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Détails du bien

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface328m²
Coût Total443 840€
Loyer Annuel48 442€
Rentabilité10.91%
Cashflow/mois+1 310€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 349 000 €
Surface : 328 m²
Prix au m² : 1 064,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Superbe maison de 328 m² utile et 172 M2 habitables, située à proximité immédiate de Lyon, dans le secteur résidentiel de Vénissieux. Bien qui entre parfaitement dans les critères pour la subvention d'état de rénovation énergétique Elle propose trois chambres, un grenier aménageable de 150 m² avec poutres traditionnelles et une belle hauteur sous plafond, ainsi qu'un sous-sol complet, aménageable, . Cette jolie maison individuelle sur son terrain clos et arboré nécessite quelques rénovations, offrant un potentiel unique sur deux niveaux. Proche des axes routiers, des transports (tram, bus, métro) et des commodités, c'est une opportunité rare. Opportunité signée 6e Avenue Immobilier. Contactez-nous dès maintenant pour visiter ce bien plein de charme et de potentiel ! Olivier CALAZEL (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 383427952 - lyon.

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Total : 443 840€
Prix d'acquisition : 349 000€
Travaux : 66 920€
Valeur du bien : 415 920€
Frais de notaire : 27 920€
Coût estimé : 27 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 328m²
Loyer prédit : 12.31€/m²/mois
Fourchette : 8.50€ - 17.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 4037€/mois
Loyer annuel estimé : 48442€/an
Fourchette totale : 2788€ - 5844€/mois
Fourchette annuelle : 33461€ - 70131€/an
Rentabilité brute :10.91%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 15.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :443 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 193,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :129,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 322,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :214 211,72€
Coût de l'assurance :38 836,00€
Taxe foncière : 4 844,25€/an
Soit par mois : 403,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 036,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 726,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 310,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 385 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 328 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 920 €(204 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 120€
    Isolation des combles: 328 m² × 40€/m² = 13120€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€/fenêtre = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 037 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 442 €/an
Calcul : 4 037 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 810 €/an
Base de calcul : Emprunt de 443 840 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 553 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 128 €
Revenus locatifs : +48 442 €
Charges déductibles : -88 128 €
Résultat foncier Année 1 : -39 686 €(Déficit de 39 686 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 286 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 208 €/an
Revenus locatifs : +48 442 €
Charges déductibles : -21 208 €
Résultat foncier Années 2+ : 27 234 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18285.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 349 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 226 850 €(65% de 349 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 249 €/an
Calcul : 226 850 € × 3,636% = 8 249 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 442 €88 142 €14 825 €-39 700 €21 400 €18 300 €18 300 €
249 411 €20 828 €14 430 €28 584 €---
350 400 €20 420 €14 022 €29 980 €---
451 408 €19 997 €13 600 €31 410 €---
552 436 €19 561 €13 163 €32 875 €---
653 484 €19 109 €12 711 €34 376 €---
754 554 €18 642 €12 244 €35 913 €---
855 645 €18 158 €11 761 €37 487 €---
956 758 €17 658 €11 261 €39 100 €---
1057 893 €17 141 €10 744 €40 752 €---
1159 051 €16 607 €10 209 €42 445 €---
1260 232 €16 053 €9 656 €44 179 €---
1361 437 €15 481 €9 084 €45 955 €---
1462 665 €14 890 €8 492 €47 776 €---
1563 919 €14 277 €7 880 €49 641 €---
1665 197 €13 644 €7 247 €51 553 €---
1766 501 €12 990 €6 592 €53 512 €---
1867 831 €12 312 €5 915 €55 519 €---
1969 188 €11 612 €5 214 €57 576 €---
2070 572 €10 887 €4 489 €59 684 €---
2171 983 €10 138 €3 740 €61 845 €---
2273 423 €9 362 €2 965 €64 060 €---
2374 891 €8 561 €2 163 €66 331 €---
2476 389 €7 731 €1 333 €68 658 €---
2577 917 €6 873 €476 €71 043 €---
TOTAL1 551 626 €441 074 €214 212 €1 110 552 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 110 552 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 442 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 173 €-6 420 €+16 593 €
2+10 173 €+3 085 €+7 088 €
3+10 173 €+8 994 €+1 179 €
4+10 173 €+9 423 €+750 €
5+10 173 €+9 863 €+310 €
6+10 173 €+10 313 €-140 €
7+10 173 €+10 774 €-601 €
8+10 173 €+11 246 €-1 073 €
9+10 173 €+11 730 €-1 557 €
10+10 173 €+12 226 €-2 053 €
11+10 173 €+12 733 €-2 560 €
12+10 173 €+13 254 €-3 081 €
13+10 173 €+13 787 €-3 614 €
14+10 173 €+14 333 €-4 160 €
15+10 173 €+14 892 €-4 719 €
16+10 173 €+15 466 €-5 293 €
17+10 173 €+16 053 €-5 880 €
18+10 173 €+16 656 €-6 483 €
19+10 173 €+17 273 €-7 100 €
20+10 173 €+17 905 €-7 732 €
21+10 173 €+18 554 €-8 381 €
22+10 173 €+19 218 €-9 045 €
23+10 173 €+19 899 €-9 726 €
24+10 173 €+20 597 €-10 424 €
25+10 173 €+21 313 €-11 140 €
Total+254 325 €+333 166 €+-78 841 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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