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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVitré (35)
Surface202m²
Coût Total274 840€
Loyer Annuel23 785€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+343€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 193 000 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 955,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Cave, 3 chambres, calme

Ensemble immobilier situé dans le centre-ville et comprenant actuellement une partie commerciale de 95m² et une partie habitation de 106m² : Au rez-de-chaussée : Magasin sur rue, couloir, cuisine, séjour, débarras, fournil, pièce de travail, pétrin + four, courette couverte, pièce d'eau avec WC, chambre froide, vestiaire. Accès vers grenier. Au premier étage : Un dégagement desservant deux chambres, un WC avec point d'eau, une salle de bains. Au deuxième étage : Un dégagement donnant accès à une chambre. Au dernier : Un grenier pouvant être aménagé. Le bien dispose d'un fort potentiel car plusieurs greniers peuvent être aménagés. Un certificat d'urbanisme positif a été accordé pour tranformer la partie commerciale en habitation. Prévoir travaux de rénovation et mises aux normes (4.32 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Vitré
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35500
Coordonnées : 48.124599, -1.206590
Total : 274 840€
Prix d'acquisition : 193 000€
Travaux : 66 400€
Valeur du bien : 259 400€
Frais de notaire : 15 440€
Coût estimé : 15 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202m²
Loyer prédit : 9.81€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1982€/mois
Loyer annuel estimé : 23785€/an
Fourchette totale : 1623€ - 2420€/mois
Fourchette annuelle : 19481€ - 29040€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 654,46 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :536 200 €
Prix d'achat :193 000 €
Décote à l'achat :-343 200€ (-64.0%)
Marge achat-revente :261 360€ (48.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 361,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :80,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 441,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 525,36€
Coût de l'assurance :24 048,50€
Taxe foncière : 2 378,52€/an
Soit par mois : 198,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 982,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 639,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :342,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (202 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 400 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 100€
    Isolation combles: 202 m² × 50€/m² = 10100€, Main d'œuvre: 50€
  • Menuiseries:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitré (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 982 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 785 €/an
Calcul : 1 982 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 226 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 962 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 379 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 966 €
Revenus locatifs : +23 785 €
Charges déductibles : -78 966 €
Résultat foncier Année 1 : -55 181 €(Déficit de 55 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 781 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 566 €/an
Revenus locatifs : +23 785 €
Charges déductibles : -12 566 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33781.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 193 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 450 €(65% de 193 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 562 €/an
Calcul : 125 450 € × 3,636% = 4 562 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 785 €78 975 €9 235 €-55 190 €21 400 €33 790 €33 790 €
224 261 €12 330 €8 989 €11 931 €--21 859 €
324 746 €12 076 €8 736 €12 670 €--9 189 €
425 241 €11 814 €8 473 €13 427 €---
525 746 €11 542 €8 202 €14 204 €---
626 261 €11 261 €7 921 €14 999 €---
726 786 €10 971 €7 630 €15 815 €---
827 322 €10 670 €7 330 €16 651 €---
927 868 €10 359 €7 019 €17 509 €---
1028 425 €10 038 €6 697 €18 388 €---
1128 994 €9 705 €6 364 €19 289 €---
1229 574 €9 360 €6 020 €20 213 €---
1330 165 €9 004 €5 664 €21 161 €---
1430 769 €8 636 €5 295 €22 133 €---
1531 384 €8 254 €4 914 €23 130 €---
1632 012 €7 860 €4 520 €24 152 €---
1732 652 €7 452 €4 112 €25 200 €---
1833 305 €7 030 €3 689 €26 275 €---
1933 971 €6 593 €3 253 €27 378 €---
2034 650 €6 141 €2 801 €28 509 €---
2135 344 €5 674 €2 334 €29 670 €---
2236 050 €5 190 €1 850 €30 860 €---
2336 771 €4 690 €1 350 €32 081 €---
2437 507 €4 173 €832 €33 334 €---
2538 257 €3 637 €297 €34 620 €---
TOTAL761 846 €283 437 €133 525 €478 409 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 478 409 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 785 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 995 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 995 €-6 420 €+11 415 €
2+4 995 €0 €+4 995 €
3+4 995 €0 €+4 995 €
4+4 995 €+1 271 €+3 724 €
5+4 995 €+4 261 €+734 €
6+4 995 €+4 500 €+495 €
7+4 995 €+4 745 €+250 €
8+4 995 €+4 995 €0 €
9+4 995 €+5 253 €-258 €
10+4 995 €+5 516 €-521 €
11+4 995 €+5 787 €-792 €
12+4 995 €+6 064 €-1 069 €
13+4 995 €+6 348 €-1 353 €
14+4 995 €+6 640 €-1 645 €
15+4 995 €+6 939 €-1 944 €
16+4 995 €+7 246 €-2 251 €
17+4 995 €+7 560 €-2 565 €
18+4 995 €+7 883 €-2 888 €
19+4 995 €+8 213 €-3 218 €
20+4 995 €+8 553 €-3 558 €
21+4 995 €+8 901 €-3 906 €
22+4 995 €+9 258 €-4 263 €
23+4 995 €+9 624 €-4 629 €
24+4 995 €+10 000 €-5 005 €
25+4 995 €+10 386 €-5 391 €
Total+124 875 €+143 523 €+-18 648 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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