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Maison 12 pièces 270 m²

Bien expiré
VilleCorme-Royal (17)
Surface270m²
Coût Total414 040€
Loyer Annuel28 155€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 323 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 1 196,3 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 12 pièces 270 m²

Nous vous présentons cette grande maison de caractère située au coeur de Corme-Royal. Au rez-de-chaussée, elle offre un vaste hall d'entrée distribuant une salle à manger, un salon, un séjour, une cuisine entièrement aménagée et équipée, un bureau, une salle d'eau avec toilettes.

A l'étage, nous retrouvons un grand palier desservant 6 chambres équipées chacune d'un point d'eau et une suite parentale avec sa salle de bain privative. Une pièce à rénover complètera ce plateau.

Enfin, au dernier étage vous aurez la possibilité d'aménager, selon vos besoins, cet espace de plus de 120 m2 avec sa charpente apparente. Vous profiterez également de garages, remises et dépendances compléteront cette bâtisse.

Surface : 270 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/04/2018

Consommation énergie primaire : 184 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3207.50 € et Non communiqué € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2015 (abonnements compris)

Ville : Corme-Royal
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17600
Coordonnées : 45.747036, -0.812313
Total : 414 040€
Prix d'acquisition : 323 000€
Travaux : 65 200€
Valeur du bien : 388 200€
Frais de notaire : 25 840€
Coût estimé : 25 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 7.15€ - 10.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 2346€/mois
Loyer annuel estimé : 28155€/an
Fourchette totale : 1931€ - 2851€/mois
Fourchette annuelle : 23171€ - 34210€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 381,49 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :643 001 €
Prix d'achat :323 000 €
Décote à l'achat :-320 001€ (-49.8%)
Marge achat-revente :228 961€ (35.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :414 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 050,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :117,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 167,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :201 152,82€
Coût de l'assurance :35 193,40€
Taxe foncière : 2 815,47€/an
Soit par mois : 234,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 346,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 402,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 200 €(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:27 000€
    Isolation combles: 270 m² × 100€/m² = 27000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 400€ = 13600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corme-Royal (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 346 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 155 €/an
Calcul : 2 346 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 414 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 408 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 322 €
Revenus locatifs : +28 155 €
Charges déductibles : -83 322 €
Résultat foncier Année 1 : -55 167 €(Déficit de 55 167 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 767 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 122 €/an
Revenus locatifs : +28 155 €
Charges déductibles : -18 122 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 033 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33766.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 323 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 209 950 €(65% de 323 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 635 €/an
Calcul : 209 950 € × 3,636% = 7 635 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 155 €83 335 €13 912 €-55 180 €21 400 €33 780 €33 780 €
228 718 €17 766 €13 542 €10 952 €--22 828 €
329 292 €17 383 €13 160 €11 909 €--10 919 €
429 878 €16 988 €12 765 €12 890 €---
530 476 €16 579 €12 356 €13 897 €---
631 085 €16 156 €11 933 €14 929 €---
731 707 €15 718 €11 495 €15 989 €---
832 341 €15 265 €11 042 €17 076 €---
932 988 €14 797 €10 574 €18 191 €---
1033 648 €14 312 €10 089 €19 335 €---
1134 320 €13 811 €9 588 €20 510 €---
1235 007 €13 292 €9 069 €21 715 €---
1335 707 €12 755 €8 532 €22 952 €---
1436 421 €12 200 €7 977 €24 221 €---
1537 150 €11 626 €7 403 €25 524 €---
1637 893 €11 032 €6 809 €26 861 €---
1738 650 €10 417 €6 194 €28 233 €---
1839 423 €9 781 €5 558 €29 642 €---
1940 212 €9 123 €4 900 €31 089 €---
2041 016 €8 443 €4 219 €32 573 €---
2141 836 €7 739 €3 515 €34 098 €---
2242 673 €7 010 €2 787 €35 663 €---
2343 527 €6 257 €2 033 €37 270 €---
2444 397 €5 477 €1 254 €38 920 €---
2545 285 €4 670 €447 €40 615 €---
TOTAL901 804 €371 933 €201 153 €529 871 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 529 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 912 €-6 420 €+12 332 €
2+5 912 €0 €+5 912 €
3+5 912 €0 €+5 912 €
4+5 912 €+591 €+5 321 €
5+5 912 €+4 169 €+1 743 €
6+5 912 €+4 479 €+1 433 €
7+5 912 €+4 797 €+1 115 €
8+5 912 €+5 123 €+789 €
9+5 912 €+5 457 €+455 €
10+5 912 €+5 801 €+111 €
11+5 912 €+6 153 €-241 €
12+5 912 €+6 514 €-602 €
13+5 912 €+6 885 €-973 €
14+5 912 €+7 266 €-1 354 €
15+5 912 €+7 657 €-1 745 €
16+5 912 €+8 058 €-2 146 €
17+5 912 €+8 470 €-2 558 €
18+5 912 €+8 893 €-2 981 €
19+5 912 €+9 327 €-3 415 €
20+5 912 €+9 772 €-3 860 €
21+5 912 €+10 229 €-4 317 €
22+5 912 €+10 699 €-4 787 €
23+5 912 €+11 181 €-5 269 €
24+5 912 €+11 676 €-5 764 €
25+5 912 €+12 184 €-6 272 €
Total+147 800 €+158 961 €+-11 161 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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