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Maison de village sud saumur

Bien expiré
VilleFontevraud-l'Abbaye (49)
Surface172m²
Coût Total128 040€
Loyer Annuel14 341€
Rentabilité11.20%
Cashflow/mois+436€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 633,72 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 172 m², 6 pièces, Terrasse, Orientation sud, Cave

Ref:2526 Vente En Exclusivite 20 Mn Sud Saumur 49590 Fontevraud L'abbaye Idéalement située à proximité du centre ,des petits commerces,écoles et de l'abbaye royale, cette maison de village offre de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement Au rez-de-chaussée,vous découvrirez une cuisine,une vaste pièce de vie de 39 m2,une buanderie, un wc A l'étage,un agréable salon de 30 m2 donnant accés à une terrasse de 20 m2, 4 chambres ,une salle d'eau wc Le bien dispose également de nombreuses dépendances: un espace de rangement de 55 m2,un cellier ainsi qu'une cave voûtée pleine de charme,un puits et un petit terrain suspendu viennent agrémenter l'ensemble Chauffage central au fuel et raccordement au tout-à-l'égout Taxe foncière:1048 € Audit énergétique réalisé

Ville : Fontevraud-l'Abbaye
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49590
Coordonnées : 47.182000, 0.050230
Total : 128 040€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 10 320€
Valeur du bien : 119 320€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 8.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1195€/mois
Loyer annuel estimé : 14341€/an
Fourchette totale : 968€ - 1475€/mois
Fourchette annuelle : 11618€ - 17702€/an
Rentabilité brute :11.20%
Fourchette de rentabilité :9.07% - 13.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 461,8 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :251 430 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-142 430€ (-56.6%)
Marge achat-revente :123 390€ (49.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :639,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :32,01€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 671,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 847,75€
Coût de l'assurance :9 603,00€
Taxe foncière : 1 048,00€/an
Soit par mois : 87,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 195,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 758,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :436,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise à jour et rénovation
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 320 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 320€
    Isolation toiture/combles: 172 m² × 60€/m² = 10320€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 320€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 320€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 195 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 341 €/an
Calcul : 1 195 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 400 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 040 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 048 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 152 €
Revenus locatifs : +14 341 €
Charges déductibles : -16 152 €
Résultat foncier Année 1 : -1 811 €(Déficit de 1 811 €)
Imputable sur revenu global : 1 811 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 832 €/an
Revenus locatifs : +14 341 €
Charges déductibles : -5 832 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 509 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 341 €16 156 €4 404 €-1 816 €1 816 €--
214 627 €5 720 €4 288 €8 907 €---
314 920 €5 601 €4 168 €9 319 €---
415 218 €5 477 €4 044 €9 742 €---
515 523 €5 348 €3 916 €10 174 €---
615 833 €5 215 €3 783 €10 618 €---
716 150 €5 078 €3 646 €11 072 €---
816 473 €4 935 €3 503 €11 538 €---
916 802 €4 788 €3 355 €12 015 €---
1017 138 €4 635 €3 203 €12 503 €---
1117 481 €4 477 €3 045 €13 004 €---
1217 831 €4 313 €2 881 €13 518 €---
1318 187 €4 143 €2 711 €14 044 €---
1418 551 €3 968 €2 536 €14 583 €---
1518 922 €3 786 €2 354 €15 136 €---
1619 300 €3 598 €2 166 €15 703 €---
1719 686 €3 403 €1 971 €16 283 €---
1820 080 €3 201 €1 769 €16 879 €---
1920 482 €2 993 €1 560 €17 489 €---
2020 891 €2 776 €1 344 €18 115 €---
2121 309 €2 552 €1 120 €18 757 €---
2221 735 €2 321 €888 €19 415 €---
2322 170 €2 081 €648 €20 090 €---
2422 614 €1 832 €400 €20 781 €---
2523 066 €1 575 €143 €21 491 €---
TOTAL459 331 €109 971 €63 848 €349 360 €1 816 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 545 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 360 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 012 €-545 €+3 557 €
2+3 012 €+2 672 €+340 €
3+3 012 €+2 796 €+216 €
4+3 012 €+2 923 €+89 €
5+3 012 €+3 052 €-40 €
6+3 012 €+3 185 €-173 €
7+3 012 €+3 322 €-310 €
8+3 012 €+3 461 €-449 €
9+3 012 €+3 604 €-592 €
10+3 012 €+3 751 €-739 €
11+3 012 €+3 901 €-889 €
12+3 012 €+4 055 €-1 043 €
13+3 012 €+4 213 €-1 201 €
14+3 012 €+4 375 €-1 363 €
15+3 012 €+4 541 €-1 529 €
16+3 012 €+4 711 €-1 699 €
17+3 012 €+4 885 €-1 873 €
18+3 012 €+5 064 €-2 052 €
19+3 012 €+5 247 €-2 235 €
20+3 012 €+5 435 €-2 423 €
21+3 012 €+5 627 €-2 615 €
22+3 012 €+5 824 €-2 812 €
23+3 012 €+6 027 €-3 015 €
24+3 012 €+6 234 €-3 222 €
25+3 012 €+6 447 €-3 435 €
Total+75 300 €+104 808 €+-29 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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