+1 594+1 710-116
14+1 594+1 821-227
15+1 594+1 934-340
16+1 594+2 051-457
17+1 594+2 171-577
18+1 594+2 294-700
19+1 594+2 421-827
20+1 594+2 551-957
21+1 594+2 684-1 090
22+1 594+2 822-1 228
23+1 594+2 963-1 369
24+1 594+3 108-1 514
25+1 594+3 257-1 663
Total+39 850+30 995+8 855
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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