Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 pièces 104 m²

Bien expiré
VilleCoust (18)
Surface104m²
Coût Total128 740€
Loyer Annuel7 591€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 740,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de charme avec grand terrain et dépendances à Coust, au calme, à 10 min de Saint-Amand-Montrond

Référence : 2425 Située sur la commune de Coust, à seulement 10 minutes de Saint-Amand-Montrond et de toutes ses commodités, cette charmante maison vous séduira par son environnement paisible au cœur d'un hameau calme, à proximité immédiate d'un petit cours d'eau offrant le doux bruit de l'eau au quotidien. Implantée sur un joli terrain d'environ 4 000 m², elle bénéficie d'un cadre verdoyant idéal pour les amoureux de la nature et du calme. La maison se compose d'une cuisine, d'un séjour, de deux chambres ainsi que d'une salle d'eau avec WC, et offre de belles possibilités d'aménagement avec la création de pièces supplémentaires et de chambres selon vos besoins. Plusieurs dépendances viennent compléter l'ensemble, dont un garage et une grange, apportant un fort potentiel pour du stockage, des projets ou des aménagements annexes. Un bien plein de charme, parfait pour une résidence principale ou secondaire, à découvrir sans tarder. dpe : en cours Venez découvrir ce bien avec votre agence Orpi Saint Amand Montrond Bourges Avaricum au [Coordonnées masquées] 794 634 667 Référence agence : 2425 Référence annonce : HO5N-AV2-EMM Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Coust
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18210
Coordonnées : 46.691139, 2.599188
Total : 128 740€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 45 580€
Valeur du bien : 122 580€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 6.08€/m²/mois
Fourchette : 4.78€ - 7.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7591€/an
Fourchette totale : 497€ - 804€/mois
Fourchette annuelle : 5970€ - 9652€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :37,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 679,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 989,99€
Coût de l'assurance :11 264,75€
Taxe foncière : 759,06€/an
Soit par mois : 63,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 743,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 580 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 160€
    Isolation des combles perdus: 104 m² × 40€/m² = 4160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 200€
    Revêtement sol et peinture murs: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Peinture plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Rafraîchissement:1 520€
    Peinture murs: 18 m² × 40€/m² = 720€, Réfection électricité: 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€, Petits travaux cosmétiques: 700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 591 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 740 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 201 €
Revenus locatifs : +7 591 €
Charges déductibles : -51 201 €
Résultat foncier Année 1 : -43 610 €(Déficit de 43 610 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 210 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 621 €/an
Revenus locatifs : +7 591 €
Charges déductibles : -5 621 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 970 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22210.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 591 €51 205 €4 415 €-43 614 €21 400 €22 214 €22 214 €
27 742 €5 509 €4 299 €2 234 €--19 981 €
37 897 €5 388 €4 179 €2 509 €--17 472 €
48 055 €5 264 €4 054 €2 791 €--14 681 €
58 216 €5 135 €3 926 €3 081 €--11 600 €
68 381 €5 002 €3 792 €3 379 €--8 221 €
78 548 €4 864 €3 654 €3 685 €--4 536 €
88 719 €4 721 €3 511 €3 999 €--538 €
98 894 €4 573 €3 363 €4 321 €---
109 071 €4 419 €3 210 €4 652 €---
119 253 €4 261 €3 051 €4 992 €---
129 438 €4 097 €2 887 €5 341 €---
139 627 €3 927 €2 717 €5 700 €---
149 819 €3 751 €2 541 €6 069 €---
1510 016 €3 568 €2 359 €6 447 €---
1610 216 €3 380 €2 170 €6 836 €---
1710 420 €3 184 €1 975 €7 236 €---
1810 629 €2 982 €1 773 €7 646 €---
1910 841 €2 773 €1 563 €8 068 €---
2011 058 €2 556 €1 347 €8 502 €---
2111 279 €2 332 €1 122 €8 947 €---
2211 505 €2 100 €890 €9 405 €---
2311 735 €1 859 €650 €9 876 €---
2411 970 €1 610 €401 €10 359 €---
2512 209 €1 353 €143 €10 856 €---
TOTAL243 129 €139 811 €63 990 €103 317 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 317 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 594 €-6 420 €+8 014 €
2+1 594 €0 €+1 594 €
3+1 594 €0 €+1 594 €
4+1 594 €0 €+1 594 €
5+1 594 €0 €+1 594 €
6+1 594 €0 €+1 594 €
7+1 594 €0 €+1 594 €
8+1 594 €0 €+1 594 €
9+1 594 €+1 135 €+459 €
10+1 594 €+1 396 €+198 €
11+1 594 €+1 498 €+96 €
12+1 594 €+1 602 €-8 €
13+1 594 €+1 710 €-116 €
14+1 594 €+1 821 €-227 €
15+1 594 €+1 934 €-340 €
16+1 594 €+2 051 €-457 €
17+1 594 €+2 171 €-577 €
18+1 594 €+2 294 €-700 €
19+1 594 €+2 421 €-827 €
20+1 594 €+2 551 €-957 €
21+1 594 €+2 684 €-1 090 €
22+1 594 €+2 822 €-1 228 €
23+1 594 €+2 963 €-1 369 €
24+1 594 €+3 108 €-1 514 €
25+1 594 €+3 257 €-1 663 €
Total+39 850 €+30 995 €+8 855 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →