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A vendre :Maison bourgeoise de caractère – Puisserguier, place principale

Bien expiré
VillePuisserguier (34)
Surface168m²
Coût Total262 240€
Loyer Annuel19 883€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 1 005,95 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Au cœur de Puisserguier, idéalement située sur la place principale du village, à proximité des tous les commerces et commodités, découvrez cette maison bourgeoise de 168 m² pleine de charme et de potentiel.

Élevée sur trois niveaux (rez-de-chaussée + deux étages), elle offre de beaux volumes et une configuration idéale pour un projet familial ou patrimonial. Elle se compose de cinq chambres, laissant entrevoir de nombreuses possibilités d'aménagement.

À l'extérieur, vous profiterez d'une cour privative avec la possibilité d'y accéder en voiture – un véritable atout en centre-village – ainsi que d'une terrasse agréable.

La maison est entièrement à rénover, ce qui en fait un superbe projet pour les amateurs de biens de caractère. Elle conserve de beaux éléments anciens et une véritable âme, prête à être sublimée.

Un emplacement recherché, du cachet, du volume et un fort potentiel : un bien rare pour un beau projet de rénovation.

À découvrir sans tarder.

Référence agence : 119 - https://telemaque.orpi.coop/agence/895/bareme.pdf

Ville : Puisserguier
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34620
Coordonnées : 43.367455, 3.039110
Total : 262 240€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 79 720€
Valeur du bien : 248 720€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 9.86€/m²/mois
Fourchette : 7.42€ - 13.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1657€/mois
Loyer annuel estimé : 19883€/an
Fourchette totale : 1247€ - 2201€/mois
Fourchette annuelle : 14968€ - 26412€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 296,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :76,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 372,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 565,61€
Coût de l'assurance :22 946,00€
Taxe foncière : 1 988,34€/an
Soit par mois : 165,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 656,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 538,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 168 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation pour 168 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine (placards, plan de travail, électroménager), réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon (environ 25 m²)
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur le sol
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol de la salle à manger (environ 20 m²)
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur le sol
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 720 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:6 720€
    Isolation toiture/combles: 168 m² × 40€/m² = 6720€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€/fenêtre = 15750€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs/plafond: 75 m² × 30€/m² = 2250€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Rafraîchissement sol salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafond salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Revêtement sol:1 200€
    Rafraîchissement sol salle à manger: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs/plafond salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puisserguier (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 470€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 657 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 883 €/an
Calcul : 1 657 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 751 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 240 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 918 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 988 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 377 €
Revenus locatifs : +19 883 €
Charges déductibles : -91 377 €
Résultat foncier Année 1 : -71 493 €(Déficit de 71 493 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 093 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 657 €/an
Revenus locatifs : +19 883 €
Charges déductibles : -11 657 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 227 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50093.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 883 €91 385 €8 759 €-71 502 €21 400 €50 102 €50 102 €
220 281 €11 432 €8 526 €8 849 €--41 253 €
320 687 €11 191 €8 285 €9 496 €--31 757 €
421 100 €10 941 €8 035 €10 159 €--21 598 €
521 522 €10 683 €7 777 €10 839 €--10 759 €
621 953 €10 416 €7 510 €11 536 €---
722 392 €10 140 €7 234 €12 252 €---
822 840 €9 855 €6 949 €12 985 €---
923 297 €9 559 €6 653 €13 737 €---
1023 762 €9 254 €6 348 €14 508 €---
1124 238 €8 938 €6 032 €15 300 €---
1224 722 €8 611 €5 705 €16 111 €---
1325 217 €8 273 €5 367 €16 944 €---
1425 721 €7 924 €5 017 €17 798 €---
1526 236 €7 562 €4 656 €18 674 €---
1626 760 €7 188 €4 282 €19 573 €---
1727 296 €6 801 €3 895 €20 495 €---
1827 842 €6 401 €3 495 €21 441 €---
1928 398 €5 987 €3 081 €22 412 €---
2028 966 €5 559 €2 653 €23 408 €---
2129 546 €5 116 €2 210 €24 430 €---
2230 137 €4 658 €1 752 €25 479 €---
2330 739 €4 184 €1 278 €26 555 €---
2431 354 €3 694 €788 €27 660 €---
2531 981 €3 187 €281 €28 794 €---
TOTAL636 870 €278 940 €126 566 €357 930 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 930 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 176 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 176 €-6 420 €+10 596 €
2+4 176 €0 €+4 176 €
3+4 176 €0 €+4 176 €
4+4 176 €0 €+4 176 €
5+4 176 €0 €+4 176 €
6+4 176 €+233 €+3 943 €
7+4 176 €+3 675 €+501 €
8+4 176 €+3 895 €+281 €
9+4 176 €+4 121 €+55 €
10+4 176 €+4 353 €-177 €
11+4 176 €+4 590 €-414 €
12+4 176 €+4 833 €-657 €
13+4 176 €+5 083 €-907 €
14+4 176 €+5 339 €-1 163 €
15+4 176 €+5 602 €-1 426 €
16+4 176 €+5 872 €-1 696 €
17+4 176 €+6 148 €-1 972 €
18+4 176 €+6 432 €-2 256 €
19+4 176 €+6 723 €-2 547 €
20+4 176 €+7 022 €-2 846 €
21+4 176 €+7 329 €-3 153 €
22+4 176 €+7 644 €-3 468 €
23+4 176 €+7 967 €-3 791 €
24+4 176 €+8 298 €-4 122 €
25+4 176 €+8 638 €-4 462 €
Total+104 400 €+107 379 €+-2 979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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