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Immeuble De Rapport Locatif

Bien expiré
VilleSaint-Paul-lès-Durance (13)
Surface180m²
Coût Total298 900€
Loyer Annuel21 468€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 180 m², 8 pièces, Orientation sud, Orientation nord, Orientation est, 1 étage

IMMEUBLE DE RAPPORT LOCATIF EXCLUSIVITE ST PAUL LEZ DURANCE, situation géographique idéale pour investisseurs pour cet immeuble à deux pas de ITER / CADARACHE.

Il se compose de 4 logements, un T4, un T2bis, un T1 et un studio. Plus de 180m² habitables au total.

Rare à la vente. DPE en cours

A découvrir !

M1071

Ville : Saint-Paul-lès-Durance
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13115
Coordonnées : 43.685942, 5.706465
Total : 298 900€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 55 900€
Valeur du bien : 280 900€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 9.94€/m²/mois
Fourchette : 7.18€ - 13.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1789€/mois
Loyer annuel estimé : 21468€/an
Fourchette totale : 1293€ - 2475€/mois
Fourchette annuelle : 15516€ - 29703€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 9.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 490,91 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :448 364 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :-223 364€ (-49.8%)
Marge achat-revente :149 464€ (33.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 472,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :74,73€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 547,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 827,86€
Coût de l'assurance :22 417,50€
Taxe foncière : 2 146,77€/an
Soit par mois : 178,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 788,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 726,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 4 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rénovation légère du sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans la cuisine, vérification des installations
Quantité: 1 cuisine (environ 22 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 900 €(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 300€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 22 m² × 136€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul-lès-Durance (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 468 €/an
Calcul : 1 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 900 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 147 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 828 €
Revenus locatifs : +21 468 €
Charges déductibles : -68 828 €
Résultat foncier Année 1 : -47 361 €(Déficit de 47 361 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 961 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 928 €/an
Revenus locatifs : +21 468 €
Charges déductibles : -12 928 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 539 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25960.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 468 €68 838 €9 894 €-47 370 €21 400 €25 970 €25 970 €
221 897 €12 673 €9 630 €9 224 €--16 747 €
322 335 €12 400 €9 357 €9 935 €--6 812 €
422 782 €12 117 €9 074 €10 665 €---
523 237 €11 825 €8 781 €11 413 €---
623 702 €11 522 €8 479 €12 180 €---
724 176 €11 210 €8 166 €12 966 €---
824 660 €10 887 €7 843 €13 773 €---
925 153 €10 552 €7 509 €14 601 €---
1025 656 €10 207 €7 163 €15 449 €---
1126 169 €9 849 €6 806 €16 320 €---
1226 692 €9 480 €6 436 €17 213 €---
1327 226 €9 098 €6 054 €18 129 €---
1427 771 €8 702 €5 659 €19 068 €---
1528 326 €8 294 €5 250 €20 032 €---
1628 893 €7 871 €4 828 €21 021 €---
1729 471 €7 434 €4 391 €22 036 €---
1830 060 €6 983 €3 939 €23 077 €---
1930 661 €6 516 €3 472 €24 146 €---
2031 274 €6 033 €2 989 €25 242 €---
2131 900 €5 533 €2 490 €26 367 €---
2232 538 €5 017 €1 973 €27 521 €---
2333 189 €4 483 €1 440 €28 706 €---
2433 852 €3 931 €887 €29 922 €---
2534 530 €3 360 €316 €31 170 €---
TOTAL687 618 €274 815 €142 828 €412 804 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 412 804 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 508 €-6 420 €+10 928 €
2+4 508 €0 €+4 508 €
3+4 508 €0 €+4 508 €
4+4 508 €+1 156 €+3 352 €
5+4 508 €+3 424 €+1 084 €
6+4 508 €+3 654 €+854 €
7+4 508 €+3 890 €+618 €
8+4 508 €+4 132 €+376 €
9+4 508 €+4 380 €+128 €
10+4 508 €+4 635 €-127 €
11+4 508 €+4 896 €-388 €
12+4 508 €+5 164 €-656 €
13+4 508 €+5 439 €-931 €
14+4 508 €+5 721 €-1 213 €
15+4 508 €+6 010 €-1 502 €
16+4 508 €+6 306 €-1 798 €
17+4 508 €+6 611 €-2 103 €
18+4 508 €+6 923 €-2 415 €
19+4 508 €+7 244 €-2 736 €
20+4 508 €+7 573 €-3 065 €
21+4 508 €+7 910 €-3 402 €
22+4 508 €+8 256 €-3 748 €
23+4 508 €+8 612 €-4 104 €
24+4 508 €+8 976 €-4 468 €
25+4 508 €+9 351 €-4 843 €
Total+112 700 €+123 841 €+-11 141 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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