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Maison de ville

Bien expiré
VilleCologne (32)
Surface96m²
Coût Total173 080€
Loyer Annuel10 063€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 041,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Cheminée

Cologne, coeur de village, dans une rue calme, cette jolie maison de village mitoyenne d'un côté est un beau projet de rénovation pour une première maison de famille ou pour faire un investissement locatif. Elle est spacieuse et lumineuse, bénéficiant d'un cellier pour ranger et un grand garage qui offre une possibilité d'agrandissement en hauteur. Au rdc, son salon de 24 m² a des double portes donnant vers l'extérieur. La cuisine est aménagée et ouverte vers le salon. La salle d'eau et wc sont indépendants. A l'étage, 3 chambres et un grand palier. Belle opportunité pour cette maison très bien située, à refaire à votre goût. Stephanie CARIN RSAC 490 652 302 - https://assets.adaptimmo.com/bareme/32007/bareme.pdf

Ville : Cologne
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32430
Coordonnées : 43.727108, 0.972161
Total : 173 080€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 65 080€
Valeur du bien : 165 080€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 839€/mois
Loyer annuel estimé : 10063€/an
Fourchette totale : 618€ - 1138€/mois
Fourchette annuelle : 7417€ - 13654€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :844,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 893,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 228,45€
Coût de l'assurance :14 711,80€
Taxe foncière : 1 006,33€/an
Soit par mois : 83,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 838,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 977,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 24 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 080 €(678 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 800€
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 50€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation légère:720€
    Peinture murs et plafonds salon: 24 m² × 30€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 600€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ + 5 prises × 100€ = 800€ + 500€ = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:5 000€
    Mise aux normes plomberie complète: 1 plomberie complète × 5000€ = 5000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cologne. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont ajustés selon les spécificités des travaux et la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 063 €/an
Calcul : 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 569 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 080 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 006 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 244 €
Revenus locatifs : +10 063 €
Charges déductibles : -72 244 €
Résultat foncier Année 1 : -62 181 €(Déficit de 62 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 781 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 164 €/an
Revenus locatifs : +10 063 €
Charges déductibles : -7 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 899 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40780.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 063 €72 250 €5 575 €-62 186 €21 400 €40 786 €40 786 €
210 265 €7 019 €5 424 €3 246 €--37 540 €
310 470 €6 863 €5 268 €3 607 €--33 933 €
410 679 €6 702 €5 107 €3 977 €--29 956 €
510 893 €6 536 €4 941 €4 357 €--25 599 €
611 111 €6 364 €4 769 €4 747 €--20 852 €
711 333 €6 186 €4 592 €5 147 €--15 705 €
811 560 €6 003 €4 408 €5 557 €--10 149 €
911 791 €5 814 €4 219 €5 977 €--4 171 €
1012 027 €5 618 €4 023 €6 409 €---
1112 267 €5 416 €3 821 €6 851 €---
1212 512 €5 207 €3 612 €7 306 €---
1312 763 €4 991 €3 396 €7 772 €---
1413 018 €4 768 €3 173 €8 250 €---
1513 278 €4 538 €2 943 €8 740 €---
1613 544 €4 300 €2 705 €9 244 €---
1713 815 €4 054 €2 459 €9 761 €---
1814 091 €3 800 €2 206 €10 291 €---
1914 373 €3 538 €1 943 €10 835 €---
2014 660 €3 267 €1 672 €11 393 €---
2114 954 €2 987 €1 392 €11 966 €---
2215 253 €2 698 €1 103 €12 555 €---
2315 558 €2 399 €804 €13 159 €---
2415 869 €2 090 €496 €13 778 €---
2516 186 €1 771 €177 €14 415 €---
TOTAL322 331 €185 179 €80 228 €137 153 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 153 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 113 €-6 420 €+8 533 €
2+2 113 €0 €+2 113 €
3+2 113 €0 €+2 113 €
4+2 113 €0 €+2 113 €
5+2 113 €0 €+2 113 €
6+2 113 €0 €+2 113 €
7+2 113 €0 €+2 113 €
8+2 113 €0 €+2 113 €
9+2 113 €0 €+2 113 €
10+2 113 €+671 €+1 442 €
11+2 113 €+2 055 €+58 €
12+2 113 €+2 192 €-79 €
13+2 113 €+2 331 €-218 €
14+2 113 €+2 475 €-362 €
15+2 113 €+2 622 €-509 €
16+2 113 €+2 773 €-660 €
17+2 113 €+2 928 €-815 €
18+2 113 €+3 087 €-974 €
19+2 113 €+3 250 €-1 137 €
20+2 113 €+3 418 €-1 305 €
21+2 113 €+3 590 €-1 477 €
22+2 113 €+3 766 €-1 653 €
23+2 113 €+3 948 €-1 835 €
24+2 113 €+4 134 €-2 021 €
25+2 113 €+4 324 €-2 211 €
Total+52 825 €+41 146 €+11 679 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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