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Maison 55 m² Ségur-les-Villas

Bien expiré
VilleSégur-les-Villas (15)
Surface55m²
Coût Total82 410€
Loyer Annuel4 455€
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 636,36 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 55 m² Ségur-les-Villas

REFERENCE ANNONCE : FG/2411 - Ségur-Les-Villas, petite maison de bourg comprenant une pièce de vie, un W.C. séparés, une salle d'eau, une chambre, grange au-dessus, attenant à la maison dépendance, cour devant;

Honoraires de négociation charge vendeur: montant 3000 €

Consommation annuelle théorique énergétique: entre 1540 € et 2140 € années de référence: 2021,2022,2023

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 55 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/10/2025

Consommation énergie primaire : 529.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 540 € et 2 140 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ségur-les-Villas
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15300
Coordonnées : 45.210240, 2.808193
Total : 82 410€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 44 610€
Valeur du bien : 79 610€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 371€/mois
Loyer annuel estimé : 4455€/an
Fourchette totale : 264€ - 522€/mois
Fourchette annuelle : 3168€ - 6266€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :3.84% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :402,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,72€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 426,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 199,83€
Coût de l'assurance :7 416,90€
Taxe foncière : 445,52€/an
Soit par mois : 37,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 371,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 463,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 610 €(811 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation comprise)
  • Isolation:2 200€
    Isolation toiture/combles: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (pose comprise)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:810€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 90€ = 450€
  • Salon:6 500€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 6500€ = 6500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ségur-les-Villas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 455 €/an
Calcul : 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 410 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 446 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 004 €
Revenus locatifs : +4 455 €
Charges déductibles : -48 004 €
Résultat foncier Année 1 : -43 549 €(Déficit de 43 549 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 149 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 394 €/an
Revenus locatifs : +4 455 €
Charges déductibles : -3 394 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22148.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 455 €48 007 €2 654 €-43 551 €21 400 €22 151 €22 151 €
24 544 €3 325 €2 583 €1 220 €--20 932 €
34 635 €3 251 €2 508 €1 385 €--19 547 €
44 728 €3 174 €2 432 €1 554 €--17 993 €
54 822 €3 095 €2 353 €1 728 €--16 265 €
64 919 €3 013 €2 271 €1 906 €--14 359 €
75 017 €2 928 €2 186 €2 089 €--12 270 €
85 118 €2 841 €2 099 €2 277 €--9 994 €
95 220 €2 751 €2 009 €2 469 €--7 525 €
105 324 €2 658 €1 916 €2 667 €--4 858 €
115 431 €2 561 €1 819 €2 869 €--1 989 €
125 539 €2 462 €1 720 €3 077 €---
135 650 €2 359 €1 617 €3 291 €---
145 763 €2 253 €1 511 €3 510 €---
155 879 €2 144 €1 401 €3 735 €---
165 996 €2 030 €1 288 €3 966 €---
176 116 €1 913 €1 171 €4 203 €---
186 238 €1 792 €1 050 €4 446 €---
196 363 €1 667 €925 €4 696 €---
206 490 €1 538 €796 €4 952 €---
216 620 €1 405 €663 €5 215 €---
226 753 €1 267 €525 €5 485 €---
236 888 €1 125 €383 €5 763 €---
247 025 €978 €236 €6 047 €---
257 166 €826 €84 €6 340 €---
TOTAL142 702 €101 365 €38 200 €41 337 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +936 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+936 €-6 420 €+7 356 €
2+936 €0 €+936 €
3+936 €0 €+936 €
4+936 €0 €+936 €
5+936 €0 €+936 €
6+936 €0 €+936 €
7+936 €0 €+936 €
8+936 €0 €+936 €
9+936 €0 €+936 €
10+936 €0 €+936 €
11+936 €0 €+936 €
12+936 €+923 €+13 €
13+936 €+987 €-51 €
14+936 €+1 053 €-117 €
15+936 €+1 121 €-185 €
16+936 €+1 190 €-254 €
17+936 €+1 261 €-325 €
18+936 €+1 334 €-398 €
19+936 €+1 409 €-473 €
20+936 €+1 486 €-550 €
21+936 €+1 565 €-629 €
22+936 €+1 646 €-710 €
23+936 €+1 729 €-793 €
24+936 €+1 814 €-878 €
25+936 €+1 902 €-966 €
Total+23 400 €+12 998 €+10 402 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 239 jours
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