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Immeuble - 321 m²

VilleCastres (81)
Surface321m²
Coût Total415 440€
Loyer Annuel45 490€
Rentabilité10.95%
Cashflow/mois+1 222€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 321 m²
Prix au m² : 931,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Une exclusivité 3 G immo immeuble à saïx comprenant un local commercial de 100 m2 climatisé pouvant être aménagé en appartement, un 2ème local commercial de 40 m2 loué 400 euros, un grand logement d'environ 230 m2 comprenant salon, salle à manger, cuisine, bureau, 3 chambres au 1er étage, au 2nd étage, cuisine, 1 chambre, une grande pièce de vie, et une belle terrasse ensoleillée avec vue dégagée. compteurs d'eau et électriques séparés. Un très joli potentiel au coeur du village.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI

  • Jérôme DAYDE inscrit au RSAC de CASTRES n° 414 030 262 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Numéro de mandat : 226428JD

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Total : 415 440€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 92 520€
Valeur du bien : 391 520€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 321m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.55€ - 14.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 3791€/mois
Loyer annuel estimé : 45490€/an
Fourchette totale : 3066€ - 4687€/mois
Fourchette annuelle : 36792€ - 56244€/an
Rentabilité brute :10.95%
Fourchette de rentabilité :8.86% - 13.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 713,29 €/m²
Basé sur :158 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :549 966 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-250 966€ (-45.6%)
Marge achat-revente :134 526€ (24.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :415 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 068,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :121,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 189,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :205 160,07€
Coût de l'assurance :36 351,00€
Taxe foncière : 4 548,96€/an
Soit par mois : 379,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 790,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 568,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 221,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 321 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système pour 321 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure sur les murs
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - besoin d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 520 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:38 400€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 1200€ = 38400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 120€/m² = 4320€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 000€
    Peinture salle à manger et entrée: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 490 €/an
Calcul : 3 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 415 440 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 454 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 549 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 675 €
Revenus locatifs : +45 490 €
Charges déductibles : -112 675 €
Résultat foncier Année 1 : -67 185 €(Déficit de 67 185 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 785 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 155 €/an
Revenus locatifs : +45 490 €
Charges déductibles : -20 155 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 335 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45785.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 490 €112 688 €14 165 €-67 199 €21 400 €45 799 €45 799 €
246 399 €19 795 €13 792 €26 605 €--19 194 €
347 327 €19 408 €13 405 €27 919 €---
448 274 €19 008 €13 005 €29 266 €---
549 239 €18 593 €12 590 €30 646 €---
650 224 €18 165 €12 162 €32 060 €---
751 229 €17 721 €11 718 €33 508 €---
852 253 €17 261 €11 258 €34 992 €---
953 298 €16 786 €10 783 €36 512 €---
1054 364 €16 294 €10 291 €38 071 €---
1155 452 €15 784 €9 781 €39 667 €---
1256 561 €15 257 €9 254 €41 304 €---
1357 692 €14 711 €8 708 €42 980 €---
1458 846 €14 146 €8 143 €44 699 €---
1560 023 €13 562 €7 559 €46 461 €---
1661 223 €12 957 €6 954 €48 266 €---
1762 447 €12 330 €6 327 €50 117 €---
1863 696 €11 682 €5 679 €52 014 €---
1964 970 €11 011 €5 008 €53 959 €---
2066 270 €10 316 €4 313 €55 953 €---
2167 595 €9 597 €3 594 €57 998 €---
2268 947 €8 853 €2 850 €60 094 €---
2370 326 €8 083 €2 080 €62 243 €---
2471 732 €7 286 €1 283 €64 447 €---
2573 167 €6 461 €458 €66 706 €---
TOTAL1 457 045 €447 755 €205 160 €1 009 290 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 009 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 553 €-6 420 €+15 973 €
2+9 553 €0 €+9 553 €
3+9 553 €+2 618 €+6 935 €
4+9 553 €+8 780 €+773 €
5+9 553 €+9 194 €+359 €
6+9 553 €+9 618 €-65 €
7+9 553 €+10 052 €-499 €
8+9 553 €+10 498 €-945 €
9+9 553 €+10 954 €-1 401 €
10+9 553 €+11 421 €-1 868 €
11+9 553 €+11 900 €-2 347 €
12+9 553 €+12 391 €-2 838 €
13+9 553 €+12 894 €-3 341 €
14+9 553 €+13 410 €-3 857 €
15+9 553 €+13 938 €-4 385 €
16+9 553 €+14 480 €-4 927 €
17+9 553 €+15 035 €-5 482 €
18+9 553 €+15 604 €-6 051 €
19+9 553 €+16 188 €-6 635 €
20+9 553 €+16 786 €-7 233 €
21+9 553 €+17 399 €-7 846 €
22+9 553 €+18 028 €-8 475 €
23+9 553 €+18 673 €-9 120 €
24+9 553 €+19 334 €-9 781 €
25+9 553 €+20 012 €-10 459 €
Total+238 825 €+302 787 €+-63 962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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