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Achat appartement

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface170
Coût Total205 560
Loyer Annuel15 678
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+90
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 747,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Vue, Surface de 170 m², 6 Pièces, 3 Chambres, Rangements, Cuisine séparée, Une entrée

Rare et prestigieux, cet appartement de type T4 situé dans un immeuble de caractère vous séduira par son élégance et ses prestations de qualité. Un bien d'exception alliant le charme de l'Art Déco au confort moderne, offrant une superficie généreuse et une situation idéale, à quelques pas de la cathédrale.

Description du bien :

Deux suites parentales, dont une avec cheminée. Une grande pièce de vie baignée de lumière, offrant une vue dégagée et un accès direct à un grand balcon. Un boudoir cosy et raffiné, parfait pour des moments de détente. Une pièce supplémentaire, pouvant être aménagée en bureau ou chambre suivant vos besoins. Une cuisine indépendante avec une seconde entrée. Un wc séparé, apportant un confort supplémentaire. Une entrée majestueuse avec un bel escalier, accompagné de colonnes, créant un effet de grandeur dès votre arrivée. L'appartement bénéficie d'un chauffage central gaz, ainsi que de fenêtres en simple et double vitrage.

Vous apprécierez également une chambre de bonne et deux greniers offrant de nombreux rangements et un potentiel d'aménagement selon vos envies.

Caractéristiques de l'immeuble : L'immeuble, à la fois sécurisé et plein de charme, vous assure un cadre de vie paisible et agréable. Sa situation en plein centre-ville vous permet de profiter de toutes les commodités à proximité immédiate.

Devis de rénovation disponible à la demande d'Avenir Rénovation.

Un bien rare, offrant un cadre de vie unique dans un quartier recherché. Ne laissez pas passer cette opportunité !

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.268090, 1.768810
Total : 205 560
Prix d'acquisition : 127 000
Travaux : 68 400
Valeur du bien : 195 400
Frais de notaire : 10 160
Coût estimé : 10 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1306€/mois
Loyer annuel estimé : 15678€/an
Fourchette totale : 1032€ - 1654€/mois
Fourchette annuelle : 12383€ - 19849€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 025,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :59,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 085,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 173,23
Coût de l'assurance :17 986,50
Taxe foncière : 1 567,76€/an
Soit par mois : 130,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 306,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 216,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :90,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 366 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage central gaz actuel
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 400(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:19 200
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 650
    Parquet flottant: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Peinture: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres - Électricité:450
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€ = 450€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:900
    Peinture salle à manger: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 28 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 306 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 678 €/an
Calcul : 1 306 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 560 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 730
Revenus locatifs : +15 678
Charges déductibles : -77 730
Résultat foncier Année 1 : -62 053(Déficit de 62 053 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 653
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 330 €/an
Revenus locatifs : +15 678
Charges déductibles : -9 330
Résultat foncier Années 2+ : 6 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40652.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 67877 7377 050-62 05921 400 €40 659 €40 659 €
215 9919 1526 8646 840--33 820 €
316 3118 9606 6727 351--26 468 €
416 6378 7616 4747 876--18 592 €
516 9708 5556 2688 415--10 177 €
617 3098 3426 0558 967--1 210 €
717 6568 1225 8349 534---
818 0097 8935 60610 115---
918 3697 6575 37010 712---
1018 7367 4125 12511 324---
1119 1117 1594 87211 952---
1219 4936 8974 61012 596---
1319 8836 6254 33813 258---
1420 2816 3444 05713 936---
1520 6866 0533 76614 633---
1621 1005 7523 46515 348---
1721 5225 4403 15316 082---
1821 9525 1172 83016 835---
1922 3924 7832 49617 608---
2022 8394 4372 15018 402---
2123 2964 0791 79219 217---
2223 7623 7081 42120 054---
2324 2373 3241 03720 913---
2424 7222 92764021 795---
2525 2172 51522822 701---
TOTAL502 160227 754102 173274 40621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 406
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 292-6 420+9 712
2+3 2920+3 292
3+3 2920+3 292
4+3 2920+3 292
5+3 2920+3 292
6+3 2920+3 292
7+3 292+2 497+795
8+3 292+3 035+257
9+3 292+3 214+78
10+3 292+3 397-105
11+3 292+3 586-294
12+3 292+3 779-487
13+3 292+3 977-685
14+3 292+4 181-889
15+3 292+4 390-1 098
16+3 292+4 604-1 312
17+3 292+4 825-1 533
18+3 292+5 051-1 759
19+3 292+5 282-1 990
20+3 292+5 521-2 229
21+3 292+5 765-2 473
22+3 292+6 016-2 724
23+3 292+6 274-2 982
24+3 292+6 539-3 247
25+3 292+6 810-3 518
Total+82 300+82 322+-22
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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