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Appartement F4 Tomblaine

VilleTomblaine (54)
Surface96m²
Coût Total148 240€
Loyer Annuel11 691€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 128 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PAS D’AGENCE IMMOBILIÈRE NI D’INDÉPENDANTS MERCI.

Bonjour,

A vendre, libre immédiatement.

Appartement T4 lumineux dans résidence sécurisée situé au 2ème étage sur 3, composé :

  • d’une entrée accueillante,
  • cuisine,
  • pièce à vivre elle ouverte sur un balcon,
  • salle d’eau moderne avec double vasque et baignoire,
  • 3 chambres dont deux avec accès à un 2eme balcon,
  • un cellier pratique dans l'appartement,
  • un WC séparé.
  • parking privé dans la résidence

Ce bien est équipé d'une chaudière gaz individuelle, de fenêtres en double vitrage PVC blanc et de volets manuels.

Atouts supplémentaires :

  • 2 Caves privatives,
  • Parking collectif sécurisé réservé à la copropriété,
  • Isolation des caves faite en 2024,

LE VOIQUET est une résidence recherchée, offrant un cadre de vie agréable, proche des commodités et bien desservie.

Charges mensuelles : 117€ comprenant l'eau froide, électricité des communs, assurance du bâtiment, entretien des espaces verts, entretien des communs, sortie des poubelles, syndic pro. Nb de lots : 16 Pas de procédure en cours.

Classe énergétique : DPE : D (206kWh/m2/an) GES : D ( 44 Kg CO2/m2/an) Date de réalisation du diagnostic énergétique : 2026

Ville : Tomblaine
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54510
Coordonnées : 48.683280, 6.218450
Total : 148 240€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 10 000€
Valeur du bien : 138 000€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 10.15€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 974€/mois
Loyer annuel estimé : 11691€/an
Fourchette totale : 776€ - 1223€/mois
Fourchette annuelle : 9309€ - 14681€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 866,04 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 140 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-51 140€ (-28.5%)
Marge achat-revente :30 900€ (17.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 777,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 019,35€
Coût de l'assurance :12 971,00€
Taxe foncière : 1 169,06€/an
Soit par mois : 97,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 117,00€/mois
Soit par an : 1 404,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 974,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 991,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain pour maintenir l'état impeccable
Quantité: 8 m²
Raison: État 5/5 visible - aucun travail majeur nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres pour uniformiser le sol
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'espace
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour maintenir l'état bien entretenu
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000 €(104 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:780€
    Peinture cuisine: 12 m² × 65€/m² = 780€
  • Salle de bain:520€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 65€/m² = 520€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tomblaine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 974 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 691 €/an
Calcul : 974 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 976 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 240 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 169 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 404 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 068 €
Revenus locatifs : +11 691 €
Charges déductibles : -18 068 €
Résultat foncier Année 1 : -6 377 €(Déficit de 6 377 €)
Imputable sur revenu global : 6 377 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 068 €/an
Revenus locatifs : +11 691 €
Charges déductibles : -8 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 623 €/an
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 691 €18 073 €4 981 €-6 382 €6 382 €--
211 924 €7 941 €4 849 €3 984 €---
312 163 €7 804 €4 712 €4 359 €---
412 406 €7 662 €4 570 €4 744 €---
512 654 €7 516 €4 424 €5 139 €---
612 907 €7 364 €4 272 €5 543 €---
713 166 €7 207 €4 116 €5 958 €---
813 429 €7 045 €3 953 €6 384 €---
913 697 €6 878 €3 786 €6 820 €---
1013 971 €6 704 €3 612 €7 267 €---
1114 251 €6 525 €3 433 €7 726 €---
1214 536 €6 339 €3 247 €8 197 €---
1314 827 €6 147 €3 055 €8 680 €---
1415 123 €5 948 €2 856 €9 175 €---
1515 426 €5 742 €2 650 €9 683 €---
1615 734 €5 530 €2 438 €10 204 €---
1716 049 €5 310 €2 218 €10 739 €---
1816 370 €5 082 €1 990 €11 288 €---
1916 697 €4 846 €1 754 €11 851 €---
2017 031 €4 603 €1 511 €12 428 €---
2117 372 €4 351 €1 259 €13 021 €---
2217 719 €4 090 €998 €13 629 €---
2318 074 €3 820 €728 €14 254 €---
2418 435 €3 541 €449 €14 894 €---
2518 804 €3 252 €160 €15 552 €---
TOTAL374 455 €159 317 €72 019 €215 138 €6 382 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 915 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 138 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 691 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 455 €-1 915 €+4 370 €
2+2 455 €+1 195 €+1 260 €
3+2 455 €+1 308 €+1 147 €
4+2 455 €+1 423 €+1 032 €
5+2 455 €+1 542 €+913 €
6+2 455 €+1 663 €+792 €
7+2 455 €+1 787 €+668 €
8+2 455 €+1 915 €+540 €
9+2 455 €+2 046 €+409 €
10+2 455 €+2 180 €+275 €
11+2 455 €+2 318 €+137 €
12+2 455 €+2 459 €-4 €
13+2 455 €+2 604 €-149 €
14+2 455 €+2 753 €-298 €
15+2 455 €+2 905 €-450 €
16+2 455 €+3 061 €-606 €
17+2 455 €+3 222 €-767 €
18+2 455 €+3 386 €-931 €
19+2 455 €+3 555 €-1 100 €
20+2 455 €+3 729 €-1 274 €
21+2 455 €+3 906 €-1 451 €
22+2 455 €+4 089 €-1 634 €
23+2 455 €+4 276 €-1 821 €
24+2 455 €+4 468 €-2 013 €
25+2 455 €+4 665 €-2 210 €
Total+61 375 €+64 541 €+-3 166 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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