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Appartement 2 pièces 52 m²

VilleAvon (77)
Surface52m²
Coût Total149 360€
Loyer Annuel11 691€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 865,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 52 m² - Appartement 2 pièces 52 m²

Avon, quartier de la Butte Montceau, en lisière de forêt de Fontainebleau. Cet appartement spacieux de deux pièces principales est situé au rez-de-chaussée. Il est composé d'une entrée avec placard, une cuisine spacieuse, une pièce de séjour et un dégagement deservant la salle de bains et les toilettes. L'appartement est vendu avec une cave et une place de parking extérieur.

Surface : 52 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 205 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/10/2025

Consommation énergie primaire : 330 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 320 € et 1 830 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Avon
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77210
Coordonnées : 48.408400, 2.733833
Total : 149 360€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 44 600€
Valeur du bien : 141 600€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 18.74€/m²/mois
Fourchette : 15.65€ - 22.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 974€/mois
Loyer annuel estimé : 11691€/an
Fourchette totale : 814€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 9766€ - 13996€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 191,43 €/m²
Basé sur :191 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 954 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-16 954€ (-14.9%)
Marge achat-revente :-35 406€ (-31.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 791,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 959,41€
Coût de l'assurance :13 069,00€
Taxe foncière : 1 169,13€/an
Soit par mois : 97,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 974,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 600 €(858 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 100€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 974 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 691 €/an
Calcul : 974 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 162 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 169 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 454 €
Revenus locatifs : +11 691 €
Charges déductibles : -51 454 €
Résultat foncier Année 1 : -39 763 €(Déficit de 39 763 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 363 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 854 €/an
Revenus locatifs : +11 691 €
Charges déductibles : -6 854 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 837 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18362.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 691 €51 459 €5 167 €-39 767 €21 400 €18 367 €18 367 €
211 925 €6 723 €5 032 €5 202 €--13 166 €
312 164 €6 583 €4 891 €5 580 €--7 585 €
412 407 €6 438 €4 746 €5 969 €--1 617 €
512 655 €6 288 €4 596 €6 367 €---
612 908 €6 132 €4 440 €6 776 €---
713 166 €5 971 €4 279 €7 195 €---
813 430 €5 804 €4 112 €7 626 €---
913 698 €5 631 €3 939 €8 067 €---
1013 972 €5 452 €3 760 €8 520 €---
1114 252 €5 267 €3 575 €8 985 €---
1214 537 €5 075 €3 383 €9 462 €---
1314 827 €4 876 €3 184 €9 952 €---
1415 124 €4 670 €2 978 €10 454 €---
1515 426 €4 457 €2 765 €10 970 €---
1615 735 €4 236 €2 544 €11 499 €---
1716 050 €4 007 €2 315 €12 042 €---
1816 371 €3 771 €2 079 €12 600 €---
1916 698 €3 525 €1 833 €13 173 €---
2017 032 €3 271 €1 580 €13 761 €---
2117 373 €3 008 €1 317 €14 364 €---
2217 720 €2 736 €1 044 €14 984 €---
2318 075 €2 454 €762 €15 620 €---
2418 436 €2 162 €470 €16 274 €---
2518 805 €1 860 €168 €16 945 €---
TOTAL374 477 €161 857 €74 959 €212 621 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 691 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 455 €-6 420 €+8 875 €
2+2 455 €0 €+2 455 €
3+2 455 €0 €+2 455 €
4+2 455 €0 €+2 455 €
5+2 455 €+1 425 €+1 030 €
6+2 455 €+2 033 €+422 €
7+2 455 €+2 159 €+296 €
8+2 455 €+2 288 €+167 €
9+2 455 €+2 420 €+35 €
10+2 455 €+2 556 €-101 €
11+2 455 €+2 696 €-241 €
12+2 455 €+2 839 €-384 €
13+2 455 €+2 985 €-530 €
14+2 455 €+3 136 €-681 €
15+2 455 €+3 291 €-836 €
16+2 455 €+3 450 €-995 €
17+2 455 €+3 613 €-1 158 €
18+2 455 €+3 780 €-1 325 €
19+2 455 €+3 952 €-1 497 €
20+2 455 €+4 128 €-1 673 €
21+2 455 €+4 309 €-1 854 €
22+2 455 €+4 495 €-2 040 €
23+2 455 €+4 686 €-2 231 €
24+2 455 €+4 882 €-2 427 €
25+2 455 €+5 084 €-2 629 €
Total+61 375 €+63 786 €+-2 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 7 jours
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