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Achat appartement

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface170m²
Coût Total205 560€
Loyer Annuel15 678€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 747,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Vue, Surface de 170 m², 6 Pièces, 3 Chambres, Rangements, Cuisine séparée, Une entrée

Rare et prestigieux, cet appartement de type T4 situé dans un immeuble de caractère vous séduira par son élégance et ses prestations de qualité. Un bien d'exception alliant le charme de l'Art Déco au confort moderne, offrant une superficie généreuse et une situation idéale, à quelques pas de la cathédrale.

Description du bien :

Deux suites parentales, dont une avec cheminée. Une grande pièce de vie baignée de lumière, offrant une vue dégagée et un accès direct à un grand balcon. Un boudoir cosy et raffiné, parfait pour des moments de détente. Une pièce supplémentaire, pouvant être aménagée en bureau ou chambre suivant vos besoins. Une cuisine indépendante avec une seconde entrée. Un wc séparé, apportant un confort supplémentaire. Une entrée majestueuse avec un bel escalier, accompagné de colonnes, créant un effet de grandeur dès votre arrivée. L'appartement bénéficie d'un chauffage central gaz, ainsi que de fenêtres en simple et double vitrage.

Vous apprécierez également une chambre de bonne et deux greniers offrant de nombreux rangements et un potentiel d'aménagement selon vos envies.

Caractéristiques de l'immeuble : L'immeuble, à la fois sécurisé et plein de charme, vous assure un cadre de vie paisible et agréable. Sa situation en plein centre-ville vous permet de profiter de toutes les commodités à proximité immédiate.

Devis de rénovation disponible à la demande d'Avenir Rénovation.

Un bien rare, offrant un cadre de vie unique dans un quartier recherché. Ne laissez pas passer cette opportunité !

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.268090, 1.768810
Total : 205 560€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 68 400€
Valeur du bien : 195 400€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1306€/mois
Loyer annuel estimé : 15678€/an
Fourchette totale : 1032€ - 1654€/mois
Fourchette annuelle : 12383€ - 19849€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 025,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :59,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 085,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 173,23€
Coût de l'assurance :17 986,50€
Taxe foncière : 1 567,76€/an
Soit par mois : 130,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 306,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 216,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :90,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 366 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage central gaz actuel
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 400 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 650€
    Parquet flottant: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Peinture: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€ = 450€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:900€
    Peinture salle à manger: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 28 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 306 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 678 €/an
Calcul : 1 306 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 560 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 730 €
Revenus locatifs : +15 678 €
Charges déductibles : -77 730 €
Résultat foncier Année 1 : -62 053 €(Déficit de 62 053 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 653 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 330 €/an
Revenus locatifs : +15 678 €
Charges déductibles : -9 330 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40652.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 678 €77 737 €7 050 €-62 059 €21 400 €40 659 €40 659 €
215 991 €9 152 €6 864 €6 840 €--33 820 €
316 311 €8 960 €6 672 €7 351 €--26 468 €
416 637 €8 761 €6 474 €7 876 €--18 592 €
516 970 €8 555 €6 268 €8 415 €--10 177 €
617 309 €8 342 €6 055 €8 967 €--1 210 €
717 656 €8 122 €5 834 €9 534 €---
818 009 €7 893 €5 606 €10 115 €---
918 369 €7 657 €5 370 €10 712 €---
1018 736 €7 412 €5 125 €11 324 €---
1119 111 €7 159 €4 872 €11 952 €---
1219 493 €6 897 €4 610 €12 596 €---
1319 883 €6 625 €4 338 €13 258 €---
1420 281 €6 344 €4 057 €13 936 €---
1520 686 €6 053 €3 766 €14 633 €---
1621 100 €5 752 €3 465 €15 348 €---
1721 522 €5 440 €3 153 €16 082 €---
1821 952 €5 117 €2 830 €16 835 €---
1922 392 €4 783 €2 496 €17 608 €---
2022 839 €4 437 €2 150 €18 402 €---
2123 296 €4 079 €1 792 €19 217 €---
2223 762 €3 708 €1 421 €20 054 €---
2324 237 €3 324 €1 037 €20 913 €---
2424 722 €2 927 €640 €21 795 €---
2525 217 €2 515 €228 €22 701 €---
TOTAL502 160 €227 754 €102 173 €274 406 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 406 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 292 €-6 420 €+9 712 €
2+3 292 €0 €+3 292 €
3+3 292 €0 €+3 292 €
4+3 292 €0 €+3 292 €
5+3 292 €0 €+3 292 €
6+3 292 €0 €+3 292 €
7+3 292 €+2 497 €+795 €
8+3 292 €+3 035 €+257 €
9+3 292 €+3 214 €+78 €
10+3 292 €+3 397 €-105 €
11+3 292 €+3 586 €-294 €
12+3 292 €+3 779 €-487 €
13+3 292 €+3 977 €-685 €
14+3 292 €+4 181 €-889 €
15+3 292 €+4 390 €-1 098 €
16+3 292 €+4 604 €-1 312 €
17+3 292 €+4 825 €-1 533 €
18+3 292 €+5 051 €-1 759 €
19+3 292 €+5 282 €-1 990 €
20+3 292 €+5 521 €-2 229 €
21+3 292 €+5 765 €-2 473 €
22+3 292 €+6 016 €-2 724 €
23+3 292 €+6 274 €-2 982 €
24+3 292 €+6 539 €-3 247 €
25+3 292 €+6 810 €-3 518 €
Total+82 300 €+82 322 €+-22 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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