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Détails du bien

Bien expiré
VilleLorry-lès-Metz (57)
Surface91m²
Coût Total195 470€
Loyer Annuel12 529€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 527,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'agence WURM vous propose un très grand F6 situé à Lorry-lès-Metz. Moyennant une rénovation, ce logement, situé dans une petite copropriété bien entretenue, conviendra parfaitement à une famille avec ses 4 chambres et son vaste salon/salle à manger. Il dispose également de 2 balcons, d'un garage et d'une cave.

Double vitrage. Chaudière individuelle gaz.

Contactez Nathalie Couvreur tous les jours de 8H00 à 21H00 pour organiser une visite.

Ville : Lorry-lès-Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57050
Total : 195 470€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 45 350€
Valeur du bien : 184 350€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.16€ - 14.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12529€/an
Fourchette totale : 833€ - 1308€/mois
Fourchette annuelle : 9999€ - 15699€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :968,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 025,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 965,08€
Coût de l'assurance :17 103,63€
Taxe foncière : 1 252,88€/an
Soit par mois : 104,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 044,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 129,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer la chaudière individuelle gaz actuelle
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage et installations sanitaires
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général nécessitant peu de travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - couloir en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 350 €(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces:150€
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorry-lès-Metz (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 529 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 561 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 470 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 684 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 848 €
Revenus locatifs : +12 529 €
Charges déductibles : -53 848 €
Résultat foncier Année 1 : -41 320 €(Déficit de 41 320 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 920 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 498 €/an
Revenus locatifs : +12 529 €
Charges déductibles : -8 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 030 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19919.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 529 €53 855 €6 568 €-41 326 €21 400 €19 926 €19 926 €
212 779 €8 330 €6 393 €4 449 €--15 477 €
313 035 €8 150 €6 213 €4 885 €--10 592 €
413 296 €7 963 €6 026 €5 332 €--5 260 €
513 562 €7 770 €5 833 €5 791 €---
613 833 €7 571 €5 633 €6 262 €---
714 109 €7 364 €5 427 €6 746 €---
814 392 €7 150 €5 213 €7 242 €---
914 680 €6 929 €4 992 €7 751 €---
1014 973 €6 700 €4 763 €8 273 €---
1115 273 €6 463 €4 526 €8 809 €---
1215 578 €6 218 €4 281 €9 360 €---
1315 890 €5 965 €4 028 €9 924 €---
1416 207 €5 703 €3 766 €10 504 €---
1516 532 €5 432 €3 495 €11 100 €---
1616 862 €5 151 €3 214 €11 711 €---
1717 199 €4 861 €2 924 €12 338 €---
1817 543 €4 561 €2 624 €12 982 €---
1917 894 €4 250 €2 313 €13 644 €---
2018 252 €3 929 €1 992 €14 323 €---
2118 617 €3 597 €1 660 €15 021 €---
2218 990 €3 253 €1 316 €15 737 €---
2319 369 €2 897 €960 €16 472 €---
2419 757 €2 529 €592 €17 228 €---
2520 152 €2 148 €211 €18 004 €---
TOTAL401 302 €188 741 €94 965 €212 561 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 529 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 631 €-6 420 €+9 051 €
2+2 631 €0 €+2 631 €
3+2 631 €0 €+2 631 €
4+2 631 €0 €+2 631 €
5+2 631 €+160 €+2 471 €
6+2 631 €+1 879 €+752 €
7+2 631 €+2 024 €+607 €
8+2 631 €+2 172 €+459 €
9+2 631 €+2 325 €+306 €
10+2 631 €+2 482 €+149 €
11+2 631 €+2 643 €-12 €
12+2 631 €+2 808 €-177 €
13+2 631 €+2 977 €-346 €
14+2 631 €+3 151 €-520 €
15+2 631 €+3 330 €-699 €
16+2 631 €+3 513 €-882 €
17+2 631 €+3 701 €-1 070 €
18+2 631 €+3 895 €-1 264 €
19+2 631 €+4 093 €-1 462 €
20+2 631 €+4 297 €-1 666 €
21+2 631 €+4 506 €-1 875 €
22+2 631 €+4 721 €-2 090 €
23+2 631 €+4 942 €-2 311 €
24+2 631 €+5 168 €-2 537 €
25+2 631 €+5 401 €-2 770 €
Total+65 775 €+63 768 €+2 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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