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Maison 12 pièces 270 m²

VilleCorme-Royal (17)
Surface270
Coût Total414 040
Loyer Annuel28 155
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-56
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 323 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 1 196,3 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 12 pièces 270 m²

Nous vous présentons cette grande maison de caractère située au coeur de Corme-Royal. Au rez-de-chaussée, elle offre un vaste hall d'entrée distribuant une salle à manger, un salon, un séjour, une cuisine entièrement aménagée et équipée, un bureau, une salle d'eau avec toilettes.

A l'étage, nous retrouvons un grand palier desservant 6 chambres équipées chacune d'un point d'eau et une suite parentale avec sa salle de bain privative. Une pièce à rénover complètera ce plateau.

Enfin, au dernier étage vous aurez la possibilité d'aménager, selon vos besoins, cet espace de plus de 120 m2 avec sa charpente apparente. Vous profiterez également de garages, remises et dépendances compléteront cette bâtisse.

Surface : 270 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/04/2018

Consommation énergie primaire : 184 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3207.50 € et Non communiqué € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2015 (abonnements compris)

Ville : Corme-Royal
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17600
Coordonnées : 45.747036, -0.812313
Total : 414 040
Prix d'acquisition : 323 000
Travaux : 65 200
Valeur du bien : 388 200
Frais de notaire : 25 840
Coût estimé : 25 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 7.15€ - 10.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 2346€/mois
Loyer annuel estimé : 28155€/an
Fourchette totale : 1931€ - 2851€/mois
Fourchette annuelle : 23171€ - 34210€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 381,49 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :643 001
Prix d'achat :323 000
Décote à l'achat :-320 001 (-49.8%)
Marge achat-revente :228 961€ (35.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :414 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 050,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :117,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 167,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :201 152,82
Coût de l'assurance :35 193,40
Taxe foncière : 2 815,47€/an
Soit par mois : 234,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 346,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 402,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 200(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:27 000
    Isolation combles: 270 m² × 100€/m² = 27000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 400€ = 13600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corme-Royal (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 346 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 155 €/an
Calcul : 2 346 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 414 040 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 408 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 322
Revenus locatifs : +28 155
Charges déductibles : -83 322
Résultat foncier Année 1 : -55 167(Déficit de 55 167 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 767
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 122 €/an
Revenus locatifs : +28 155
Charges déductibles : -18 122
Résultat foncier Années 2+ : 10 033 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33766.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 323 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 209 950(65% de 323 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 635 €/an
Calcul : 209 950 € × 3,636% = 7 635
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 15583 33513 912-55 18021 400 €33 780 €33 780 €
228 71817 76613 54210 952--22 828 €
329 29217 38313 16011 909--10 919 €
429 87816 98812 76512 890---
530 47616 57912 35613 897---
631 08516 15611 93314 929---
731 70715 71811 49515 989---
832 34115 26511 04217 076---
932 98814 79710 57418 191---
1033 64814 31210 08919 335---
1134 32013 8119 58820 510---
1235 00713 2929 06921 715---
1335 70712 7558 53222 952---
1436 42112 2007 97724 221---
1537 15011 6267 40325 524---
1637 89311 0326 80926 861---
1738 65010 4176 19428 233---
1839 4239 7815 55829 642---
1940 2129 1234 90031 089---
2041 0168 4434 21932 573---
2141 8367 7393 51534 098---
2242 6737 0102 78735 663---
2343 5276 2572 03337 270---
2444 3975 4771 25438 920---
2545 2854 67044740 615---
TOTAL901 804371 933201 153529 87121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 529 871
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 912-6 420+12 332
2+5 9120+5 912
3+5 9120+5 912
4+5 912+591+5 321
5+5 912+4 169+1 743
6+5 912+4 479+1 433
7+5 912+4 797+1 115
8+5 912+5 123+789
9+5 912+5 457+455
10+5 912+5 801+111
11+5 912+6 153-241
12+5 912+6 514-602
13+5 912+6 885-973
14+5 912+7 266-1 354
15+5 912+7 657-1 745
16+5 912+8 058-2 146
17+5 912+8 470-2 558
18+5 912+8 893-2 981
19+5 912+9 327-3 415
20+5 912+9 772-3 860
21+5 912+10 229-4 317
22+5 912+10 699-4 787
23+5 912+11 181-5 269
24+5 912+11 676-5 764
25+5 912+12 184-6 272
Total+147 800+158 961+-11 161
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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