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Appartement T4

VilleTours (37)
Surface83.83m²
Coût Total158 508€
Loyer Annuel12 168€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 100 €
Surface : 83.83 m²
Prix au m² : 1 659,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 18, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Appartement de 83 m2 offrant de belles possibilités d'aménagement. Actuellement composé d'un salon-séjour lumineux, de deux chambres, d'une cuisine indépendante pouvant être ouverte sur la pièce de vie, d'une salle d'eau ainsi que de nombreux rangements. Vous profiterez également d'un balcon agréable avec une vue dégagée. Idéal pour un investissement, notamment en colocation, grâce à sa situation sur le tracé de la future deuxième ligne de tramway. Bien soumis au statut de la copropriété. 90 lots principaux. Procédure en cours Charges de copropriété 2342EUR /an Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez-nous dès aujourd'hui. Anaïs JOURDAN Agent commercial E.I. 06 81 87 42 10 Clemente & Partners by Connecta RCS Tours 899 795 165 Consultez les risques naturels et technologiques auxquels ce bien est exposé sur le site :www.georisques.gouv.fr Prix de vente 139100EUR HAI dont 7% d'honoraires à la charge l'acquéreur, soit130000EUR net vendeur Cette annonce vous est proposée par DO SANTOS Marina - EI - NoRSAC: , Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de TOURS - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.connecta-immobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=36

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37200
Coordonnées : 47.368755, 0.710739
Total : 158 508€
Prix d'acquisition : 139 100€
Travaux : 8 280€
Valeur du bien : 147 380€
Frais de notaire : 11 128€
Coût estimé : 11 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.83m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1014€/mois
Loyer annuel estimé : 12168€/an
Fourchette totale : 801€ - 1283€/mois
Fourchette annuelle : 9614€ - 15401€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 733,33 €/m²
Basé sur :219 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 305 €
Prix d'achat :139 100 €
Décote à l'achat :-6 205€ (-4.3%)
Marge achat-revente :-13 203€ (-9.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 508€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 819,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 725,27€
Coût de l'assurance :13 473,18€
Taxe foncière : 1 216,79€/an
Soit par mois : 101,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 195,17€/mois
Soit par an : 2 342,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 013,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 115,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec usure visible.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, salle de bain en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne et propre.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement du plafond pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite un rafraîchissement.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la plomberie pour s'assurer qu'il n'y a pas de fuites.
Quantité: N/A
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie dans l'appartement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 280 €(99 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:3 600€
    Rafraîchissement cuisine: 1 × 3000€ = 3000€ (incluant peinture et robinetterie), Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambres:2 880€
    Rafraîchissement chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 480€
  • Électricité:400€
    Vérification électricité: 1 × 400€ = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:400€
    Vérification plomberie: 1 × 400€ = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les travaux de chauffage n'ont pas été chiffrés car aucune action n'est nécessaire. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 014 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 168 €/an
Calcul : 1 014 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 508 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 217 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 342 €/an
Calcul : 195 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 494 €
Revenus locatifs : +12 168 €
Charges déductibles : -17 494 €
Résultat foncier Année 1 : -5 326 €(Déficit de 5 326 €)
Imputable sur revenu global : 5 326 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 214 €/an
Revenus locatifs : +12 168 €
Charges déductibles : -9 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 954 €/an
Prix d'achat du bien : 139 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 415 €(65% de 139 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 288 €/an
Calcul : 90 415 € × 3,636% = 3 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 168 €17 499 €5 121 €-5 331 €5 331 €--
212 411 €9 080 €4 983 €3 331 €---
312 660 €8 938 €4 840 €3 722 €---
412 913 €8 790 €4 692 €4 123 €---
513 171 €8 637 €4 539 €4 534 €---
613 434 €8 480 €4 382 €4 955 €---
713 703 €8 317 €4 219 €5 386 €---
813 977 €8 148 €4 051 €5 829 €---
914 257 €7 974 €3 877 €6 282 €---
1014 542 €7 795 €3 697 €6 747 €---
1114 833 €7 609 €3 511 €7 224 €---
1215 129 €7 417 €3 320 €7 712 €---
1315 432 €7 219 €3 121 €8 213 €---
1415 741 €7 014 €2 917 €8 726 €---
1516 055 €6 803 €2 705 €9 252 €---
1616 376 €6 584 €2 487 €9 792 €---
1716 704 €6 359 €2 261 €10 345 €---
1817 038 €6 125 €2 027 €10 913 €---
1917 379 €5 884 €1 786 €11 495 €---
2017 726 €5 635 €1 537 €12 091 €---
2118 081 €5 378 €1 280 €12 703 €---
2218 443 €5 112 €1 014 €13 331 €---
2318 811 €4 837 €740 €13 974 €---
2419 188 €4 553 €456 €14 634 €---
2519 571 €4 260 €162 €15 311 €---
TOTAL389 743 €184 448 €73 725 €205 294 €5 331 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 599 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 555 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 555 €-1 599 €+4 154 €
2+2 555 €+999 €+1 556 €
3+2 555 €+1 117 €+1 438 €
4+2 555 €+1 237 €+1 318 €
5+2 555 €+1 360 €+1 195 €
6+2 555 €+1 486 €+1 069 €
7+2 555 €+1 616 €+939 €
8+2 555 €+1 749 €+806 €
9+2 555 €+1 885 €+670 €
10+2 555 €+2 024 €+531 €
11+2 555 €+2 167 €+388 €
12+2 555 €+2 314 €+241 €
13+2 555 €+2 464 €+91 €
14+2 555 €+2 618 €-63 €
15+2 555 €+2 776 €-221 €
16+2 555 €+2 938 €-383 €
17+2 555 €+3 104 €-549 €
18+2 555 €+3 274 €-719 €
19+2 555 €+3 448 €-893 €
20+2 555 €+3 627 €-1 072 €
21+2 555 €+3 811 €-1 256 €
22+2 555 €+3 999 €-1 444 €
23+2 555 €+4 192 €-1 637 €
24+2 555 €+4 390 €-1 835 €
25+2 555 €+4 593 €-2 038 €
Total+63 875 €+61 588 €+2 287 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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