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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface48.8m²
Coût Total153 920€
Loyer Annuel11 873€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 48.8 m²
Prix au m² : 2 233,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon

EXCLUSIVITE, cet appartement de type F2 située au village à proximité de la sous-préfecture de Sarcelles. Cet appartement comprend entrée cuisine, séjour, une chambre et une grande salle d'eau avec WC. Double vitrage, volet roulant électrique. Idéal primo-accédent ou investissement immobilier. Fort rentabilité. Pour plus de renseignement ou demande de visite merci de bien vouloir contacter Thomas LESAGE ou Hérve YALAP

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.991071, 2.379961
Total : 153 920€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 36 200€
Valeur du bien : 145 200€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48.8m²
Loyer prédit : 20.27€/m²/mois
Fourchette : 15.20€ - 27.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11873€/an
Fourchette totale : 742€ - 1319€/mois
Fourchette annuelle : 8903€ - 15833€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 10.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 382,41 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 261 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-7 261€ (-6.2%)
Marge achat-revente :-37 659€ (-32.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 807,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 778,87€
Coût de l'assurance :13 468,00€
Taxe foncière : 1 187,27€/an
Soit par mois : 98,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 989,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité et la conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200 €(742 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager complet: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 750€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 873 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 187 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 093 €
Revenus locatifs : +11 873 €
Charges déductibles : -43 093 €
Résultat foncier Année 1 : -31 220 €(Déficit de 31 220 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 520 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 893 €/an
Revenus locatifs : +11 873 €
Charges déductibles : -6 893 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20520.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 873 €43 098 €5 172 €-31 225 €10 700 €20 525 €20 525 €
212 110 €6 760 €5 034 €5 350 €--15 175 €
312 352 €6 618 €4 892 €5 734 €--9 441 €
412 599 €6 471 €4 745 €6 128 €--3 313 €
512 851 €6 319 €4 593 €6 532 €---
613 108 €6 162 €4 436 €6 946 €---
713 371 €5 999 €4 273 €7 371 €---
813 638 €5 831 €4 105 €7 807 €---
913 911 €5 657 €3 931 €8 254 €---
1014 189 €5 477 €3 751 €8 712 €---
1114 473 €5 290 €3 564 €9 183 €---
1214 762 €5 097 €3 371 €9 665 €---
1315 057 €4 898 €3 172 €10 160 €---
1415 359 €4 691 €2 965 €10 667 €---
1515 666 €4 478 €2 752 €11 188 €---
1615 979 €4 257 €2 531 €11 722 €---
1716 299 €4 029 €2 303 €12 270 €---
1816 625 €3 792 €2 066 €12 832 €---
1916 957 €3 548 €1 822 €13 410 €---
2017 296 €3 295 €1 569 €14 002 €---
2117 642 €3 033 €1 307 €14 609 €---
2217 995 €2 762 €1 036 €15 233 €---
2318 355 €2 482 €756 €15 873 €---
2418 722 €2 192 €466 €16 530 €---
2519 097 €1 892 €166 €17 204 €---
TOTAL380 287 €154 129 €74 779 €226 158 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 158 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 873 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 493 €-3 210 €+5 703 €
2+2 493 €0 €+2 493 €
3+2 493 €0 €+2 493 €
4+2 493 €0 €+2 493 €
5+2 493 €+966 €+1 527 €
6+2 493 €+2 084 €+409 €
7+2 493 €+2 211 €+282 €
8+2 493 €+2 342 €+151 €
9+2 493 €+2 476 €+17 €
10+2 493 €+2 614 €-121 €
11+2 493 €+2 755 €-262 €
12+2 493 €+2 899 €-406 €
13+2 493 €+3 048 €-555 €
14+2 493 €+3 200 €-707 €
15+2 493 €+3 356 €-863 €
16+2 493 €+3 517 €-1 024 €
17+2 493 €+3 681 €-1 188 €
18+2 493 €+3 850 €-1 357 €
19+2 493 €+4 023 €-1 530 €
20+2 493 €+4 201 €-1 708 €
21+2 493 €+4 383 €-1 890 €
22+2 493 €+4 570 €-2 077 €
23+2 493 €+4 762 €-2 269 €
24+2 493 €+4 959 €-2 466 €
25+2 493 €+5 161 €-2 668 €
Total+62 325 €+67 847 €+-5 522 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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