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Détails du bien

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface328
Coût Total443 840
Loyer Annuel48 442
Rentabilité10.91%
Cashflow/mois+1 310
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 349 000 €
Surface : 328 m²
Prix au m² : 1 064,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Superbe maison de 328 m² utile et 172 M2 habitables, située à proximité immédiate de Lyon, dans le secteur résidentiel de Vénissieux. Bien qui entre parfaitement dans les critères pour la subvention d'état de rénovation énergétique Elle propose trois chambres, un grenier aménageable de 150 m² avec poutres traditionnelles et une belle hauteur sous plafond, ainsi qu'un sous-sol complet, aménageable, . Cette jolie maison individuelle sur son terrain clos et arboré nécessite quelques rénovations, offrant un potentiel unique sur deux niveaux. Proche des axes routiers, des transports (tram, bus, métro) et des commodités, c'est une opportunité rare. Opportunité signée 6e Avenue Immobilier. Contactez-nous dès maintenant pour visiter ce bien plein de charme et de potentiel ! Olivier CALAZEL (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 383427952 - lyon.

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Total : 443 840
Prix d'acquisition : 349 000
Travaux : 66 920
Valeur du bien : 415 920
Frais de notaire : 27 920
Coût estimé : 27 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 328
Loyer prédit : 12.31€/m²/mois
Fourchette : 8.50€ - 17.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 4037€/mois
Loyer annuel estimé : 48442€/an
Fourchette totale : 2788€ - 5844€/mois
Fourchette annuelle : 33461€ - 70131€/an
Rentabilité brute :10.91%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 15.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :443 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 193,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :129,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 322,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :214 211,72
Coût de l'assurance :38 836,00
Taxe foncière : 4 844,25€/an
Soit par mois : 403,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 036,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 726,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 310,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 385 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 328 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 920(204 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 120
    Isolation des combles: 328 m² × 40€/m² = 13120€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€/fenêtre = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 600
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 320✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 037 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 442 €/an
Calcul : 4 037 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 810 €/an
Base de calcul : Emprunt de 443 840 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 553 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 128
Revenus locatifs : +48 442
Charges déductibles : -88 128
Résultat foncier Année 1 : -39 686(Déficit de 39 686 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 286
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 208 €/an
Revenus locatifs : +48 442
Charges déductibles : -21 208
Résultat foncier Années 2+ : 27 234 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18285.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 349 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 226 850(65% de 349 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 249 €/an
Calcul : 226 850 € × 3,636% = 8 249
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 44288 14214 825-39 70021 400 €18 300 €18 300 €
249 41120 82814 43028 584---
350 40020 42014 02229 980---
451 40819 99713 60031 410---
552 43619 56113 16332 875---
653 48419 10912 71134 376---
754 55418 64212 24435 913---
855 64518 15811 76137 487---
956 75817 65811 26139 100---
1057 89317 14110 74440 752---
1159 05116 60710 20942 445---
1260 23216 0539 65644 179---
1361 43715 4819 08445 955---
1462 66514 8908 49247 776---
1563 91914 2777 88049 641---
1665 19713 6447 24751 553---
1766 50112 9906 59253 512---
1867 83112 3125 91555 519---
1969 18811 6125 21457 576---
2070 57210 8874 48959 684---
2171 98310 1383 74061 845---
2273 4239 3622 96564 060---
2374 8918 5612 16366 331---
2476 3897 7311 33368 658---
2577 9176 87347671 043---
TOTAL1 551 626441 074214 2121 110 55221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 110 552
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 442 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 173-6 420+16 593
2+10 173+3 085+7 088
3+10 173+8 994+1 179
4+10 173+9 423+750
5+10 173+9 863+310
6+10 173+10 313-140
7+10 173+10 774-601
8+10 173+11 246-1 073
9+10 173+11 730-1 557
10+10 173+12 226-2 053
11+10 173+12 733-2 560
12+10 173+13 254-3 081
13+10 173+13 787-3 614
14+10 173+14 333-4 160
15+10 173+14 892-4 719
16+10 173+15 466-5 293
17+10 173+16 053-5 880
18+10 173+16 656-6 483
19+10 173+17 273-7 100
20+10 173+17 905-7 732
21+10 173+18 554-8 381
22+10 173+19 218-9 045
23+10 173+19 899-9 726
24+10 173+20 597-10 424
25+10 173+21 313-11 140
Total+254 325+333 166+-78 841
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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