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Appartement 100 m² Draguignan

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface100m²
Coût Total196 340€
Loyer Annuel17 879€
Rentabilité9.11%
Cashflow/mois+327€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 480 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 100 m² Draguignan - Appartement 100 m² Draguignan

DRAGUIGNAN IDÉALEMENT situé en CENTRE VILLE - Au premier étage d'un immeuble bourgeois APPARTEMENT de 100 m² aménager en une pièce de 70 m² et deux pièces de 10 m² avec dégagement - Salle d'eau et wc - Possibilité activité professionnelle - LUMINEUX et Facilité de STATIONNEMENT.

Surface : 100 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.538445, 6.468211
Total : 196 340€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 36 500€
Valeur du bien : 184 500€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 14.90€/m²/mois
Fourchette : 11.78€ - 18.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1490€/mois
Loyer annuel estimé : 17879€/an
Fourchette totale : 1178€ - 1885€/mois
Fourchette annuelle : 14133€ - 22617€/an
Rentabilité brute :9.11%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 11.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :957,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 013,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 010,25€
Coût de l'assurance :16 688,90€
Taxe foncière : 1 787,88€/an
Soit par mois : 148,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 489,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :327,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Consommation énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, revêtement de sol, électricité et peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 500 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 28 m² × 60€/m² = 1680€, Main d'œuvre: 420€
  • Cuisine - Rénovation complète:16 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Rénovation complète:6 400€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 879 €/an
Calcul : 1 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 318 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 340 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 273 €
Revenus locatifs : +17 879 €
Charges déductibles : -45 273 €
Résultat foncier Année 1 : -27 394 €(Déficit de 27 394 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 694 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 773 €/an
Revenus locatifs : +17 879 €
Charges déductibles : -8 773 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 106 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16694.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 879 €45 279 €6 324 €-27 401 €10 700 €16 701 €16 701 €
218 236 €8 608 €6 153 €9 628 €--7 072 €
318 601 €8 431 €5 976 €10 170 €---
418 973 €8 249 €5 793 €10 724 €---
519 353 €8 060 €5 605 €11 292 €---
619 740 €7 865 €5 410 €11 874 €---
720 134 €7 664 €5 209 €12 470 €---
820 537 €7 456 €5 001 €13 081 €---
920 948 €7 241 €4 786 €13 707 €---
1021 367 €7 019 €4 564 €14 348 €---
1121 794 €6 790 €4 334 €15 004 €---
1222 230 €6 553 €4 097 €15 677 €---
1322 675 €6 308 €3 853 €16 366 €---
1423 128 €6 055 €3 600 €17 073 €---
1523 591 €5 794 €3 339 €17 797 €---
1624 062 €5 524 €3 069 €18 538 €---
1724 544 €5 245 €2 790 €19 298 €---
1825 035 €4 957 €2 502 €20 077 €---
1925 535 €4 660 €2 204 €20 875 €---
2026 046 €4 352 €1 897 €21 694 €---
2126 567 €4 035 €1 579 €22 532 €---
2227 098 €3 707 €1 251 €23 392 €---
2327 640 €3 368 €912 €24 272 €---
2428 193 €3 018 €562 €25 175 €---
2528 757 €2 656 €200 €26 101 €---
TOTAL572 662 €188 896 €91 010 €383 766 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 383 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 879 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 755 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 755 €-3 210 €+6 965 €
2+3 755 €0 €+3 755 €
3+3 755 €+929 €+2 826 €
4+3 755 €+3 217 €+538 €
5+3 755 €+3 388 €+367 €
6+3 755 €+3 562 €+193 €
7+3 755 €+3 741 €+14 €
8+3 755 €+3 924 €-169 €
9+3 755 €+4 112 €-357 €
10+3 755 €+4 304 €-549 €
11+3 755 €+4 501 €-746 €
12+3 755 €+4 703 €-948 €
13+3 755 €+4 910 €-1 155 €
14+3 755 €+5 122 €-1 367 €
15+3 755 €+5 339 €-1 584 €
16+3 755 €+5 561 €-1 806 €
17+3 755 €+5 789 €-2 034 €
18+3 755 €+6 023 €-2 268 €
19+3 755 €+6 263 €-2 508 €
20+3 755 €+6 508 €-2 753 €
21+3 755 €+6 760 €-3 005 €
22+3 755 €+7 017 €-3 262 €
23+3 755 €+7 282 €-3 527 €
24+3 755 €+7 553 €-3 798 €
25+3 755 €+7 830 €-4 075 €
Total+93 875 €+115 130 €+-21 255 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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